为加强农村土地产权管理，做好农村宅基地使用权确权登记发证工作，依法保护农村村（居）民的合法权益，2020年7月1日，精河县人民政府办公室印发了《精河县农村宅基地确权登记发证工作实施细则》（精政发〔2020〕17号），具体见下文。大家如果对博尔塔拉蒙古自治州农村产权交易、精河县农村产权交易的相关问题感兴趣的话，不妨点击咨询详情。

精河县农村宅基地确权登记发证工作实施细则

为全面开展好农村宅基地确权登记发证工作，根据国家相关法律法规及自治区、自治州关于农村集体建设用地使用权（宅基地）确权登记发证工作的相关政策文件要求，制定本实施细则。

第一条 为加强农村土地产权管理，做好农村宅基地使用权确权登记发证工作，依法保护农村村（居）民的合法权益。

第二条 本次农村宅基地确权登记发证启动土地总登记，全县范围内已经登记发证的宅基地和未经登记发证的宅基地均在本次登记范围内（近期开展新农村建设和“城、镇、村”改造、棚户区拆迁范围的除外）。

第三条 本细则所称宅基地是指在村庄范围内，以建筑物、构筑物占用为形式的住房、附属用房和庭院用地，不包括宅基地以外的非农业建设用地或农业生产用房。道路、排水沟等公共设施用地，以及规划道路、排水沟等公共设施拟占用地，不划入各户宅基地范围。村集体办公用房、文化室等公共设施用地，按集体建设用地确权给村集体。

第四条 农村宅基地确权登记发证，以宅基地批准文件或有效的土地权属来源证明材料为依据，以使用现状为基础，以四邻无争议为前提，本着“尊重历史、注重现实、权属合法、界址清楚、面积准确、一户一宅”的原则。

1. 非居住用途的宅基地，只进行调查统计不确权登记。宅基地主要用途为住宅，但部分房屋兼做其他经营或进行畜禽养殖的，仍可按宅基地使用权确权登记。

2. 道路两侧合法取得的宅基地，主要用途为住宅的予以登记发证，主要用途为非住宅的，不予登记发证。

第五条 农村宅基地使用权总登记程序，包括通告、申请、权属审核、公告、异议处理、注册登记和颁发证书。

1. 通告：县人民政府按照《不动产登记（暂行）办法》，发布土地总登记通告。

2. 申请：土地使用者提出土地登记申请并提供有关资料。

3. 权属审核：审核标准应达到权属合法、界址清楚和面积准确。

4. 公告：经审核符合登记要求的，由自然资源部门在宗地所在村（居）委会予以公告，公告期限为15个工作日。

5. 异议处理：在公告规定期限内，土地权利人和利害关系人对土地登记审核结果有异议的，可向自然资源部门申请复查，经复查异议成立，应当重新进行权属调查。

6. 注册登记：公告期满，土地权利人及利害关系人未提出异议，或经核查异议不成立的，由自然资源部门办理不动产登记。

7. 颁发不动产权证书：自然资源部门颁发给依法取得使用权的土地权利人不动产权证书。

第六条 农村宅基地登记发证的原则

农村宅基地登记发证必须贯彻“一户一宅”的法律规定，“户”的确定以公安部门户籍登记为准。农村村（居）民一户只能拥有一处宅基地，除继承外，对于一户多宅的，只对一处住宅进行确权，其余的住宅只进行调查统计，不予确权登记。宅基地面积不得超过自治区、县人民政府规定的面积标准。

第七条 按照不同的历史阶段进行确权登记发证。农村村（居）民建房占用宅基地的时间，采取村（居）民申报—村（居）委会核实—调查人员核查—公示征求意见—乡镇场审查盖章的方式确认。

1. 1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布之前农村村（居）民建房占用的宅基地，其面积超过自治区规定标准，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建，四至清楚、无争议的，可以按现有实际使用面积予以登记发证。

2. 1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》实施时止，农村村（居）民建房占用的宅基地，其面积超过自治区规定标准的，超出部分按照当时国家和自治区有关规定处理后，按实际面积予以登记发证。

3. 1987年1月《土地管理法》实施后，一律凭宅基地审批批准文件或权利证书进行登记。经依法批准使用的宅基地，按批准的土地面积登记发证；原未经依法批准擅自使用，现已依法补办批准手续的宅基地，按补办批准手续时批准的面积登记发证。

4. 宅基地确权登记发证面积，严格按照自治区、县人民政府规定面积标准执行，根据《关于精河县城乡住宅用地定额标准的通知》（精政办〔2000〕14号）文件，我县农业村（队）460平方米/户，牧业村（队）800平方米/户，农业综合开发区新组建村（队）最高不得超过600平方米/户的标准执行。

按以上原则办理土地登记时，其面积超过自治区、县人民政府规定面积标准的，可在土地登记卡和不动产权证书备注栏内注明“超过规定面积标准的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改造、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按自治区、县人民政府规定的面积标准重新办理土地登记，其超过部分退还集体”。实际占用土地面积超过批准面积，超面积部分在土地登记簿和土地权利证书记事栏内分别注明超过规定的面积，不予登记发证。

第八条 具体情况下的农村宅基地登记办法

1. 共用宅基地的确认。两户或两户以上农村村（居）民共同使用一处宅基地的，由相关农户首先自行协商确定各自使用范围。经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记；经过协商不能确定各户准确使用界线但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理确权登记；经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

2. 关于“户”的确定。宅基地以户为单位申请登记。“户”的确定以公安部门户籍登记为依据，在户籍登记中没有单独立户，但符合下列条件之一的，也可按户申请宅基地确权登记：⑴已婚且已分家单独居住生活的；⑵未婚，但已到法定结婚年龄且已分家单独居住生活的；⑶依法继承宅基地使用权的未成年人可以作为特殊“户”。

3.经批准使用的宅基地，使用者未变化的可以办理不动产登记；使用者发生变化的，现使用者必须提供合法手续，方能办理不动产登记。

4.符合分户建房规定而尚未分户的农村村（居）民，其现有的宅基地没有超过分户建房合计面积标准的，可按现有宅基地面积办理不动产登记；超过分户建房合计面积标准的，待分户后分别办理不动产登记。

5.属本农民集体内部调剂使用，通过接受转让、购买、赠与房屋等方式取得的宅基地，符合宅基地申请条件的，可凭房屋转让、买卖、赠与协议、公证书等有效证据，经村（居）委会同意并报乡镇场审查，经县人民政府批准后，办理变更登记；不符合宅基地申请条件的不予登记。

6.已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，继承房屋取得的宅基地，可凭家庭财产协议、遗嘱、公证书等有效证据，经村（居）委会确认后办理不动产登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

7.非农业户口居民（含华侨）原在农村合法的宅基地，房屋产权没有变化的，经村（居）委会出具证明并公示无异议的，可以办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。当事人要求登记在家庭其他成员名下，如该家庭成员符合宅基地申请条件，经家庭成员协商一致并经公证的，可以为家庭其他成员办理不动产登记。

8.原以家长名义为子女审批的宅基地，已登记在家长名下要求变更登记，其子女符合宅基地申请条件的，凭家庭财产协议、公证书等有效证据办理变更登记；未办理登记的，凭宅基地审批手续，经家庭成员协商一致并经公证，可为其子女办理不动产登记。

9.因保管不善造成原土地使用证丢失，有档案材料的在登报声明作废后按程序补办不动产使用证，无档案材料的在当事人申请后重新按程序办理不动产登记。

第九条 宅基地的界线范围按实际建造房屋及附属生活设施的现状范围确权。对少批多用的，多用部分在调查表中注明，该部分暂不确权，待后处理。对批多用少的，按实际使用面积确权。

第十条 因婚嫁关系或迁移居住在外村，但户籍仍在本村的，只能选择在其中一处拥有宅基地。

第十一条 经批准回乡落户定居的离退休国家工作人员、职工、军人等安排的宅基地，按宅基地批准文件进行不动产登记。

第十二条 合法的宅基地权属来源证明

1. 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，权属来源证明可依据下列之一提供：⑴村（居）委会审核同意建房的文字资料或证明；⑵乡镇场批准文件资料。

2. 1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，土地使用权的批准文件可凭下列之一提供：⑴乡镇场批准文件或村（居）委会证明；⑵县级有关部门批准文件；⑶占用耕地、园地建房的，需提供县级以上人民政府批准文件。

3. 1987年1月1日《土地管理法》实施起至1999年1月1日新《土地管理法》实施前：⑴使用耕地建房的，应提供区（市）政府批准文件；⑵使用原宅基地、村内空闲地和其他土地的，应提供乡镇级以上政府批准文件。

4. 1999年1月1日新《土地管理法》实施后，应提供县级以上人民政府批准文件。

第十三条 对于土地权属来源证明文件遗失或无法查找的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村（居）委会出具证明并公示无异议的，经乡镇场审核，属于合法使用的可以作为确权登记的依据进行不动产登记。村（居）委会出具证明作为土地权属来源用于不动产登记的，土地使用权人的出生日期必须是1969年1月1日前，出生日期为1969年1月1日后的，应查明土地权属来源情况进行分类处理。土地权属来源的证明应包括：宅基地使用权人是否为本集体组织成员、宅基地建设年份、某年经某级批准给谁使用、土地用途、土地面积、有无扩建、使用权人有无变更历史（房屋继承、房屋买卖、房屋赠予、分户）以及使用权人是否只有一处宅基地等情况。

第十四条 妥善处理农村违法宅基地问题，严禁通过土地登记将违法用地合法化。对于未经依法批准或不能提供权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，先依法补办用地批准手续后，再进行确权登记。补办批准用地手续按以下程序进行：

1. 宅基地使用者向所在村（居）委会提出申请；

2. 村（居）委会发布公告，公告期为15个工作日，公告期内无异议的，由村（居）委会出具证明报乡镇场审查，经自然资源部门审核后，报有权限的上级政府批准；

3. 城镇居民在农村购买和违法建造的宅基地，不予登记。

第十五条 有下列情形之一的，暂缓办理确权登记：

1. 土地权属有争议的；

2. 土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；

3. 农村村（居）民已批准取得新宅基地，原宅基地应退而未退的；

4. 因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的；

5. 已列入新农村建设或棚户区（村）改造计划的；

6. 空闲的农村宅基地；

7. 法律法规规定的其他情形；

第十六条 对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房，城镇居民非法购买农村宅基地及对未经批准擅自占用铁路、公路、河道两侧范围内的土地修建住宅的，不予登记发证。

第十七条 按村庄规划要求拆旧建新后拒不拆除的旧宅不予以登记。

第十八条 农村宅基地确权登记按照现状登记的原则，即对地上有房屋的宅基地依法进行登记，空闲（包括批而未建2年以上的）或房屋坍塌、拆除后没有恢复使用的宅基地，不予登记；已经登记的，土地使用权由村（居）委会收回并报经县人民政府批准，注销其（原批准手续）不动产登记。

第十九条 农村宅基地使用者应按规定申请不动产登记；弄虚作假、骗取登记的，按照有关规定处理。

第二十条 农村宅基地登记发证只收取工本费，收费标准按有关规定执行。

第二十一条 拟定近期开展新农村建设和“城、镇、村”改造范围的村（居）宅基地，暂不重新办理宅基地登记发证。

拆迁安置协议签订后，村（居）委会将村（居）民持有的原集体土地使用证收回，由村（居）委会向自然资源部门提出注销登记申请，填写农村宅基地使用权注销登记呈批表，经乡镇场审查并提出审查意见，报自然资源部门审核。自然资源部门核实宅基地登记发证情况并提出审核意见，报经县人民政府批准后，加盖土地登记专用章，并在本村范围内公告。公告期满无异议的，由自然资源部门办理注销登记手续，原集体土地使用证收回存档并加盖注销印章。因丢失等原因导致原集体土地使用证无法收回的，如果已签订拆迁补偿协议，由村（居）委会说明原因，同时公告注销。

第二十二条 关于原土地登记发证行为的规范

1. 合法的原土地证书作为重新换发不动产证的依据，在焕发过程中予以收回注销，不能收回原证书的自换发不动产证登簿之日起原证作废。

2. 对已经核发土地证书，但未建土地登记档案或者土地登记档案已经遗失的、土地登记程序不规范、档案不健全的，通过补建措施建立健全土地登记档案，并换发新证，原证收回注销。

3. 本次登记对需要办理登记发证或需重新发证的，根据村庄地籍调查成果资料进行登记。

4. 本次登记中发现原土地登记结果确有错误的，按照《不动产登记暂行条例》的有关规定，及时办理更正登记手续。

第二十三条 关于不进行登记发证宗地的清理统计

对不符合登记发证条件的宗地，根据村庄地籍调查情况进行梳理统计，填写《情况统计表（不登记）》。

第二十四条 本实施细则由精河县农村集体土地确权登记发证工作领导小组负责解释。

第二十五条 本实施细则自下发之日起施行。若上级另有新规定，按上级规定执行。