为加快推进我市宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称“房地一体”农村不动产登记发证工作），力争2020年底前基本完成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资规字〔2019〕11号）和梅州市有关文件要求，结合我市实际，特制定本方案。

一、目标任务

以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保2020年底前基本完成全市“房地一体”农村不动产登记发证工作。已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有效。

二、登记范围

全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

三、申请登记主体

（一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体。

宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或经全体家庭成员同意且已成年的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：

1.本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的。

2.非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的。

3.已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的。

4.非农业户口居民（含华侨）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

（二）集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

1.经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会。

2.经批准依法使用集体土地兴办企业或用于非住宅经营性建设的乡（镇）村办企业事业单位和个人、联营或入股企业。

3.经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

4.相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

四、确权登记原则

（一）基本原则。

按照有关法律法规政策规定，坚持“依法依规、尊重历史、为民利民”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。结合本地实际，对户籍条件、宅基地使用面积及地上房屋建设面积的确权登记标准等作出如下限定：

1.除依法继承及符合分户条件外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予办理。

2.夫妻与未成年子女同为一户，已成年子女无论是否结婚，每名成年子女均可以单独为一“户”。因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权和地上房屋权利人不一致的，可由村委出具证明或提供经村级盖章的调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体，宗地不得分割。

3.为有效维护农村妇女的权力，农村妇女作为家庭成员之一，可以作为权利人记入宅基地户籍簿中，也可以作为宅基地的权利人进行登记，同时要满足一户一宅政策。农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，其依法取得的宅基地使用权和房屋所有权，应予以确权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。

4.本次“房地一体”农村不动产登记发证工作严格执行宅基地面积标准和房屋建筑层数。村民建房每户宅基地面积不得超过150平方米，建筑面积不得超过450平方米，建筑层数不得超过4层且建筑高度不能超过15米（含楼梯间）。超出标准部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（二）登记原则。

1.有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。

2.无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，按以下原则办理：

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，由村集体经济组织或村民委员会出具证明及申请人承诺房屋建成年份并公告30天无异议，经村民小组、村委、镇（街道）人民政府（办事处）审核认定后，均按照实际使用面积予以确权登记。

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村民委员会出具证明及申请人承诺房屋建成年份并公告30天无异议，镇（街道）人民政府（办事处）审核确认宅基地面积及认定房屋建成时间后，按审核确认的宅基地使用面积予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年1月1日前，未经批准占用宅基地建房，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会同意及申请人承诺房屋建成年份并公告30天无异议的，按规定报县级以上人民政府补办用地审批手续，根据批准面积确定宅基地使用权面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。2020年1月1日后的，按照现行的宅基地审批程序审批。

3.经上述程序认定合法的宅基地使用权来源材料，或能提供合法历史审批的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办理村镇规划审批手续，已经竣工的，根据我市的实际情况，按以下原则办理：

（1）在城市规划区和镇规划区以外的。

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前占用宅基地建房且至今未扩建，当事人申请地上房屋所有权登记时，无需提供房屋符合村镇规划的审批手续，房屋按批准宅基地使用权范围内的建筑面积予以确权登记。1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后占用宅基地建房，在批准的宅基地使用权范围内按镇级人民政府审核认定后的面积予以确权登记。超出审核确认部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（2）在城市规划区和镇规划区以内的。

1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，当事人申请地上房屋所有权登记时，无需提供房屋符合村镇规划的审批手续。房屋按批准宅基地使用权范围内的建筑面积予以确权登记。1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，在批准宅基地使用权范围内，由镇级人民政府审查汇总，按程序报送规划主管部门审核后由市人民政府批准，房屋按批准面积予以确权登记。超出审核确认部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

4.集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理：

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，由申请人承诺房屋建成年份，经所在镇（街道）人民政府（办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，报镇（街道）人民政府（办事处）审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体经济组织或村民委员会同意，并公告30天无异议，经镇（街道）人民政府（办事处）审核，报县级以上人民政府批准，予以确权登记。

集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。

（三）不能确权登记的情形。

1.国家已征用土地范围内的。

2.涉及公路用地建筑控制区、河道管理范围线、生态保护红线、农村土地承包经营权范围线、永久基本农田范围线、自然保护地范围线、未经批准占用耕地建房、拆旧复垦等禁止范围线内的。

3.房屋倒塌、拆除或不具备居住功能的，不予登记。

4.法律、法规、规章和政策规定不予登记的其他情形。

（四）暂缓确权登记的情形。

1.对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的，各镇（街道）要加大争议调处力度，待争议解决、权属明晰后再予以确权登记。

2.不能如期提供完整齐全的证明文件和资料的。

3.无主房屋，应依照法律规定的程序处理的。

4.土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封等形式限制的。

5.对政府已批准征收但未征用的土地范围。

6.乡镇撤并小学。

7.法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

（五）其他具体问题的处理。

1.上世纪50年代颁发的和各级人民政府发放的《个人土地房屋所有权证》以及公证处出具的《房屋所有权证明》可以作为确认房屋所有权的参考材料。

2.在农房确权登记颁证实施过程中遇到本方案规定以外的具体问题，报工作领导小组研究解决。

五、工作步骤

（一）前期准备阶段（2019年5月至12月）。

拟订本市工作实施方案，建立工作协调机制，开展前期情况摸查和资料收集。

（二）组织实施阶段（2019年12月至2020年11月）。

落实工作经费，以招投标方式选取有资质的农村权籍调查作业队伍，发布政府通告，开展农村权籍调查，建立农村不动产权籍调查数据库，完成确权登记。

（三）成果验收阶段（2020年11月至12月）。

完成本市调查和登记成果资料整理、检查和数据上报。

六、工作要求

（一）明确组织方式。本次登记发证工作由市人民政府以“总登记”形式组织实施，统一开展权籍调查、登记发证和成果上报等工作。以市人民政府名义发布总登记通告，明确总登记范围、时限、条件等要求。

（二）做好权籍调查。自然资源部门统一开展“房地一体”农村权籍调查，充分利用农村地籍调查成果，补充开展房屋调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。本市根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》等技术规范要求，由自然资源部门委托有资质的作业队伍采用简易法开展房地测量。采用简易法开展房地测量的，在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。

（三）简化登记程序。村民委员会要协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公示，公示期不少于15个工作日（公示所需时间不计算在登记办理期限内），公示无异议且经权利人签字确认后，不动产登记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记并颁发不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。

（四）完成成果上报。市自然资源局不动产登记部门同步建立权籍调查成果数据库，在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建筑物、构筑物所有权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

（五）资料管理归档。充分利用已有历史调查、确权档案资料，做好衔接，建立“房地一体”农村不动产登记发证调查档案管理制度。工作结束后，按统一规格和要求，对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目和归档等。

七、保障措施

（一）组织保障。为加强我市“房地一体”农村不动产登记发证工作的领导，统筹指导此项工作，决定成立兴宁市“房地一体”农村不动产登记发证工作领导小组，成员如下：

组长：朱志勇（市委常委、市委政法委书记）

副组长：陈伟东（市自然资源局局长）

陈彬彬（市政府办公室）

成员：罗伟航（市公安局副局长）

刘海波（市财政局副局长）

李清辉（市自然资源局副局长）

曾然（市住房城乡建设局副局长）

曾宪尧（市农业农村局副局长）

黄小清（市林业局副局长）

罗新峰（市税务局二级主办）

罗国强（刁坊镇党委书记）

刘超华（龙田镇党委书记）

陈媛媛（新陂镇镇长）

练学伟（叶塘镇镇长）

刘渊（大坪镇镇长）

欧阳晓波（罗岗镇镇长）

陈凯平（罗浮镇镇长）

卢志煌（石马镇镇长）

罗辉（合水镇镇长）

袁作胜（黄陂镇镇长）

蓝彬（黄槐镇镇长）

彭燕妮（宁中镇镇长）

曾波（永和镇镇长）

罗汉新（径南镇镇长）

陈君辉（坭陂镇镇长）

罗超（新圩镇镇长）

曾发茂（水口镇镇长）

杨秋阳（兴田街道办主任）

黄威灵（福兴街道办主任）

何为（宁新街道办主任）

领导小组下设办公室，具体负责全市“房地一体”农村不动产登记发证工作的组织实施、业务指导、督促考核等工作。办公室设在市自然资源局，办公室主任由陈伟东同志兼任。领导小组及办公室不纳入议事协调机构管理，不刻制印章，不正式行文，任务完成后自行撤销。

各镇人民政府、街道办事处要切实加强组织领导，明确目标任务、职责分工、方法步骤、时间安排等工作要求，确保工作落实到位。自然资源部门负责统筹协调，具体负责相关方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作。住房城乡建设部门负责指导农村房屋建设。农业农村部门负责指导农村宅基地分配、使用管理工作。财政部门负责将经费纳入预算，确保资金落实到位。

（二）政策保障。自然资源部门要主动作为，起草制订符合我市实际的确权登记政策，出台操作细则，确定符合建房资格的具体内容，明确补办相关手续的具体流程，对未覆盖村镇（庄）规划的乡村及未覆盖的时间界限、范围作出认定。

（三）经费保障。除申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外，由政府统一组织的农村权籍调查不得向申请人收费。自然资源部门要将组织实施、农村权籍调查、数据库建设、登记发证、宣传培训等工作费用足额纳入财政预算。

（四）宣传保障。组织开展形式多样的宣传活动，通过报纸、电视、网络等媒体，大力宣传“房地一体”农村不动产登记发证工作，充分调动镇（街道）、村、组干部工作的主动性和农民参与的积极性，营造良好的舆论环境和工作氛围。

八、其它事项

本方案由市自然资源局负责解释，未尽事宜可通过建立联席会议制度进行及时研究解决；可根据工作进展情况和具体实施过程所遇到的难题，适时修订工作方案。

本方案自发文之日起施行，有效期3年。

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