第一章 总 则

第一条 为加快澄海区农村宅基地、集体建设用地使用权及房屋所有权确权登记工作，有效保障农民不动产权益，根据《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资函〔2019〕2262号）、《汕头市自然资源局关于印发汕头市中心城区（金平区、龙湖区）“房地一体”农村不动产确权登记细则的通知》（汕自然资发〔2020〕96号）等相关文件精神，结合澄海区实际，制订本登记细则。

第二条 本细则所称农村不动产确权登记工作，是指以“总登记”方式对汕头市澄海区范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书；对不符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行调查、核实、造册。

第三条 本细则适用于汕头市澄海区集体土地范围内已建成的但尚未完成房地一体确权登记的农村宅基地和集体建设用地及地上房屋。已分别颁发合法宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的房屋，遵循“不变不换”的原则，原证书依然合法有效，不强制换发新证，但应由权籍调查人员记录用于不动产登记数据整合。

本细则所称的未完成房地一体登记包含三种情形：一是无权属来源资料，未登记任何不动产权利信息的；二是仅登记土地使用权的（以下简称“单地证”）；三是仅登记房屋所有权的（以下简称“单房证”）。

本细则所称的地上房屋，是指地上永久性存续的、结构完整的农村主要建筑物（房屋）、构筑物（柱廊、阳台、室外楼梯等），不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品房，一律不予登记。

本细则所称的宅基地，是指土地利用现状调查为村庄建设用地范围内，且符合相关规划的集体所有土地，包括农村家庭实际建造房屋及附属生活设施的用地范围。

本细则所称的集体建设用地，是在村庄范围内除了宅基地外的建设用地，以及村庄范围外属集体所有的建设用地，主要包括公益性公共设施用地和经营性用地。

本细则所称的集体公益性公共设施用地，是指已建成村委会址办公场所、文体活动场所、篮球场、停车场、垃圾回收点等民生类工程和社会生活基础设施（不属于村办的幼儿园、小学除外）的集体建设用地。

本细则所称的宅基地合法权属来源材料包括：澄海（县、市、区）人民政府或土地管理部门核发的土地证、用地批准文件或者盖章确认的用地证明材料；1986年清查确认表；1953年县人民政府颁发的《土地房产所有证》（俗称“余锡渠契”）等。

本细则所称的房屋符合规划或建设的材料包括：村镇建设管理部门核发的建设许可证、镇人民政府核发的建筑许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等。

第四条 对已经批准的农村宅基地以及对符合确权登记条件的农村宅基地使用权和集体建设用地使用权及其地上房屋所有权，尚未完成房地一体确权登记的，以“总登记”方式进行统一确权登记并颁发不动产权证书。

第五条 农村宅基地及地上房屋确权登记坚持“一户一宅”的原则，即“一户只能拥有一处农村宅基地”。办理时，由村民向农村宅基地所在地的农村集体经济组织申报，经农村集体经济组织认定并出具意见，并报镇政府（街道办事处）审核确认，认定规则如下：

（一）“一户”的认定。

1.夫妻与未成年子女同住的为一户；

2.父母与子女共处一宅的，父母或成年子女可分户；

3.离异后无房的可为一户。

（二）“一宅”的认定。在农村集体经济组织范围内拥有已确权登记的一处农村宅基地视为“一宅”；

（三）其他情形。对于符合分户建房条件，但未分开居住的，其实际使用的农村宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，视为多户合并建房，可认定为“一户一宅”。

家庭可分户户数多于或等于村民及其家庭成员名下的农村宅基地房屋数量的（含合法登记的宅基地及权籍调查登记的未经审批的农村住宅总数量），可认定为“一户一宅”。

由外地转入的空挂户、挂靠户，不能认定为具有农村集体经济组织成员资格的“户”。

第二章 农村宅基地及地上房屋确权登记与造册

第六条 农村宅基地及地上房屋确权登记与造册的范围为全区集体土地范围内未完成房地一体登记的、已实际建成并作为居住使用的农村宅基地及地上房屋。

第七条 农村宅基地及地上房屋确权登记的发证条件：

（一）主体资格

1.农村宅基地使用权及地上房屋所有权确权登记的主体为宅基地所在地的农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户主或年满18周岁的、经户内全体成员同意的户内成员。有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民（社区）委员会认定的，也可按规定申请登记发证：

（1）本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

（2）非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的且退出原农村宅基地并注销登记的；

（3）因依法继承、分家析产、交换取得宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权不一致的，由当事人提供调解协商证明材料并经村集体经济组织或村民委员会出具证明的。因继承、取得宅基地使用权及房屋所有权可以不受“同一农村集体经济组织成员”和“一户一宅”限制。

（4）宅基地上房屋未登记但已建成使用，因继承、分家析产、交换此类型宅基地上房屋导致宅基地使用权转移的，参照上述宅基地使用权及房屋所有权转移登记条件执行。

（5）非农业户口居民（含回乡定居的华侨、港澳台胞、回乡落户复退军人等）在1999年1月1日前合法取得农村宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化的。

（6）城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

2.“单地证”、“单房证”的宅基地及地上房屋尊重历史确权登记事实，不受“一户一宅”和前款主体资格限制（如权属登记人过世的，合法继承人作为权利人），但须经宅基地所在地的农村集体经济组织同意并出具证明。

（二）宅基地使用权的标准面积

澄海区宅基地使用权面积根据地上房屋基底面积或批准范围内的实际使用面积确定，面积标准按广东省宅基地面积标准执行。

第八条 农村宅基地上已建成村民住宅，地上房屋已办理村镇（庄）规划审批手续的，按照规划审批确定的建筑物面积予以确权登记地上房屋。

农村宅基地上已建成村民住宅，地上房屋未办理村镇（庄）规划审批手续，但已竣工的，地上建筑物按以下原则处理：

（一）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，占用农村宅基地建房且至今未扩建，按房屋实际建筑面积予以确权登记。

（二）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时至2014年12月1日《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》实施前的宅基地地上房屋：两层（含）以下的不需提供第三方房屋安全鉴定书，直接办理确权登记；3层（含）以上的由业权人提交第三方房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书，然后给予办理6层（含）以下的确权登记，超出6层部分在登记簿和权属证书附记栏中注明；3层（含）以上、4层（含）以下的，确因历史原因无法提供房屋安全鉴定书的，可由业权人出具《安全责任承诺书》后，办理确权登记。

（三）2014年12月1日《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》实施后建设的农村村民住宅按规定报经批准，并按国家不动产登记有关规定给予确权登记。

第九条 农村宅基地上已建成村民住宅，并已竣工的，宅基地按以下原则办理；

（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前占用农村宅基地建房且至今未扩建，有合法的农村宅基地使用权来源材料，按照实际宅基地面积予以确权登记。无合法的农村宅基地使用权来源材料，地上房屋已经竣工的，符合建房资格且经村集体经济组织或村民委员会出具证明（确认农村宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公告30天无异议的，经街道办事处审核后，按照实际宅基地面积予以确权登记。

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至今，占用农村宅基地建房且至今未扩建的：

1.有合法的农村宅基地使用权来源材料的，按原批准面积对土地进行确权登记，对农村宅基地实际使用面积超过权属来源材料确定的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

2.无合法的农村宅基地使用权来源材料的：

（1）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）实施前建房且至今未扩建的，经对违法用地进行处罚后，由村集体经济组织或村民（社区）委员会出具证明（确认农村宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公告30天无异议的，经自然资源所审核后按规定报镇政府（街道办事处）补办用地审批手续，根据批准的面积确定农村宅基地使用权面积，予以确权登记。农村宅基地实际使用面积超过审批确认面积的部分在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（2）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）实施后至2014年12月1日《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》期间，占用农村宅基地建房，由业权人向村（社区）申请，符合建房资格且经村集体经济组织或村民（社区）委员会出具证明（确认农村宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公告30天无异议的，按规定报镇政府（街道办事处）补办用地审批手续，根据批准的面积确定农村宅基地使用权面积，予以确权登记。农村宅基地实际使用面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。

（3）2014年12月1日《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》出台后，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，土地按现行政策补办批准手续后，给予确权登记。

（三）原取得“单房证”的宅基地，房屋现状与证件记载一致，至今未扩建的，经宅基地所在地的农村集体经济组织确认并报镇政府（街道办事处）审核同意，宅基地使用权面积可按实际基底面积予以确权登记。

第十条 本次农村宅基地及地上房屋“房地一体”不动产确权登记工作要求对全区范围内农村宅基地及地上房屋进行全覆盖权籍调查，对不予确权登记的农村宅基地及地上房屋进行造册。对于符合现行宅基地政策规定的由各镇政府（街道办事处）批准后及时进行登记。

第十一条 农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，建房实际占地面积少于批准面积的，按照批准面积予以确权登记。

有下列情形之一的，农村宅基地及地上房屋不予“房地一体”确权登记，只进行造册：

（一）违反法律、行政法规的；

（二）对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房的；

（三）存在尚未解决的权属争议的；

（四）申请登记的不动产权利超过规定期限的；

（五）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

第三章 集体建设用地及地上房屋确权登记与造册

第十二条 集体建设用地及地上房屋确权登记与造册的范围为全区已核发集体土地所有权证范围内、符合条件的集体建设用地。不包含本细则印发前已批准的重点征拆项目范围、拆旧复垦项目范围、“三旧”改造范围等。

集体建设用地使用权及地上房屋所有权申请确权登记发证的主体一般为农村集体经济组织，以及经依法流转的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

第十三条 集体建设用地使用权确权登记与造册按以下原则办理：

（一）有权属来源材料的集体建设用地，地上建筑物已经竣工的，按下列规定办理：

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村集体公益事业和公共设施，经所在镇政府（街道办事处）审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村集体经济组织或村民（社区）委员会同意，报镇政府（街道办事处）审核后，依法对集体建设用地使用权予以确权登记。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，乡（镇）村集体公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据有关土地批准文件，对集体建设用地使用权予以确权登记。

（二）土地用途的确认

集体建设用地及地上房屋确权登记时，以土地利用现状的实际用途按照国家标准的《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）划分的二级地类认定登记用途。

（三）规划与建设要求

符合确权登记范围的集体建设用地及地上房屋能提供规划施工报建验收、房屋安全验收等材料的进行房地一体登记。

属于集体公益性公共设施用地的，由有资质的第三方机构出具《房屋安全鉴定书》后，可依法进行房屋一体登记到所在集体经济组织名下。

集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规规定办理。不符合确权登记条件的，一律进行造册。

第四章 职责分工

第十四条 区自然资源部门负责组织落实，明确目标任务、责任分工、方法步骤、时间安排和工作要求，确保工作落实到位；负责提请区政府发布本辖区总登记公告和政策宣传，组织各镇（街道）、村（社区）开展宣传、发动、权籍调查、资料收集、现场指界等工作。负责相关方案制订、技术指导、业务培训、统一编制相关表格、成果汇总等工作，组织并指导本辖区内的“房地一体”农村不动产登记发证权籍调查工作；区财政部门负责工作所需经费的保障，做好资金使用的监管；区住房城乡建设部门负责指导农村房屋建设；区农业农村部门负责指导农村宅基地分配、使用管理工作。

各镇政府（街道办事处）负责具体协调、监督、督促各村（社区）依法有序推进权籍调查和农村不动产登记工作的开展；负责农村宅基地补办用地手续；负责审核确认农村宅基地合法使用权，审核认定建房是否符合村镇规划相关手续；负责审核确认建房是否符合本细则确权登记处理原则；负责农村宅基地权属纠纷的调处。对不符合登记只进行造册部分要切实履行属地管理职责。

自然资源所负责具体指导各村（社区）权籍调查工作，并对权籍调查成果和权属资料进行审查确认，核查宗地建设用地变更时间，对权籍调查成果和权属资料进行审核等工作；负责本次 “房地一体” 农村宅基地和集体建设用地不动产登记的公告、收件、初审工作。

村（社区）成立指界工作小组，统一组织本村（社区）权利人对宗地及相邻宗地进行指界，确认权属界线；集体建设用地权属界线由村集体经济组织或村指界小组统一确认，指界完成后进行权属审查；协助收集不动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等确权材料收集，负责协助房地权属纠纷调处，联系长期在外的农户；相关登记资料收集整理后，经村委会审查同意的，以村为单位，提交镇政府（街道办事处）审核。

第十五条 农村权籍调查作业队伍负责开展权籍调查，对各村（社区）工作人员进行培训，权籍调查数据分析，调查底图制作，权属核查，补充调查，不动产测量，权属资料的收集整理、扫描（或拍照）、导入权籍调查数据库和不动产权属登记数据库、公告汇总归档，做好权籍调查数据库建设并与不动产登记数据衔接、融合等工作。负责协助全区范围内农村宅基地和集体建设用地“房地一体”不动产登记发证工作。负责对全区范围内不符合登记发证条件的农村宅基地和集体建设用地进行登记造册，并将登记造册成果移交属地镇政府（街道办事处）和不动产登记机构。

第十六条 市自然资源局澄海分局不动产登记机构负责全区范围内农村宅基地和集体建设用地“房地一体”不动产登记发证工作。对各村（社区）、镇（街道）按本细则要求已经审查、审核、确认的不动产登记材料不再重复审核，直接予以采证、登记、发证；接收、保管农村权籍调查作业队伍对经村（社区）、镇（街道）审核不符合确权登记条件的造册资料。

第五章　登记与造册程序

第十七条 发布公告

以区人民政府名义在全区范围内发布农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权总登记公告，明确总登记范围、时限、条件等要求，并通过区人民政府门户网站、报纸、新媒体等方式向社会公告。

第十八条 权籍调查及确权资料收集

权籍调查由作业队伍进驻村（社区），在农村地籍调查成果的基础上，按照《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产权籍调查技术方案（试行）》《广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试行）》的要求和技术标准，采用图解结合实地丈量法测量，补充开展权籍调查，形成满足“房地一体” 登记要求的权籍调查成果。

本次权属调查采用单边指界的方式进行，由镇政府（街道办事处）统一组织村委、村集体分批召集权利人对宗地进行现场指界，签字确认权属界线；权利人因特殊原因确实无法到现场指界确认的，可通过电话、微信等方式委托村委会及其指定人员代为指界确认。集体建设用地权属界线由村集体经济组织或村委会统一确认，指界完成后逐宗进行审查。

权属调查指界时，由镇政府（街道办事处）同步组织辖区村委会分批集中签署确认相关资料，并收集确权登记所需资料。

（一）申请农村宅基地使用权及房屋所有权登记的，提交以下资料：

1.《不动产宅基地调查登记申请审批表》；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书或者土地权属来源材料；

4.房屋符合规划或建设的相关材料；

5.不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

（二）申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的，提交以下资料：

1.《汕头市澄海区不动产登记申请书》；

2.申请人身份证明；

3.不动产权属证书或者土地权属来源材料；

4.不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

5.建设工程符合规划的材料、建设工程竣工验收材料（只申请集体建设用地使用权登记的不需提交）；

（三）资料收集后移交权籍调查作业队伍，由权籍调查作业队伍扫描(或拍照）导入权籍调查数据库和不动产权属登记数据库。

第十九条 村级审查及公告

经村级审查确认符合确权登记资格，拟确权登记的，由村集体经济组织或村民（社区）委员会出具证明（确认农村宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等），以集体经济组织或村委会的名义（有村民小组的可以落实到村民小组一级）在公告栏公告30天。

经村级公告无异议的，提交镇（街道）级审核。对经村审查不符合确权登记条件的纳入造册范围。

第二十条 镇（街道）级审核

本细则涉及的“房地一体”确权登记所有资料均应报送镇政府（街道办事处），由镇政府（街道办事处）依职权按类型进行补办手续或审核确认。审核确认或补办手续通过的，应出具证明材料，提交办理不动产登记。

无合法土地权属来源的宅基地应由自然资源所审核建设用地变更时间并由镇政府（街道办事处）分类处置，对不符合村镇规划的不予登记并列入造册范围，对按本细则符合登记要求的，按本细则要求执行处罚。

第二十一条　权籍调查成果审核、登记事项初审、公告、登记

权籍调查作业队伍负责对相关登记权属、权籍调查成果进行审核，对不动产测绘成果等资料进行收集整理，分批报自然资源所进行不动产登记初审后，扫描（或拍照）导入权籍调查数据库和不动产权属登记数据库，并提交不动产登记机构。由不动产登记机构将不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容以总表方式在区人民政府门户网站、不动产登记门户网站、村委会进行公告（公告期不少于15 个工作日）。

公告无异议后，符合登记条件的予以确权登记。权属存在争议的，待权属明晰后再予以确权登记。

第六章　监督管理与相关责任

第二十二条 区自然资源部门负责确权登记发证工作的组织实施，统筹协调指导，区财政、区住房城乡建设、区农业农村部门、各镇政府（街道办事处）等部门共同参与。各镇政府（街道办事处）要本着尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，针对如何进行违法用地处理、补办用地审批手续，以及补办规划审批手续等方面问题，切实维护农民合法权益。

第二十三条 村民（社区）委员会须认真配合完成宣传、权籍调查指界确认、权属来源、建成时间认定等工作的实施，并对出具相关证明村料的真实性负责。负责做好本村民（社区）委员会内权属争议调解工作，不得无故推诿、拖延。对于工作不及时、不到位的，镇政府（街道办事处）应及时责令其改正。

第七章　附　则

第二十四条 本细则由汕头市自然资源局澄海分局负责解释。

第二十五条 本细则适用于澄海区本次以“总登记”方式进行的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权确权登记颁证工作。此前相关文件规定与本登记细则相冲突的，以本细则为准。

本细则自2020年12月25日起施行，有效期3年。

附件：

关于“房地一体”不动产登记发证工作的有关法规政策

根据《广东省国土资源行政处罚自由裁量权实施标准》、《广东省住房和城乡建设厅关于住房和城乡建设系统行政处罚自由裁量权的基准》的规定：

一、本次“房地一体” 不动产登记发证范围涉及对违法用地和违法建设行为的处罚，由具备相关行政处罚权限的镇政府（街道办事处）和相关职能部门依法实施。

二、用地行为发生在1987年1月1日之前的，可直接办理确权登记。用地行为发生在1987年1月1日以后的，依照相关法律法规予以处罚：

（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）实施前，对违法行为占用的全部用地面积按每平方米10元的标准予以处罚。

（二）1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（1998年8月29日修订）实施后违法用地的处置按现行政策的要求处理。

（三）若违法用地行为此前已被行政机关作出行政处罚的，在提供行政处罚决定书及收费凭证等材料后，不再进行处罚。

违法用地时间由村集体经济组织或村民（社区）委员会出具证明并经镇政府（街道办事处）审核认定。

三、农村宅基地违法建设行为发生在2014年12月1日《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》实施前的，不予处罚。

农村宅基地违法建设行为发生在2014年12月1日《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》实施后的，按现行政策的要求处理。

四、集体建设用地违法建设行为发生在1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施之前的，不予处罚。

集体建设用地违法建设行为发生在1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2019年12月31日止，按每平方米45元的标准予以处罚。

集体建设用地违法建设行为发生在2019年12月31日之后至今的按现行政策的要求处理。

五、若违法建设行为此前已被行政机关作出行政处罚的，在提供行政处罚决定书及收费凭证等材料后，不再进行处罚；对属于集体公益性公共设施用地的，免予以上处罚。

六、房屋建成时间及是否存在违法建设由村集体经济组织或村民（社区）委员会出具证明并经镇政府（街道办事处）审核认定。

>>如有澄海区、潮阳区农村产权交易问题，请咨询澄海区农村产权交易中心、潮阳区农村产权交易中心