为认真贯彻落实《省人民政府关于做好村庄规划加强农民建房和宅基地管理促进新农村建设的意见》(黔府发〔2017〕24号)、《贵州省加强农村住房规划建设管理的实施意见》和《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）等相关法律法规，切实提高我市村庄规划建设管理工作，规范农村住房建设行为，改善农村人居环境风貌，按照《都匀市关于加强村庄规划与建设管控的工作方案》，提出如下实施意见。

一、加强农村建房规划管理

（一）规划原则。

1.农村住房必须在乡(镇)规划区内(不含县城、城市规划区范围所覆盖的乡镇)、村庄规划区内(含30户以上农村居民点规划)依法建设。风景名胜区、历史文化名镇(村)、传统村落、自然保护区、饮用水源保护地等重点区域，严格按照相关规划要求依法建设。规划区外的散居农户鼓励在城镇、中心村和30户以上的农村居民点集中建房。

2.鼓励建房户优先选用市自然资源（规划）行政主管部门提供的《黔南州农村人居环境管控通用图则》及市建设行政主管部门编印的《农村住房建设通用图集》，进行风貌管控和农房建设。农村住房建设风貌要突出体现地域特点、民族特色、文化特征，住房风貌与村容村貌和自然环境相协调。新建的农村住房应功能完善、设施配套、厨卧分离、厕圈分离；改建、扩建的农村住房要具备基本的居住功能，满足改厨、改厕、改圈要求。农村圈舍建设应符合“人畜分离”、人居环境改善等要求。

（二）规划许可。农村住房建设规划许可由市自然资源局依法委托的各乡镇人民政府（办事处）办理，按照《贵州省乡村建设规划许可实施办法(试行)》执行，乡、村庄规划区内的村民建房应当办理《乡村建设规划许可证》。

1.规划许可要求。实施农村住房新建、改建和扩建，需满足以下要求：

（1）符合依法批准的镇总体规划、乡规划、村庄规划(含30户以上农村居民点规划)和乡(镇)土地利用总体规划、村土地利用规划等规划要求；

（2）不在地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区范围；

（3）不占用高压供电架空线走廊，符合公路、铁路规定的退让距离，符合河道防洪、泄洪退让距离，符合各类工程管线安全退让距离；

（4）建筑面积、高度、风貌、色彩以及采光、通风等要求，要符合规划要求及建房相关技术规定。

2.规划许可时限。建房申请人取得农村住房建设规划许可之日起2年内应当实施农村住房建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证自行失效。确需延期的，建设单位或者个人可以在规定期限届满前三十日内，向原审批机关申请延期一次，延长期限不得超过2年。

（三）审批管理。实施农村住房建设，应遵循先申请、后审批、再建设的程序。乡（镇）政府、农业农村和自然资源部门要严格乡村建设规划许可和宅基地审批管理，切实做到“五个一律”，即不符合村庄规划和村土地利用规划的，一律不得批准；未经村民会议或村民代表大会讨论同意的，一律不得批准；不符合“一户一宅”或用地限额规定的，一律不得批准；将原有住房出卖、出租或赠予他人后再申请宅基地的，一律不得批准；申请另址新建住房不签订旧宅基地退出协议的，一律不得批准。

（四）明确申请审查程序，规范审批流程。

1.符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请。村民小组收到申请后，应提交村民小组会议讨论，并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、家庭人口组成情况（以户口本为准）、是否符合一户一宅条件、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。没有分设村民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇政府。

2.乡镇政府组织各相关部门联合审查，具体审查内容：

乡镇（办事处）村建中心负责审核申请人是否符合条件、拟用地是否符合村庄规划、拟建房位置以及层数、面积是否符合标准等；

农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。

乡（镇）自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求。其中涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

涉及林业、水利、电力等部门的及时征求意见。

涉及县、乡道（及县乡道以上等级公路）周边建设的及时征求交通部门意见。

涉及自然保护地控制区及风景名胜区须及时征求风景管理处及林业部门意见。

根据各部门联审结果，由乡镇政府对农民宅基地和建房（规划许可）申请进行审批，出具《农村宅基地批准书》并核发乡村建设规划许可证，并以适当方式公开。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县级农业农村、自然资源等部门备案。

3.其他情况

（1）根据国土空间规划，位于城市中心区规划范围内的村民申请个人建房的原则上不批准；现有住房属于危房需要拆除重建的或原有住房因灾毁需要重建的，同意按照原址原貌原建设规模恢复重建。

（2）除在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设以外的其他建设项目，均按城市建设项目报批程序审批：经市国土空间规划委员会专家会评审，市国土空间规划委员会审查，再报市人民政府审批。

（五）临时建筑的要求

单位和个人需要在居民点规划范围内搭建临时建筑物或构筑物，应当经村民委员会同意后报请乡级人民政府批准，使用期限一般不超过2年，使用期满后应及时自行拆除，恢复原状。

临时建筑物或构筑物不予确权发证，不得改变使用性质，因特殊原因需延长使用的，单位和个人应在期满前申请延期。已超过2年期限而未获准延期的，按违法建设处理。

二、明确农村住房技术标准

（六）规范农村住房建设标准。

1、宅基地面积标准。农村住房新建是在宅基地上新建住宅及附属设施，改建是在原有宅基地上对现有住宅及附属设施进行改造或完善功能，扩建是在原有宅基地上增加住宅及附属设施。农房建设要符合《贵州省土地管理条例》（2015修正）第三十条规定：

（1）城市郊区、坝子地区：每户不得超过130平方米；

（2）丘陵地区：每户不得超过170平方米；

（3）山区、牧区：每户不得超过200平方米。

根据我市情况，小围寨办事处、沙包堡办事处、绿茵湖办事处（不含划入中心城区部分）、匀东镇（不含划入中心城区部分）属于城市郊区范围；平浪镇为坝子地区；毛尖镇、归兰乡、墨冲镇为丘陵地区。由农业农村部门具体划分各乡镇办事处宅基地面积标准区域图（细分到村）

在乡、镇土地利用总体规划确定的村镇规划范围内，愿意让出原属田土可以复耕的宅基地，迁到荒山或者荒地上建房的，可以在规定的用地限额基础上增加60至80平方米宅基地面积。

宅基地的用地面积限额为：3人及3人以下的农户80平方米以内；4人及4人以上的农户，宅基地用地面积按照人均30平方米计算，最高不得超过上述最高限额标准。

2.宅基地面积计算规则：(1)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界；(2)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积。

3、住房相关指标规定。农村住房可采取独栋、联排建的方式建设，层数原则不超过3层，建筑檐口高度不得超过10米，每户建筑面积控制在240平方米以内。“美丽乡村”示范点、风景区周边的旅游村寨等区域的农村住房建设，每户建筑面积最高不得超过320平方米。

（七）执行农村住房技术规范。农村住房建设应满足国家和省相关技术规范和标准要求，并按照下列技术要求执行：

1.层高：农村住房底层层高不超过3.6米，标准层层高不应超过3.3米。

2.间距：住宅前后间距，南北向平行布置的住宅，前后间距应与前面建筑的遮挡高度(即前面建筑檐口高度与后面建筑地坪之间的高差)比不低于1∶1，非南北向平行布置可进行适当折减，最小间距与前面建筑的遮挡高度比不低于0.8∶1。

住宅山墙间距：农村住房建设鼓励采用联排建和共用山墙等方式建设，联排式建筑按照设计规范要求设置消防通道、人行通道，独栋式建筑相邻山墙之间的间距不低于2.5米。

3.抗震：农村住房建设必须符合本地区工程抗震设防要求，板、梁、柱不得采用石结构。

4.完善配套设施：农村住房应同步配建污水处理设施；农村集中建房点，给排水、电力通信、道路、广电、绿化、环卫和社区服务等配套设施要同步规划建设，绿化覆盖率不低于30%。

5.农村住房建筑物外挑突出部分垂直投影面积不得超出农村宅基地边界。

三、加强农村住房建设管理

（八）抓好建房开工放线管理。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇政府提出开工申请，乡镇人民政府自受理之日起15日内，应组织乡镇政府建设管理人员、乡（镇）自然资源所、农业农村局、村委会、建房户和承建方到现场定位放线，基础完工后验线，实地确认宅基地用地范围以及建房位置。

（九）完善工程竣工验收程序。已批准的农村住房建设，应当自验线之日起2年内主体竣工。满2年未建设的，经村民委员会核实后，报请相关审批机关注销批准文件。农户建房竣工后，建房人应乡镇人民政府提出竣工核实申请，乡镇人民政府自接到书面申请的15个工作日内，组织乡镇政府建设管理人员、乡（镇）自然资源所、农业农村局、住房和城乡建设局、村委会、承建人、建房人到现场核验，检查工程竣工后农村住房位置、面积、工程质量和建筑风格等是否符合要求，乡镇政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。经现场核验合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（十）农村住房建设中禁止的行为。

1.擅自改变村庄规划范围内的土地用途；

2.未经许可擅自建设房屋或者构筑物；

3.擅自改变乡村规划建设许可的规定；

4.擅自占用公共设施和公共用地。

5.其他法律法规禁止的行为。

四、加强农村住房质量安全管理

（十一）加强施工单位和个体建筑工匠管理。承担农村住房建设施工任务的施工单位，必须具有相应施工资质等级证书或者资质审查证明，并按照规定的经营范围承担施工任务。承担农村住房建设任务的个体建筑工匠，应经过建筑工匠技能培训、安全生产教育培训，具备相应的建设施工技能。承担建筑施工任务的施工单位和个体建筑工匠(以下简称为承建人)应与农房建设单位和个人(以下简称建房人)签订农房施工合同或协议书，明确双方的权利和义务，并按照有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。承建人应确保施工质量和施工安全，遵守相应的施工操作规范和施工技术要求，不得使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

（十二）加强工程质量安全检查。市住房和城乡建设局、乡镇人民政府、办事处应当建立农村住房建设巡查制度，对村民建房的工程质量、施工安全等实施监督检查。乡镇人民政府、办事处应当组织技术服务机构、农房建设协管员或者专业技术人员，对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋顶防水等重要部位和安拆模板、搭拆脚手架等关键环节进行监督检查和技术指导，形成质量安全检查记录。质监、建设等部门要加大对农村建材市场的监管，加大对不合格产品的查处力度，依法查处建材产品质量违法行为。

五、加强农村住房执法监管

（十三）实行政务公开。乡镇人民政府、办事处应当实行规划审批政务公开制度，将个人或村民建房的申请对象、申请条件、审批进度、审批结果等进行公示，接受公众监督。

（十四）建立巡查制度。乡镇政府、办事处、村委会要建立农房建设巡查制度，对各类农村住房建设违法行为做到早发现、早制止、早查处。

（十五）奖励举报制度。公民、法人和其他组织应当遵守村庄规划建设管理的规定，有权举报违反规定的行为。乡镇人民政府、办事处应通过举报电话、举报信箱、网上举报平台等多种渠道，受理农村住房建设违法行为的举报和投诉。市人民政府对在村庄规划、建设和管理中作出突出贡献的单位和个人，按照国家有关规定给予表彰和奖励。

（十六）严格责任追究。市、乡镇人民政府应加强组织领导，把加强农村住房建设规划管理作为重点工作，对农村住房违法建设行为监督、制止、查处不力的，应依法依规严肃追究相关人员责任。

>>如有黔南布依族苗族自治州、都匀市农村产权交易问题，请咨询黔南布依族苗族自治州农村产权交易中心、都匀市农村产权交易中心