第一章 总 则

第一条 为规范本区农村宅基地审批管理，保护农民合法权益，推动美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》、《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）和《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区村民建房管理办法（试行）的通知》（湛府〔2017〕14号）等文件精神，结合我区实际，特制定本办法。

第二条 本行政区内农村宅基地审批、管理，适用本办法。

第三条 农村宅基地和住房的规划、分配、使用、建设的过程中，应当遵循依法依规、规划先行、一户一宅、保护耕地、节约集约、安全施工、保护环境、注重风貌、和谐有序的原则，农村宅基地和住房建设管理的全过程保持公正、公平、公开，接受社会监督。

第四条 本办法中下列用词的含义：

（一）农村村民，是指本区农村集体经济组织成员。

（二）农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第五条 宅基地审批过程中应严格落实土地用途管制，农村村民建住宅应当符合镇土地利用总体规划、村庄规划。合理安排宅基地用地，严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续。

第六条 农村宅基地的所有权和农村集体经济组织成员依法取得农村宅基地的使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第七条 区人民政府领导我区农村宅基地审批管理工作，负责组织协调及督促有关部门和镇级人民政府、农村集体经济组织依法履行职责。

区级农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作。建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，每季度初定期将农民建房新增宅基地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。

区级自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作。在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，并对各镇的规划审核发证工作进行监管，对建房审批项目定期进行检查，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

区级住房和城乡建设部门负责指导全区农村村民住房建设的设计、施工、安全和质量验收，组织开展乡村建筑工匠培训、负责为农村村民住宅建设提供具有鲜明文化特色的样式参考和选择，引导村民住房风貌提升。

纪委监委、公安、城市综合管理、供水、供电等部门根据部门职责，配合做好农村宅基地管理工作。

第八条 镇级人民政府承担属地管理责任，要充实力量，健全机构，切实承担起宅基地审批和管理职责，其中，涉及占用农用地的，需要依法办理农用地转用审批手续；涉及使用林地的，需要依法办理使用林地审核审批手续。各镇人民政府应当确定一个工作部门为具体经办部门，具体负责牵头组织本级各部门联动协同办理管辖内宅基地审批、规划许可审批、批后监管、规划核实、乡村风貌提升等各项工作，为村民提供地形图等相关资料、咨询服务，以及对农民违建住房行为实施行政处罚等具体工作。

第九条 在镇人民政府的指导下，各农村集体经济组织应当立足本社经济基础、地形地貌、文化传承等实际情况，健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。组织制定村庄规划和宅基地使用规划。配合镇政府开展农村用地建房动态巡查和日常巡查工作，对未依法取得农村宅基地使用权和规划建设合法审批手续的，或未按批准内容进行建设的，应及时采取措施予以制止，发现宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为及时上报镇政府。

第二章 农村宅基地面积与建房标准

第十条 农村村民建造住宅应当符合镇国土空间规划和村庄规划，充分利用存量建设用地、原有宅基地和其他未利用地。

严控占用耕地、林地，严禁占用永久性基本农田。

第十一条 新批准农村宅基地的使用面积、住房层数和层高执行，依照《湛江市人民政府关于印发湛江市城市规划区内村民建房管理办法（试行）的通知》（湛府〔2017〕 14号）的标准执行，具体如下：

（一）中心城区内村民在宅基地上建设自住房的， 建筑基底面积不超过80平方米，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米(含坡屋顶高度不大于2.2米)；

（二）中心城区外村民在宅基地上建设自住房的， 建筑基底面积不超过120平方米，建筑层数原则上不超过6层，首层层高不超过4.5米，其余楼层高不超过3.2米，总高度不超过23米(含坡屋顶高度不大于2.2米)。

第三章 农村宅基地分配与资格

第十二条 农村宅基地分配使用严格执行“一户一宅”分配原则，农村村民一户只能拥有一处宅基地。禁止未批先建、超面积占用宅基地和超面积建房。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

第十三条 农村宅基地依法属农村集体经济组织所有，由具有农村宅基地所有权的农村集体经济组织统一分配给本农村集体经济组织成员使用，并由拥有其所有权的农村集体经济组织管理。

同一农村集体经济组织，女性成员享有跟男性成员同等的农村宅基地使用权。

农村集体经济组织成员不得擅自圈占、霸占和使用农村宅基地。

农村集体经济组织及其成员不得将农村宅基地出售、转让或以租代售方式转让给非本农村集体经济组织成员。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

第十四条 “一户”、“一宅”的确认。

符合下列情形之一的，可认定为“一户”：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的仅认定为一户；

（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可为一户；

（三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独申请立户；

（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可认定为单独的一户；

（五）法律法规另有规定，或经镇人民政府审核同意确有必要单独分户的。

是否已享受“一宅”的认定：由村民自行向所在的村集体经济组织申报，经村集体经济组织调查核实并组织公示后无异议的，由村集体经济组织出具意见，并报镇审核确认。户内成员通过继承、遗赠取得的非本村集体土地住房，以及拥有的国有土地上的住房，不计入“一宅”。

第十五条 有下列情形之一的，本农村集体经济组织成年成员可以以户为单位向本农村集体经济组织申请农村宅基地：

（一）依据本办法第十四条规定的“户”的标准，符合分户条件的，分户后没有本户住宅的；

（二）原住宅使用的宅基地被国家征收、征用的；

（三）因公共设施或公益事业建设占用原住宅使用的宅基地的；

（四）因农村集体经济组织开展村场改造升级、土地整理整治等造成原住宅使用的宅基地丧失的；

（五）外来人员落户成为本集体经济组织成员，且没有宅基地的；

（六）因整村搬迁造成原住宅使用的宅基地丧失的；

（七）计划易地建设新住宅且承诺拆旧退还原宅基地的；

（八）法律法规政策规定的其他情形。

丧失监护人的未成年的本农村集体经济组织成员，没有住宅的，由本农村集体经济组织安排宅基地，并利用相关扶持政策，帮助其建造住宅，落实居住权。

农村集体经济组织成员资格根据《广东省农村集体经济组织管理规定》 (粤府令第189号)及《湛江市麻章区农村集体经济组织成员身份界定指导意见》相关规定进行认定。

第十六条 有下列情形之一的，不得重新申请或不予批准新增农村宅基地：

（一）出卖、出租、赠与、或者以其他形式转让的自有宅基地或住房的；

（二）不具备分户条件而以分户为由的；

（三）因国家征地拆迁，已享受征地拆迁安置政策的（含留地安置、产权置换、货币补偿安置等）；

（四）易地建设新住宅，拒绝退回原宅基地的；

（五）原住宅被法院判决查扣、抵债的；

（六）原住房改变用途的；

（七）拟申请宅基地用地不符合村庄规划的；

（八）拟申请宅基地用地位于政府预公告征地红线范围内的；

（九）拟申请宅基地存在权属争议的；

（十）法律法规政策规定的其他情形。

第十七条 新增的农村宅基地分配方案应当提交本农村集体经济组织成员代表会议审议，并在本农村集体经济组织所在地范围内张榜公示，公示不少于5天。

农村宅基地使用，鼓励依本农村集体经济组织成员实时合理建房需要，实时逐一分配，先建先得，不作集中划拨；鼓励“拆旧建新”，节约集约使用农村宅基地。

第十八条  农村集体经济组织成员取得农村宅基地使用权后，应当一年之内办理报批手续后开工建设住宅。一年之内未办理报批手续的，其宅基地使用权自行收归本农村集体经济组织。

第四章 农村宅基地和建房（规划许可）申请

第十九条 符合宅基地申请条件的农村集体经济合作社成员，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并提交如下材料：

（一）申请人身份证原件、复印件和户口簿原件、整本复印件（申请人在复印件签名盖手指模）；

（二）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》；

（三）2000国家大地坐标系（CGCS2000）的比例尺为1：2000的宅基地宗地图；

（四）其他佐证材料。

原址翻建、改扩建及拆旧建新的还需提交原不动产证原件（如无不动产权证的由本农村集体经济组织出具证明）。

第二十条 本农村集体经济合作社收到申请后，核对申请人身份证和户口簿原件、复印件是否相符。核对相符的，召开本农村集体经济合作社成员代表会议讨论，形成会议记录，并征求用地建房相邻权利人意见。核对不相符的，不予受理。

成员代表会议讨论通过的，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋层高和面积等情况在本农村集体经济合作社范围内公示，公示期不少于5个工作日，并对公示现场拍照存档。经公示无异议或异议不成立、且用地建房相邻权利人没意见或没用地建房相邻权利人的，由本农村集体经济合作社在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署审查同意意见、并加盖本农村集体经济合作社公章后，连同会议记录等材料一并提交所在的农村集体经济联合社或村民委员会审核，并复印《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》存档；

成员代表会议讨论不通过、或经公示异议成立、或用地建房相邻权利人有意见且未协调一致的，由本农村集体经济合作社在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署审查不同意意见，并注明原因，将签署了审查不同意意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》复印件交还申请农户。

第二十一条 农村集体经济联合社或村民委员会收到农村集体经济合作社提交的申请材料，当场向申请材料提交人出具盖有农村集体经济联合社或村民委员会公章的受理回执。在7日内组织对提交的申请材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等内容进行审核。

审核通过的，由农村集体经济联合社或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署审核同意意见，加盖农村集体经济联合社或村民委员会公章后，报送所在的镇级人民政府行政服务中心农村宅基地和建房（规划许可）审批办理窗口（下简称“审批办理窗口”），并复印《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》存档；

审核不通过的，由农村集体经济联合社或村民委员会在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上签署审核不同意意见，加盖农村集体经济联合社或村民委员会公章后，将签署了审核不同意意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》复印件交还提交申请的农村集体经济合作社，由该农村集体经济合作社交还提出申请农户。

未设立农村集体经济合作社的，农村集体经济组织成员可以户为单位向具有宅基地所有权的村民小组提出申请，并依照上述程序办理。

未分设农村集体经济合作社的，农村集体经济组织成员可以户为单位直接向所在的农村集体经济联合社或村民委员会提出申请，由农村集体经济联合社或村民委员会直接行使村组、村委两级农村集体经济组织的农村宅基地和建房（规划许可）申请的审查和审核职权，并依照上述程序办理。

第五章 农村宅基地和建房（规划许可）审批

第二十二条 审批办理窗口收到农村集体经济联合社或村民委员会上报的申请材料后，当场进行核验，作出受理决定。申请人符合申请资格，材料齐全、格式规范、符合法定形式的，予以受理，出具《受理回执》，并及时报送镇级人民政府农村宅基地和建房（规划许可）审批办公室（下简称“审批办公室”）；申请材料不齐全的，不予受理，出具《申请材料补正告知书》；申请材料格式不规范、不符合法定形式的，不予受理，出具《不予受理通知书》。

第二十三条 审批办公室收到审批办理窗口报送的申请材料后，按照多部门内部联动运行的联审联办制度，组织开展审查、堪查、审批。

审批办公室及时组织镇级农业农村、自然资源等部门开展现场堪查，重点实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等，并根据镇级自然资源部门提供2000国家大地坐标系的宗地红线图，并确定界址。现场堪查人员现场在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署现场堪查意见、签名和填写现场堪查日期。

农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署审查意见和加盖公章；

自然资源部门负责审查建房用地是否符合国土空间规划、土地利用现状及本村集体土地权属等要求，并在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上签署审查意见和加盖公章。其中涉及农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。

第二十四条 审批办公室根据镇级各有关部门联审结果，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》上提出拟办意见，报镇级人民政府主要领导签字同意后，以镇级人民政府名义（盖章）出具相关审批决定文书。

审批通过的，出具《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，转交审批办理窗口，由审批办理窗口通知申请人到审批办理窗口领取《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，同时通过纸质指引告知申请人，开工建房前要先向审批办理窗口提交开工申请，房屋建成后要向审批办理窗口申请竣工验收。

不予通过的，出具《不予许可决定书》，转交审批办理窗口，由审批办理窗口通知申请人到审批办理窗口领取《不予许可决定书》。

第二十五条 审批办理窗口接到农户开工建房申请后，转交审批办公室，由审批办公室组织镇级农业农村、自然资源等部门开展实地丈量批放，重点丈量批放使用宅基地建房的四至、面积和位置等是否跟审批结果相符，并现场做好现场丈量批放记录，全体现场丈量批放人员在记录上签字确认。

第二十六条 审批办理窗口接到农户建房竣工验收申请后，转交审批办公室，由审批办公室组织镇级农业农村、自然资源等部门开展实地竣工验收，重点验收农户使用宅基地建设的四至、位置、面积和建房层高是否符合审批结果，验收是否落实拆旧退还原宅基地政策等，填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（一式两份），报乡镇级人民政府主要领导签字并加盖镇级人民政府公章后，一份转交审批办理窗口，由审批办理窗口通知申请人到审批办理窗口领取；一份由审批办公室存档。

第六章 监督管理与违法用地查处

第二十七条 各镇人民政府应推行农村宅基地和建房规划许可申请管理“五公开”制度，落实村庄规划、申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式公开，广泛听取群众意见，自觉接受群众监督。

第二十八条 镇人民政府应当及时组织镇级农业农村、自然资源等有关部门实地核查，全面落实“三到场”要求。

（一）申请审查到场。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，镇人民政府应当及时组织农业农村、自然资源部门实地审查农户是否符合申请条件、拟用地是否符合规划和地类等。

（二）批准后丈量批放到场。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，镇人民政府及时组织农业农村、自然资源等部门到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，符合要求的，方可开工建设。

（三）建成后核查验收到场。农户建房完工后，镇人民政府组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。验收审核通过的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，并告知申请人可向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第二十九条 村级宅基地协管员负责开展宅基地日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。

第三十条 各镇人民政府作为区域范围内农村村民建房活动或民房日常管理的监督检查主体，应当加强对本区域内农户建房活动和已建房屋日常管理的监督检查。发现有农村村民非法占用土地建住宅的行为，应当根据《广东省人民政府关于农村村民非法占用土地建住宅行政执法权的公告》（粤府函〔2020〕84号）的授权行使行政执法权，并即时组织执法力量对违法用地行为进行执法处理。

区农业农村、自然资源、住房和城乡建设等相关部门要加强对各镇行政执法工作的指导，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。

第七章 法律责任

第三十一条 《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定的行政处罚权，以及与该行政处罚相关的行政检查、行政强制措施权，由镇人民政府行使，跨行政区域的案件和区人民政府及其行政主管部门认为影响较大的案件除外。

第三十二条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的住宅。

超过本办法第十一条规定的宅基地面积标准的，多占的土地按照非法占用土地论处。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。如需恢复原状的，由该农村村民承担费用。

第三十三条 当事人对农村宅基地审批与农村住房建设管理有关的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第三十四条 从事宅基地审批、管理的工作人员，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第三十五条 本办法之规定和上位法律、法规以及上级政策不一致的，从上位法律、法规以及上级政策规定。

第三十六条 各镇可根据本办法结合实际制定实施细则。

第三十七条 本办法由湛江市麻章区农业农村和水务局负责解释。

第三十八条 本办法自2021年 月 日施行，不溯及既往，历史遗留问题的处理按照上级政策和规定执行。本办法有效期为5年。

附件：

1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.乡村建设规划许可证

5.农村宅基地批准书

6.农村宅基地和建房(规划许可）验收意见表

7.农村宅基地审批流程图

>>如有麻章区、廉江市、雷州市农村产权交易问题，请咨询麻章区农村产权交易中心、廉江市农村产权交易中心、雷州市农村产权交易中心