各乡（镇）人民政府，县人民政府有关部门，各有关单位：

为妥善解决我县国有建设用地上不动产登记工作中存在的历史遗留问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，按照依法行政、尊重历史、实事求是、便民利民的原则，决定就国有建设用地上不动产登记历史遗留问题提出如下处理意见：

一、处理原则

（一）尊重历史，实事求是

国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、实事求是，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的解决办法，切实把人民群众的利益放在首位，努力化解社会矛盾，有效推动社会和谐。

（二）先期登记，证缴分离

实行“证缴分离”原则。在保留追缴权和处理权的同时，不影响购房者对房屋交易、抵押和不动产登记手续的办理。但在土地出让金及税费未缴清之前不予办理开发建设单位自有部分不动产抵押和转移登记。

二、处理范围

1．全县范围内国有建设用地上的商品房、已购公有住房、经济适用房、自建房等因历史遗留问题造成的无法办理不动产登记等问题。

2．政府已经列入拆迁改造范围内的不动产，不在本意见处理范围内。

三、申请主体

（一）原土地使用权人存在的，由原土地使用权人提出申请，不动产登记机构依法办理。

（二）原开发建设单位不存在的，按以下方式办理：

1.房地产开发企业存在倒闭、破产、撤销、改制、合并、分立、兼并等情况的，由原房地产开发企业权利义务承接单位（个人）申请办理，已经工商部门注销且无承继单位的，可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续。

2.政府机关、事业单位、国有企业自行建设或利用自有土地与其他单位联建的、由原单位申请，原单位不存在的，由承继单位或主管单位申请。

3.由两个或两个以上单位（个人）合作开发建设的房地产，合作一方或者多方已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的，可以由剩余合作方申请。

4.由于其他原因无法确定申请主体的，由该小区业主代表、业主委员会提出申请。

四、处理政策

（一）关于土地权属确认的处理意见

1.申请人能提供或者不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的，不动产登记机构按照权属来源批准文件的内容进行登记。

2.权属来源文件没有载明批准用途、权属来源文件上土地用途与房屋用途不一致的，规划主管部门按现状确认用途，不动产登记机构依据规划主管部门审核确认的用途进行登记。

3.申请人不能提供或者不动产登记机构未能查询到土地权属来源文件的，已经办理过土地征收或征用的土地，由不动产登记机构进行权籍调查，权籍结果公告无异议的，不动产登记机构按照实际用途登记办理国有划拨建设用地使用权证书。

（二）对于房地产项目合宗问题的处理意见

1.土地批准用途、权利人、土地出让时规划设计技术要点都是一致的相邻宗地，权利人申请合并宗地的，由不动产登记机构直接办理变更登记。

2.对同一权利人的相邻宗地，出让时规划设计技术要点不一致的，权利人申请合并宗地，由规划主管部门提出合宗审核意见后，由权利人和土地主管部门重新签订土地出让合同补充协议后，不动产登记机构办理宗地变更登记。

3.因历史原因房屋建设在前、规划在后，房屋越界超占的，经规划主管部门审查，不违反城市规划强制性内容的，出具调整使用意见及规划技术要点，土地使用权人补交土地出让金、签订出让合同后办理合宗手续；占压国有建设用地上其他权利人的需办理转让手续后，按照土地合宗意见，由不动产登记机构办理宗地变更手续。

（三）关于未办理土地使用权首次登记问题的处理意见

2016年6月29日前，房屋所有权已登记的，但国有建设用地使用权未登记的小区，申请人能提供或不动产登记机构能查询到合法土地权属来源资料的，由不动产登记机构通知原土地使用权人履行申请义务，原土地使用权人不存在或拒不配合的，经不动产登记机构进行权籍调查权属无争议的，权利人可持备注栏中注明“知悉受让（或抵押）的房屋占用的土地未登记，自愿承担土地未登记带来的责任（当事人共同签字并加印公章或者手印）”的不动产登记申请表、房屋所有权证书和规定的其他材料，共同申请房屋所有权转移（或抵押）登记。不动产登记机构应在不动产登记簿和不动产权证书注记知悉内容，该宗土地使用权面积不再分摊。

（四）关于国有划拔土地上建设房改房、经济适用房、商品房问题的处理意见

1.使用国有企事业单位划拨土地建设房改房、经济适用房问题的处理意见。

未办理国有建设用地使用权分割登记的，由原土地使用权人申请土地使用权分割后，以楼幢为单位设立宗地，宗地范围原则上按楼房底层占地外延1.5米确定。土地批准用途与房屋现状用途不一致的，规划主管部门按现状核定土地用途，房管部门负责房屋面积审核，不动产登记机构核算土地分摊面积，为房屋产权人换发与原产权性质一致的不动产权证。房屋产权人上市交易的需缴纳土地出让金及相关税费。

2.使用国有划拨土地上建设商品房问题的处理意见

在国有划拨建设用地上建设商品房，并且已经办理房屋所有权证书的小区或楼幢，土地主管部门依据业主分摊面积核算土地出让金，业主补缴土地出让金及相关税费后，不动产登记机构为其办理出让性质的不动产权证书。

（五）国有划拨土地上个人独院(自建房)无规划、竣工手续问题的处理意见

有合法土地权属的个人独院（自建房）申请房屋不动产首次登记的，房屋在土地证载范围内，三层以下（含三层）、11米以下（含11米），公告无异议的，由不动产登记机构直接办理房屋所有权首次登记。

国有划拨土地上建设的个人独院（自建房）转让的，补交土地出让金及相关税费后办理不动产转移登记。个人独院（自建房）依法继承的，可自行选择土地划拨或出让，选择土地出让方式的，交纳土地出让金及相关税费。

五、补缴土地出让金的核算标准

（一）个人独院住宅（自建房）因交易涉及划拨土地使用权转让的，不再单独办理土地使用权审批出让手续，转让方按住宅用地级别对应现行基准地价的40％缴纳土地出让金后，不动产登记机构办理出让性质的不动产权转移登记。

（二）持有划拨性质的《国有土地使用证》已开发成商品房，并已办理房屋所有权证的，购房人自愿缴纳土地出让价款的，可办理出让性质的不动产权证书。由土地主管部门计算土地分摊面积，缴纳土地出让价款，缴纳标准为房产用途所对应土地用途的现行土地基准地价的100%，原证书由不动产登记机构收回或公告废止。

该意见自下发之日起3年内有效。对在实际工作中遇到的其他历史遗留问题，将适时出台相关政策予以解决。

2020年9月15日

>>如有洛阳市汝阳县农村产权交易问题，请咨询汝阳县农村产权交易管理系统、开封市农村产权交易管理系统、洛阳市农村产权交易管理系统