为加快推进我县农村宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称“房地一体”农村不动产登记发证工作），力争2020年底前基本完成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益，根据《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）、《阳江市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作实施方案》（阳自然资〔2020〕211号）及《阳西县宅基地和集体建设用地“房地一体”确权登记发证工作实施方案》（西自然资（通）〔2020〕30号）要求，结合我县实际，制定本实施意见。

一、登记范围

本次“房地一体”农村不动产登记发证工作以县人民政府为组织实施主体，并且以“总登记”的方式进行。

全县集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物，也不包括宗祠堂、独栋厨房的建筑物和构筑物。县辖区范围内已公告的重点征拆项目范围、三旧改造范围等暂不纳入本次确权登记范围。城市居民非法购买农村宅基地及地上房屋的、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄房屋，均不纳入总登记范围。违法占用永久基本农田建房、违反生态红线管控要求建房、占用规划中的交通、供电等基础设施用地建房的，以及使用集体所有性质的土地上开发的商品房，一律不予确权登记。

二、登记原则

按照有关法律法规政策规定，结合本辖区实际情况，坚持“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。

（一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

（二）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理：

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，占用宅基地建房，由权利人向镇级人民政府相关部门补办村镇（庄）规划审批手续后按批准面积予以确权登记（下文第（六）款规定的情形除外）。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇（庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（三）无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇级人民政府审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告30天无异议，经镇级人民政府审核后，按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，经镇级人民政府审核后，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意并公告30天无异议的，经镇级人民政府审核后，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记；对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄）规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后（下文第（六）款规定的情形除外），按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（四）涉及扩建的，若扩建时房屋所在乡村未覆盖村庄规划的，则按下文第（六）款执行；若已覆盖村庄规划的，应补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（五）我县属于丘陵地带，宅基地面积每户不超过120平方米。农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按批准占地面积确权登记。

（六）根据阳西县人民政府关于村庄规划的批复，阳西县集体土地范围内覆盖村庄规划的时间为2019年12月28日。

房屋建造时在2019年12月28日前的，当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划的审批手续，按房屋实际建筑面积登记。

房屋建造时在2019年12月28日之后的，按村庄规划规定的执行。但村庄规划对宅基地、层高、建筑面积等未作明确规定的，则依照每户宅基地不超过120平方米，层高不超过4层半的标准执行。

（七）在认定房屋建筑年份或扩建时间上，应根据历年影像、权属来源证明材料等已有的资料、结合权籍调查时通过本村走访调查成果进行认定。

（八）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。其中，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的“一户”。

（九）多户使用宅基地合建房屋，以分套分层方式拥有的，经整栋合法权利人签名确认后，报农民集体经济组织同意的，可确定宅基地使用权为全体权利人共有，按房屋权属予以确权登记。以楼梯为界的，楼梯作为共有面积，不分摊登记。

（十）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，直接明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

（十一）集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理：

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在镇人民政府审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇人民政府审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

（十二）对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权若无法确定权利人或继承人的，暂不登记；若权属存在争议的，由镇级人民政府成立争议调解工作组，由双方提供协议或镇人民政府调解（裁定）的生效文书后予以确权登记。

三、申请登记主体

（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体

1．申请确权登记的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员。确认农村集体经济组织成员身份应坚持“尊重历史、兼顾现实、村民认可”的原则。

2．对于非本村村民，符合下列情况之一的，经该村集体经济组织或村民委员会认定的，可按规定作为申请登记的主体：①原已合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；②因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；③同一集体经济联合社，在城镇规划范围外占用宅基地建房，用于自建自用且符合“一户一宅”的；④因国家征地而异地重建的；⑤因继承房屋使用宅基地的；⑥非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的；⑦离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞，持合法证明回原籍定居的。

（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》规定批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

四、登记程序

（一）发布通告

以县人民政府名义向社会发布“总登记”通告，明确总登记范围、时限、条件等要求。

（二）组织指界和权籍调查

由镇政府牵头成立工作协调小组，村民委员会、农村集体经济组织应积极配合，组织权利人或权利人指定的委托人和利害关系人双方到现场进行本宗地指界，经权利人签名确认权属后，进行并宗审查。工作协调小组应协助作业单位收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源证件等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。

对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。

（三）调查结果公示

为简化登记程序，在权籍调查初步成果形成后，将权籍调查结果公示和登记前公告合并一起公示，公告内容包含不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容，公告期不少于15个工作日。涉及登记原则中需要公告30天并由镇政府补办审批手续的，公告期不少于30天(公告所需时间不计算在登记办理期限内)。

（四）确权审批与登记发证

公告期满且无异议的，制作《阳西县宅基地和房屋确权登记申请书审批表》由申请人确认、农村集体经济组织和村委会审核、镇级人民政府审批代替土地权属来源材料和房屋符合村镇规划材料。该审批表既作为土地和房屋的审批材料，也作为不动产登记申请书，只需申请人一次签名即可，表里可填写申请人个人信息及勾选所属的登记主体类型，也可填写不动产的详细信息，审批表内容大部分由作业单位按前期收集的材料进行填写，申请人只需对部分事项进行勾选确认即可，以精简材料，减轻申请人填写表格的负担，也保证申请材料整洁。

未能提供规划施工报建验收手续、房屋安全鉴定报告等材料的，权利人应在申请时自行承诺保证房屋安全质量（整合到不动产登记申请表上签名）。

集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记根据《不动产登记操作规范（试行）》相关规定执行。

以村为单位，由不动产登记机构对申请材料进行批量审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。

五、文件有效期

本意见适用于本轮以“总登记”方式进行的宅基地、集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权确权登记颁证工作。本意见中未规定的其他情况，参照国家、省、市相关法规文件执行。

本意见由阳西县宅基地和集体建设用地房地一体确权登记工作领导小组办公室负责解释。自公布之日起施行，有效期3年。有效期内，本意见可根据实际情况按规定修改或废止。

附件：阳西县宅基地及房屋确权登记申请书审批表

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