产权式商铺就是将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其主要特点为所有权与经营权相分离。产权式商铺的经营需要整体商业环境的烘托，经营多为整体性出租，即多个产权人的商铺为同一商户租用。那么产权式商铺有哪些类型？投资者可能面临哪些风险？

一、产权式商铺有哪些类型？

目前，产权式商铺主要有两种形式：

1、独立产权式商铺

即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界线，或者没有墙壁间隔，但以划线、地钉等作为界线，确定四至。

2、虚拟产权式商铺

即开发商只对商场进行概念上的面积分割，根本不确定四至。（因“独立产权式商铺”的独立性较强，商铺可拆分，业主可独立经营。

虚拟产权式商铺的特征是没有明确的四至界限，商铺业主出于投资目的，将商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，以期获得定期定额的投资回报，其核心表现形式为商铺的所有权与经营权相分离。

该类型商铺业主的所有权要受到一定的限制，主要表现为：

一是在委托经营期间内，业主享有收益权和处分权，但不直接占有商铺，也不经营商铺；

二是委托经营期满后，业主对其商铺共有部分所享有的权利和承担的义务，必须遵守管理规约并符合大多数业主的共同决定。

二、投资者可能面临哪些风险？

1.经营期间投资者的收益风险

很多产权式商铺的宣传资料上都有零风险、高回报、低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景的字样，但是，在商品房买卖合同签订以后，开发商通过成立经营管理公司实际经营管理，从而转嫁商场未来的经营风险，在与购买方签订商品房买卖合同时要求购房方与经营管理公司另行签订委托经营合同，由经营管理公司来支付租金或固定回报，由于两者并非同一主体，根据合同相对性，一旦出现经营困难，对购买方来说，开发商承诺的回报无法向经营管理公司主张。

2.返租期满后投资者继续经营的潜在风险

由于产权式商铺的界限是人为分割的，很多情况下会存在界定不清的情况，即经营铺位与销售铺位不一致，购买方在返租期满后难以找到自己所购买的铺位。尤其是一些中间没有预留通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买方所有权无法行使。

3.产权式商铺变现的风险

由于产权式商铺人为被划分，没有明确界限，以至于单个商铺无法单独使用，处于在整个商场的构成部分，在商场正常运营以前，一般都没有租金收益，投资收益具有不确定性，现实中愿意购买这种商铺的人很少。因此，遇到整体经营困难时，变现就更为困难。

风险防范建议：

作为投资者应该明确了解、认识到开发商与经营管理公司之间的独立关系，在购买前了解清楚所购产权式商铺是否能够办理产权证，是否有明确的界墙或四至予以分割，是否能够独立经营。购买时保持理性头脑，不被宣传资料蒙蔽双眼。在购买产权式商铺后建议尽快通过法定程序成立业主委员会与开发商、经营管理公司及承租人对接，制定民主表决程序，定期召开业主大会，确保业主间能形成一致战线，及时有效保障自身合法权益。