第一章 总则

第一条 农村宅基地和农村村民建房的管理和审批事关广大农民居住权益，对推进美丽乡村建设和实施乡村振兴战略具有十分重要的意义。为规范我县农村宅基地和农村村民建房（以下简称村民建房）管理，保障农村村民依法有序建房，促进社会公平正义，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《广东省城乡规划条例》等有关法律法规政策规定，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条 我县行政区域内的农村宅基地和村民建房的原址翻建、改扩建、异址新建等，适用本暂行办法。

第三条 本暂行办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地；村民建房是指村民依法依规进行原址翻建、改扩建、异址新建等村民建房活动，含村民建房和集体建房等形式。村民建房家庭户是指以具有婚姻、血缘或收养关系的家庭单位，成员包括本人及父母、祖父母或抚养者、配偶、子女和孙子孙女等。

第四条 农村村民是指具有本县农村集体经济组织成员资格的人员。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过本暂行办法规定的标准。本集体经济组织男性成员达到法定结婚年龄可立为一户；纯女户家庭中女性成员已结婚属于入赘的可立为一户；父母原则上与一子女合并一户。

第五条 农村宅基地的所有权属于农民集体所有，村民只有使用权。实施村庄规划或城乡建设需要调整宅基地的，原宅基地使用权人应当服从。

第六条 乡镇（街道）人民政府（办事处）负责本行政区域内农村宅基地和村民建房的审批、管理和监督工作，并受县自然资源局委托审批和发放《乡村建设规划许可证》。

县农业农村局负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。

县自然资源局负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

县住房城乡建设局负责指导村民建房的设计、施工和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导村民住房风貌提升。

县城管执法局负责对辖区内村民建房的巡查、监督和管理，依职权查处各类违法违规建房行为。

县发展改革、公安、民政、司法、生态环境、交通运输、水利、文化广电旅游体育、林业、供水、供电、通信等部门依据各自职责，配合做好宅基地和村民建房的管理、监督工作。

村（居）民委员会负责协助乡镇（街道）人民政府（办事处）做好村民建房规划建设管理工作，并做好建房户现有住房、家庭成员、户籍关系等情况的真实性审查及相关资料信息的初审，及时纠正违法违规行为，上报有关情况，配合乡镇（街道）人民政府（办事处）开展村民建房工程质量安全生产管理工作。

第二章 用地规划与计划

第七条 村民建房应当按照“先规划、后许可、再建设”的要求，依法申请办理取得《乡村建设规划许可证》。建设规划许可的内容应当包括对地块位置、用地范围、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层数等要求。

第八条 乡镇（街道）人民政府（办事处）应当根据有关法律法规的规定组织编制和实施村庄规划。农村集体经济组织应协助乡镇（街道）人民政府（办事处）做好村庄规划的管理工作，参与本村的村庄规划编制、修改和实施，将遵守村庄规划的要求纳入村规民约。

第九条 村庄规划应当落实乡镇（街道）国土空间总体规划主要管控指标要求，综合考虑土地利用、产业发展、居民点布局、人居环境整治、生态保护和历史文化传承，优化调整村庄空间布局，编制“多规合一”的实用性村庄规划。村庄规划应当落实生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界三条控制线划定要求，合理安排产业用地布局，划定宅基地建设范围，统筹农村基础设施和公共服务设施等建设需求，明确规划近期实施项目。

编制地质灾害易发区内的村庄规划时，应当对规划区进行地质灾害危险性评估。

第十条 村民建房实行用地计划管理，未安排用地计划的不予批准。

第三章 审批条件

第十一条 申请宅基地建房的农村村民应具有农村集体经济组织成员资格，农村集体经济组织成员资格按照《龙门县农村集体经济组织成员资格认定暂行办法》（龙府办〔2020〕11号）认定。

第十二条 农村村民符合下列情形之一的，具备申请宅基地和建房条件：

（一）同户居住家庭，因家庭成员已达到法定结婚年龄，需要建房分户居住且没有宅基地的。

（二）因征地拆迁或村庄改造需要搬迁的，一户多宅的除外。

（三）原有唯一住宅危旧或因灾倒塌，需要在原址改建并符合村庄规划的，但不得超过规定面积。

（四）原有唯一住宅危旧或因灾倒塌，需要另择地址建房，且原宅基地已经退回村集体经济组织的。

（五）外来人口落户成为本集体经济组织成员，在本集体内没有宅基地，经过本集体经济组织民主程序同意的。

（六）法律、法规规定可以申请建房的其他情形。

第十三条 农村村民有下列情形之一的，不得申请宅基地建房、改建：

（一）不符合年龄要求等分户条件的。

（二）不符合乡镇（街道）土地利用总体规划或村庄规划的。

（三）申请宅基地存在权属争议的。

（四）有违法用地或者有违法建房行为未经处理的。

（五）不履行本集体经济组织成员应尽义务的。

（六）户籍不在本村的集体经济组织成员。

（七）出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上房屋的。

（八）将住房赠与他人或改作他用的。

（九）纳入政府集中供养的。

（十）非本集体经济组织成员在农村集体土地上的房屋不得申请改建。

（十一）法律、法规规定不得批准的其他情形。

第十四条 村民建房禁止建设区域：

（一）永久基本农田、生态保护红线、自然保护地等限制建设范围内。

（二）影响区域性道路交通、供电、供水、油气管道、微波通讯设施及相关专业廊道等建设的区域。

（三）法律、法规规定其他不得建设的区域。

第十五条 村民建房退让管制区域：

（一）退让区域交通干道：高速公路沿边缘线计算后退距离不得小于30米；国道沿排水沟边缘线计算不得小于20米，省道沿排水沟边缘线不得小于15米，县道沿排水沟边缘线计算不得小于10米，乡道沿排水沟边缘线计算不得小于5米。

（二）退让河湖水面：依次以渠化岸线、自然河岸、常水位线为参照，河面宽度超过50米的河流退让距离不小于30米，河面宽度超过30米的河流退让距离不小于20米，其它河流不小于10米；一般排洪沟渠等其他水体不小于5米。

（三）退让山体护坡：坡脚处建筑外墙与高度大于1米的护坡下缘的距离不得小于护坡高度的0.8倍，且不得小于2米；坡顶处建筑外墙与护坡上缘的距离不得小于3米。

（四）退让区域架空电力线、油气管道、供水、微波通道等通讯廊道，须满足相关法律法规和相关专业规范的要求，并征询相关部门意见。

（五）法律、法规规定的其他退让管制区域及要求。

第四章 审批程序

第十六条 申请。符合建房条件的村民，携带身份证明、在《龙门县农房风貌管控指引》中选定村庄确定的农房建筑样式进行建设。以户为单位向所在农村集体经济组织提出书面申请，填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》，经集体经济组织成员大会或代表会议通过，将申请建房村民的相关信息在本集体经济组织公示不少于5个工作日，期满无异议的，报村委会审查。

第十七条 审查。村委会对农村集体经济组织上报的村民建房情况进行集体审查，同意后签署意见报所在乡镇（街道）人民政府（办事处）。

第十八条 受理。乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心负责受理农村宅基地审批和村民建房申请。

第十九条 勘查。乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心在受理后10个工作日内，组织农业农村办、经济和建设办、自然资源所和村委会、村民事务理事会人员到现场勘查，核查是否符合建房条件，勘查用地四至、面积、地类、规划等。

第二十条 审批。对符合条件的，由乡镇（街道）人民政府（办事处）审批，审批结果应当在政务公示栏公告，公告期限不少于5个工作日，公告无异议或者异议不成立核发《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》。若有异议的，由乡镇（街道）人民政府（办事处）根据异议内容及时核实处理。

涉及占用农用地的，应当在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。涉及使用林地的依法依规办理使用林地审核审批手续，涉及水利、电力等部门职能的要及时征求意见。

第二十一条 放线。经批准用地建房的村民，在开工前向乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心申请，农村宅基地和建房管理服务中心在10个工作日内，组织农业农村办、经济和建设办、自然资源所及乡镇（街道）工作人员和村委会、村民事务理事会人员到实地开工查验、打桩放线，确定用地四至、面积。在放线后对建房位置、用地面积、建筑层数、建设景观风貌进行巡查监管，不符合要求的，责令其停止建设，限期整改。

第二十二条 安全施工。施工期间，要确保施工安全，进行挂牌公示，接受监督巡查。引导村民委托具有相应资质的施工企业或者相应技能的农村建筑工匠施工。

第二十三条 竣工验收。房屋竣工后，建房人应当在2个月内向乡镇（街道）人民政府（办事处）的农村宅基地和建房管理服务中心申请竣工验收。农村宅基地和建房管理服务中心在10个工作日内，组织农业农村办、经济和建设办、自然资源所和村委会、村民事务理事会人员到实地对建房位置、用地面积、建筑层数、建设景观风貌和《龙门县农房风貌管控指引》提出的控高、控向、控色、控样等有关风貌管控要求，以及原宅基地退出情况进行验收，验收合格的出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第二十四条 登记发证。竣工验收合格后，由建房申请人持建房批准手续和竣工验收合格意见书向县自然资源局申请不动产权证书。

第五章 审批管理

第二十五条 乡镇（街道）人民政府（办事处）是村民建房管理责任主体，必须建立健全违法违规用地巡查、责任倒查、执法联动机制及村民建房监管三级联动机制。

第二十六条 农村村民拆旧建新的，必须拆除旧宅，原土地使用权证予以注销；因旧宅属保护文物或拆除将危及相邻房屋安全等原因不能拆除的，与本集体经济组织签订旧宅处置协议书，其原宅基地使用权由本集体经济组织收回。

第二十七条 村民应当自取得《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》之日起1年内开工建设。需要延期的，应当在期限届满30日前向乡镇（街道）人民政府（办事处）提出申请办理延期手续，经批准延期的，延期不得超过6个月。

逾期未开工建设且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》自行失效；失效后可按相关程序重新申请。

第二十八条 村民建房建筑规模管控。

（一）农村住房每户宅基地面积不得超过150平方米，具体面积由各集体经济组织按程序确定。

（二）新建农房的建筑层数原则上不超过5层，首层层高不高于4.2米，楼高不超过16.5米。位于风景名胜区、历史文化传统乡镇（村）、国家公园等特殊区域、重要节点的建筑高度按照特殊区域管理要求为准。

（三）在县城控制性详细规划内建房按照县城规划执行；在乡镇（街道）控制性详细规划内建房按乡镇（街道）规划执行。

第二十九条 严禁城镇居民在农村购置宅基地或房屋，严禁为城镇居民在农村购买的宅基地或房屋发放不动产登记证书。

第六章 履约保证金

第三十条 村民建房需缴纳履约保证金，标准为10000元/栋。

房屋竣工后，经验收合格的全额退还建房履约保证金；验收不合格但在规定期限内按要求整改到位的，全额退还建房履约保证金；验收不合格且在规定期限内整改不到位的，不予退还建房履约保证金，对未按照乡村建设规划许可证的规定建房的按本暂行办法第三十二条处理。

建房履约保证金由乡镇（街道）人民政府（办事处）农村宅基地和建房管理服务中心负责收取，设立专户管理，不得挪用。

第七章 责任追究

第三十一条 乡镇（街道）人民政府（办事处）对本行政区域内农村宅基地和村民建房管理工作负总责，党政主要领导为第一责任人，分管领导和驻村领导为直接责任人。村民建房管理工作列入乡镇差异化高质量发展综合绩效考核内容。

第三十二条 村民未依法取得《乡村建设规划许可证》的，或者未按照乡村建设规划许可证的规定建房的，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的可以依法拆除。

第三十三条 非法买卖或者以其他形式非法转让宅基地的，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条的规定处理。非法转让宅基地用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的规定处理。

第三十四条 公职人员在农村宅基地和村民建房管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予党纪、政务处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章 附则

第三十五条 本暂行办法由龙门县农业农村局负责解释，自印发之日起执行，有效期3年。

附件：1﹒农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2﹒农村宅基地使用承诺书

3﹒农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4﹒乡村建设规划许可证

5﹒农村宅基地批准书

6﹒农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

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