为贯彻落实《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》（中发〔2019〕1号）“加快推进宅基地使用权确权登记发证工作，力争2020年基本完成”的要求，根据《国土资源部中央农村工作领导小组办公室财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）、《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）和《云南省人民政府关于加快推进农村不动产确权登记颁证工作的通知》（〔2020〕-58）、云南省自然资源厅关于印发《云南省农村不动产确权登记发证工作方案的通知》（云自然资确权〔2019〕685号）、云南省自然资源厅关于印发《云南省农村不动产确权登记发证指导意见》（云自然资〔2020〕1号）、云南省自然资源厅关于印发《云南省农村不动产确权登记发证实施方案的通知》（云自然资〔2020〕98号）等文件精神，结合景东县实际情况，现就做好农村不动产确权登记工作提出以下指导意见。

一、基本原则

（一）保障权益原则。农村不动产确权登记工作要以保障群众权益为先，灵活运用各种政策，维护群众的物权，保障工作顺利开展。

（二）全面覆盖原则。本次农村不动产确权登记是对以往工作的补充和完善，要以本次确权登记为契机，实现调查全覆盖、登记基本全覆盖、建库全覆盖，为农村不动产登记工作常态化奠定基础。

（三）便捷高效原则。本次确权登记工作时间紧、任务重，要充分利用以往形成的工作成果，充分利用各项便利政策和简便方法，在保证质量基础上，加快工作步伐，确保按时保质完成任务。

（四）应发尽发原则。本次确权登记工作完成的标准是将证发到群众手中。对应发证的，要将证全部发到群众手中；不能发证的，要做好解释说明，并做好统计汇总工作，以全面详细掌握全县工作情况。

二、明确农村不动产确权登记范围

本意见所称农村不动产，是指农村宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物。其中，宅基地是指第三次全国国土调查中调查为村庄建设用地或城镇建设用地范围内且符合相关规划的集体所有土地，包括农村家庭实际建造房屋及附属生活设施的用地范围。三调后新增的建设用地必须提供相应的农用地转建设用地批文方可按建设用地纳入确权登记范围。

集体建设用地是指在村庄范围内除了宅基地外的建设用地，以及村庄范围外属集体所有的建设用地。

三、宅基地面积标准

宅基地使用权应该按照景东县规定的面积限额标准，依法确认给本县农村集体成员，面积限额如下：

农村村民一户只能拥有一处宅基地，无权属来源证明材料的，属1982年以前的老宅基地，经村小组、村委会、乡镇人民政府三级审核，进行公示无异议后确认。依据国家土地管理局关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》（国〔1995〕国土籍字第26号）第五章第四十五条之规定：1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》实施后未经拆迁、改建、翻新的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。1982年以前建盖房屋直到现在未改变现状的，按实际使用面积进行登记；规划区范围内历史宅基地登记面积不得超过300平方米/户，规划区范围外历史宅基地登记面积不得超过350平方米/户，超出以上面积的需要县级自然资源主管部门及相关部门到现场进行踏勘认定。

1982年后拆旧翻新或建盖房屋的，按《景东彝族自治县集体建设用地审批管理办法》，县城规划区不超过150平方米/户，规划区外不超过200平方米/户，山区或半山区不超过240平方米/户进行登记。

四、户的认定

（一）宅基地使用权中户的认定原则以公安部门户籍登记为准，户主可作为权利人代表，家庭另有约定的从其约定。在户籍中没有单独立户，但年满18周岁并已达到分家单独居住生活条件，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

（二）因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一处拥有宅基地，并按规定申请确权登记。

（三）非农村集体经济组织成员合法继承农村房屋占用宅基地的，由乡（镇）司法所出具鉴证意见后，应予确权登记，并在调查记事栏注明“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

（四）农村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权和房屋所有权应予确权登记。

五、结合实际依法处理“一户多宅”问题

（一）农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。

（二）家庭成员已年满18周岁，并已达到分家单独居住生活条件，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

（三）符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建设房屋占用的宅基地，经本农村集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。

（四）本农村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本农村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

（五）已拥有一处宅基地的农村集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋合法取得房屋所有权及宅基地使用权的，应予确权登记，并在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

六、分阶段依法处理宅基地超面积问题

（一）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村集体成员建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记。

（二）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过部分按《中共中央国务院关于加强土地管理制止乱占耕地的通知》及地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记。

（三）1987年《土地管理法》实施后，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过当地规定标准的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照当地规定的面积标准重新进行确权登记。对超过当地规定面积标准的宅基地，按《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》规定，村集体组织可对确认超占的面积实施有偿使用。

（四）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地的，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积，在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏中注明。

（五）对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于2008年1月1日《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料。

七、依法依规严格规范集体建设用地使用权登记发证

（一）乡（镇）村公益事业和公共设施尚未登记且未能按规定提供用地批准文件的，区分不同历史阶段进行确权登记：

1.1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施并使用至今的，经所在乡（镇）人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。

2.1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

（二）严格认真做好乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地确权登记。

1.1987年《土地管理法》实施前，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意，公告30天无异议并出具书面证明后，报乡（镇）人民政府审核，依法确定使用权单位集体建设用地使用权。

2.1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

八、规范没有土地权属来源材料的宅基地、集体建设用地确权登记程序

农村宅基地和集体建设用地确权登记权属来源资料包括农村集体土地拨用决定书、农村宅基地批准书、建设用地审批表；土地使用权证书；转让协议、所在农村集体同意转让证明；地契、各级有权单位的批准文件，四邻证明等可作为权属来源的补充证明；土地使用权更名、更址、更正的批准手续；用途变更的情况说明材料及证明材料。上述证明材料除农村宅基地批准书外，对应的宗地在三调时地类为非建设用地的，一般不予确权登记。

（一）对权属来源资料缺失或不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认、登记申请人的身份、房屋建设年代、登记面积的认定以及分户认定等，采取村民申请填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》，组、村民委会、乡（镇）“三级确认”的方法进行。具体流程为：村民申报→村民小组认可（审核认定权利人身份、农户在本村内拥有宅基地情况、权属来源及权属争议、房屋建成年代并签署同意确权意见）→村民委会初审（审核权利人是否符合申请宅基地的条件、认定权属来源及纠纷等情况）→乡（镇）人民政府审核（审核认定土地权属性质、二调（含二调零星地物）和三调图斑地类是否为建设用地、面积是否符合标准、核定宅基地登记面积、审核认定房屋建成年代、核定允许登记的房屋面积，并签署意见盖章确认）→经公示30天无异议后确认。

（二）对二调图斑地类（含二调零星地物）不是建设用地，但三调图斑地类为建设用地且权属来源资料缺失或不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认，除按上述“三级确认”手续填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》外，还需填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》后依法确权登记。

（三）在三调中因面积小于200平方米达不到上图面积，但实地确为宅基地或集体建设用地并在三调影像图上显示有建筑物的，若二调地类为建设用地，按“三级确认”填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》后依法确权登记；若二调地类不是建设用地，除填写《农村宅基地使用权和房屋所有权权属确认申请审核表》外，还需填写《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》后依法确权登记。

因继承、购买、交换、土地使用权证和房产证名称不一致等情形，需对宅基地使用权和房屋所有权人进行变更，确定权利人主体的情况，可以采取人民调解的机制，妥善解决，即由基层村民委员会召集所有家庭成员，基层司法所逐个询问家庭成员，制作笔录，所有家庭成员在《人民调解协议书》上签字按手印，确认宅基地和房屋统一登记权利人主体，确权登记。

（四）调查时应记录权属证明材料的名称、编号并收集复印件，或现场对资料拍照、扫描后归档。

九、统筹兼顾认真处理确权登记其他相关问题

（一）因地质灾害防治、新农村建设、移民安置、异地扶贫搬迁等集中迁建，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

（二）维护婚姻关系变化农村集体成员的宅基地分配权益。农村女性或男性一方，因婚姻离开原农村集体，在新家庭所在农村集体取得宅基地使用权并放弃原农村集体宅基地的，应依法确权登记。离婚、丧偶后继续在本村生产生活的，与其他村民享有同等的宅基地权益，对其取得的宅基地使用权应依法确权登记；返回原籍生产生活且放弃原配偶所在地宅基地的，对其在原籍重新取得的宅基地使用权应依法确权登记。

（三）农村集体成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权应予确权登记。

（四）两户或两户以上共同使用一处宅基地的，由各户先自行协商确定各自使用范围，其中：

1.经过协商能够确定各户准确使用界线的，按协商确定的界线单独确权登记。

2.经过协商不能确定各户准确使用界线，但能够确定各自分摊面积的，按协商确定的分摊面积办理共用宅基地使用权确权登记。

3.经过协商不能确定各户准确使用界线，也不能确定各自分摊面积的，按共同共有办理确权登记。

（五）独立卫生间（厕所）、猪圈、牛栏等牲口棚、院坝等生活附属设施，现状通道、道路、排水沟等属公共设施，均不得纳入各户不动产登记范围。

十、不予确权登记的情形

（一）以兴办乡（镇）村公共设施、公益事业和乡镇村企业为名，非法占用（租用）农村集体土地进行非农建设的。

（二）除继承外，一户村民拥有一宗以上的宅基地且占用面积合计超过当地规定面积标准的部分。

（三）农村集体成员家庭将房屋出售、出租后再建造的房屋。

（四）农村集体成员批准新建住房后，应拆未拆或应退未退的。

（五）属小产权房的。

（六）乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡（镇）村企业土地违法行为未处理或正在处理的。

（七）乱占用耕地建房的。

（八）占用永久基本农田或违反生态红线管控要求的。

（九）不符合“一户一宅”的。

（十）城镇居民非法在农村购买宅基地的。

（十一）法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

不得通过登记将违法用地合法化。不符合登记条件的宗地只建立权籍调查数据库，单独统计上报，暂时不纳入登记。

十一、暂缓确权登记的情形

（一）房屋所有权或土地使用权有争议，尚未解决的。

（二）不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的。

（三）土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的。

（四）法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

十二、其他

（一）农村宅基地和集体建设用地确权登记依据文件资料包括：人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府自然资源（原国土资源）行政主管部门调解书；人民法院生效的判决、裁定或者调解书；当事人之间依法达成的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果。

（二）乡（镇）村公益事业和公共设施包括：村委会办公室、医疗教育卫生公共设施、红白喜事公房、党员活动室、村民小组活动场所等。

（三）宅基地和集体建设用地界址、地类认定：充分利用全国第三次国土调查成果、地理国情监测成果、农村承包经营权确权登记发证成果，以大比例尺地籍调查成果为基础，查清宅基地和集体建设用地界址和地类，形成完善的地籍调查成果，为农村不动产确权登记发证提供依据。

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