各乡镇人民政府、街道办事处，各园区管委，县直和国家、省市属驻五莲各部门单位，各国有企业：

《五莲县集体经营性建设用地入市暂行办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

五莲县人民政府办公室

2021年5月6日

五莲县集体经营性建设用地入市暂行办法

第一章总则

第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》和国家关于集体经营性建设用地入市相关文件规定，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称集体经营性建设用地，是指国土空间规划（过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划）确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。

第三条本暂行办法所称集体经营性建设用地入市，是指农村集体经济组织或授权的实施主体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

第四条县自然资源和规划局按照本办法和其他有关规定，负责本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。县发改、工信、民政、财政、人社、住建、农业农村、行政审批、税务、金融、生态环境等相关部门和银行业机构配合做好有关工作。

第二章入市范围、途径、条件

第五条凡本暂行办法确定的集体经营性建设用地，均可纳入入市交易范围。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地，允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整产权归属后，按照新的规划条件确定入市范围，现状为农用地、未利用地的，依据规划的经营性用途入市的，应当依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，并依法履行耕地占补平衡义务。

第六条对符合本暂行办法，并经依法登记的集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。

第七条集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护等政策及标准要求；

（二）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（五）符合国土空间规划（过渡期内则依据土地利用总体规划、城乡规划）等相关要求。

第三章入市、实施主体

第八条集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体经济组织成员共同讨论决定，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第九条集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

第四章入市方式

第十条集体经营性建设用地入市可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，并根据实际情况确定出让（出租、作价出资）年限，最高年限参照同类用途的国有建设用地执行，即按下列规定：

（一）工业、仓储用地50年；

（二）商业、旅游、娱乐用地40年；

（三）公共管理与公共服务或者其他用地50年。

第十一条集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

集体经营性建设用地出租，是指入市主体作为土地所有权人，将集体经营性建设用地使用权在一定年期内出租给承租人使用，承租人按约定向入市主体缴纳土地使用权租金的行为。承租人未按土地使用权合同规定的期限或条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转租。

集体经营性建设用地土地租赁期限一般不低于5年，但最高不超过20年，具体租赁期限由租赁合同约定，到期后确需继续使用土地的可申请续期。

集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入新设企业或个人，该土地使用权由新设企业或个人持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。

土地使用权作价出资（入股）的期限参照国有土地使用权出让的最高年限，可通过合同约定适当缩短入股期限。

第十二条通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者交易双方签订的合同另有约定的除外。集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

第五章入市程序

第十三条集体经营性建设用地使用权入市按以下程序进行：

（一）入市意向审核。集体经营性建设用地入市由本集体经济组织或者授权的实施主体申请开展。入市事项纳入村级民主管理内容。土地属于农村集体经济组织所有的，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，形成会议纪要存档。属于乡镇集体所有的，乡镇（街道）也要做好集体决策，确保入市的集体经营性建设用地权属合法，产权清晰。

（二）入市方案审核。入市主体提出入市意向申请，并委托测绘机构进行土地勘测定界，由县自然资源和规划局出具规划条件，入市主体委托土地评估机构对入市地块进行地价评估，地上附着物可另行委托评估机构评估。入市申请需经所属乡镇（街道）书记办公会议或党政联席会议集体研究同意，出具入市初审意见。县自然资源和规划局指导入市主体拟定入市方案，纳入村级民主管理内容。方案包括：地块位置、面积、权属、用途、使用年限、使用条件、入市价格、入市方式（招标、拍卖、挂牌）等内容。以标准地出让的，相关指标标准由所在乡镇（街道）组织县发改、工信、财政、自然资源和规划、住建、农业农村、行政审批、市场监管、税务、生态环境等部门参照同类用途的国有建设用地指标提出，纳入使用条件。

（三）发布出让公告。入市方案由所在乡镇（街道）审核，经县自然资源和规划局会同县发改、财政、行政审批等相关部门审查后，转报县政府批准后实施。县自然资源和规划局根据县政府的批准文件，编制集体经营性建设用地的出让文件，包括出让公告、投标或竞买须知、土地使用条件、标书或竞买申请书、报价单、中标通知书或成交确认书、集体经营性建设用地使用权出让合同、项目投资建设协议文本。公告在相关媒体上发布（网站、报纸），公告期不少于20天。

（四）土地招标、拍卖、挂牌过程。发布出让公告后，中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加集体经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。出让人应当通知符合招标拍卖挂牌公告规定条件的申请人参加招标拍卖挂牌活动。

参与竞买单位或个人通过规定的方式，缴纳竞买保证金，获取竞买资格，并在挂牌期（10天）进行竞买报价或在指定日期、地点进行竞拍，在规定的时间内，出价最高者竞得土地使用权。

（五）成交公示。土地成交后，签订成交确认书，并在指定的媒体上发布成交公示，公示时间不少于5个工作日。

（六）签订出让合同。公示结束后，入市主体和竞得人签订出让合同，约定双方的权利和义务，竞得人缴纳剩余价款；以标准地出让的，竞得人须签订项目投资建设协议。

（七）土地收益分配。竞得人缴齐价款后，参照国有建设用地扣除土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、社保费、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费和耕地占用税、测绘费、制图费、登报费、评估费、土地开发费等各种必要的税费后，剩余部分的土地增值收益工业、仓储按30%、公共管理与公共服务用地按40%、商服按50%收取收益调节金，上缴县财政，其他部分归入市主体分配。

（八）不动产权登记。竞得人持用地批准文件，出让合同、税费缴纳凭证、营业执照、法人身份证明等有关材料，向土地所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记。

第六章转让、转租、抵押

第十四条以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，可以转让、转租或者抵押，法律法规规定禁止入市的除外。

集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当履行完毕支付地价款、租金的义务，取得不动产权证书，按照约定的期限和条件投资开发、利用土地，并经土地所有权人同意。其使用年限为原出让、出租合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（一）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五的或开发建设面积占总面积不足三分之一的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

集体经营性建设用地使用权抵押的，应当取得不动产权证书，签订抵押合同，办理抵押登记。

第七章收益管理

第十五条集体经营性建设用地入市，土地所有权人应承担相应的基础设施建设等开发成本，并向县政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁、作价出资（入股）和转让等交易行为的，交易双方都应当按照规定缴纳土地增值收益调节金；入市主体（出让方、出租方）需按集体经营性建设用地入市土地增值收益的规定比例缴纳调节金，土地受让方（承租方）按成交价款的4%缴纳与契税相当的调节金。

第十六条土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，实行收支两条线管理。

第十七条农村集体经济组织获得的集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，由农村集体经济组织内部决策分配方案。

第十八条乡镇（街道）要指导和监督农村集体经济组织合理使用留存集体的土地增值收益，纳入农村集体资产管理和村务公开内容，定期向本集体经济组织成员公布。

第十九条县财政、农业农村、审计部门要加强对土地增值收益资金的监督管理。

第八章监督管理服务

第二十条县发改、工信、财政、自然资源和规划、住建、农业农村、行政审批、生态环境等相关部门根据各自职能职责做好监督、管理、服务和配套政策的制定工作。

第二十一条集体经营性建设用地使用权入市成交后，任何单位和个人不得擅自更改规划建设条件。

第二十二条出让方（出租方）交付土地后，受让方（承租方）应按照出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限进行建设。

项目用地批后管理纳入土地监管平台。

第二十三条入市主体所在乡镇（街道）应充分发挥指导、监督、管理和协调作用，确保土地所有权人和入市主体的相关活动依法依规进行。

第九章土地使用权终止

第二十四条土地使用权因出让合同（租赁合同）约定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第二十五条土地使用权期满，土地使用者不再继续使用土地的，应将土地使用权无偿退还给土地所有权人。地上建筑物、其他附着物所有权由土地使用者与土地所有权人协商处理。土地使用者应当办理土地使用权注销登记。

第二十六条土地使用权期满，土地使用者需要继续使用土地的，可以和土地所有权人协商续期，应当按照有关规定重新确定使用方式，支付土地使用权出让金（租金），并依法办理不动产登记。

第二十七条因公共利益需要征收土地的，由土地所有权人报经县政府批准后，可以提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予补偿。

集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定执行。

第十章法律责任

第二十八条集体经营性建设用地入市同国有建设用地享有相同的法律地位。作为入市的农村集体经济组织和具有土地使用权的企业、法人或自然人，都应遵守相关的法律法规规定，严格履行各自的权利和义务，确保集体经营性建设用地入市工作规范有序。

第二十九条农村集体经济组织要在乡镇（街道）的指导下，规范其内部组织结构，严格依法依程序处理集体经济组织内部事务。集体经营性建设用地合同签订后，即具有法律地位，受国家法律保护。集体经济组织不能以内部成员反悔、不同意或村委会换届等原因，擅自更改或撤销合同，阻挠土地使用者使用土地。

第三十条县自然资源和规划、住建、行政审批等部门应各司其职、密切配合，采取建设项目用地信息公示、现场核查、竣工验收、定期通报、诚信档案建立等方式，建立健全集体经营性建设用地入市后的监管机制和工作制度，切实加强入市土地开发利用的全程监管，督促土地使用者严格按照合同约定开发利用土地。对未经依法批准，擅自改变规划用途或规划许可条件建设以及未按合同约定时间动工、竣工的，要按照相关法律法规及合同约定进行处理。

第十一章附则

第三十一条本暂行办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地，可参照本暂行办法予以规范；本暂行办法实施之后，除历史遗留集体经营性建设用地外，原则上均纳入入市范围。

第三十二条本暂行办法试行过程中与新出台的法律、法规、政策不符的，以新的法律、法规和政策规定为准。

第三十三条本暂行办法自2021年6月6日起施行，有效期至2023年6月5日。

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