第一章　总则

第一条　为进一步加强我市农村宅基地管理，规范农村住房建设活动，根据《中华人民共和国土地管理法》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）和《娄底市农村住房建设管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本市行政区域内城镇规划区以外集体土地上农村村民新建、改建、扩建住房及其监督管理服务工作适用本办法。

第三条　本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第四条　农村宅基地所有权属于农民集体所有，依法保障宅基地农户资格权，维护农户依法取得的宅基地使用权和房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

第五条　市农业农村部门负责农村宅基地改革和监督管理服务工作，农村经营管理部门承担具体工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。市自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划、耕地占补平衡和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、规划许可和农村宅基地房地一体不动产登记等相关手续。市住房和城乡建设部门负责宅基地建房的设计、施工质量安全等监督管理服务工作，管理农村工匠，提供农户住房标准建筑设计图。指导乡镇人民政府加强对宅基地建房施工质量和安全的监督管理。公安、财政、住建、交通运输、林业、水利、生态环境等部门按照各自职能职责，负责农村宅基地管理和利用的相关监督管理工作。

第六条　市人民政府应当加强对农村住房建设管理工作的领导，应当将村庄规划和农村住房建设图集编制、集中居住区公共配套设施建设、执法管理等经费纳入本级财政预算。乡镇人民政府负责辖区内宅基地审批与农村住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权以及市农业农村部门的委托，实施村民住房建设有关行政审批和综合执法。各乡镇要依托农村经营管理部门，统筹自然资源、住房和城乡建设、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门站所职责，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地和建房联审联办机制，为农民群众提供便捷高效的服务。

第七条　村民委员会在乡镇人民政府指导下拟定农村宅基地和住房建设、特别是“建新拆旧”自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施。设立村级宅基地协管员制度，开展农村宅基地动态巡查，每村明确一名村定补干部兼任农村宅基地协管员，协助村民委员会对宅基地申请进行初审，为村民办理或为村民代办农村住房建设审批手续，对农村住房建设中的违法违规行为及时劝阻，并向乡镇人民政府报告。

第二章　宅基地的规划和计划

第八条　农村宅基地房屋建设，应当符合国土空间规划和村庄规划，坚持先规划后建设。

第九条　乡镇人民政府应当组织编制乡镇国土空间规划和村庄规划。规划编制应当结合乡村振兴发展战略、充分考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的乡镇国土空间规划和村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改。确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。

第十条　位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的农村住房建设，还应当符合相关保护规划。建房选址，应当利用原有宅基地、空闲地和废弃宅基地，严格控制占用耕地建房。应当避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。推动城乡建设用地增减挂钩，鼓励结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建农村住房，实现村民新建住房适度有序集中。

第十一条　在公路沿线建房，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围建房的，应当遵守铁路安全保护有关法律法规规定。

第十二条　禁止在下列区域建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区；

（三）河道湖泊管理范围；

（四）公路两侧建筑控制区；

（五）生态保护红线和一级保护林地；

（六）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第十三条　坚决遏制农村乱占耕地建房行为，实行“八不准”：

（一）不准占用永久基本农田建房；

（二）不准强占多占耕地建房；

（三）不准买卖、流转耕地违法建房；

（四）不准在承包耕地上违法建房；

（五）不准巧立名目违法占用耕地建房；

（六）不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房；

（七）不准非法出售占用耕地建的房屋；

（八）不准违法审批占用耕地建房。

第十四条　农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡镇国土空间规划和村庄规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米，使用荒山荒地不超过二百一十平方米，使用其他土地不超过一百八十平方米。严格控制宅基地建房的建筑层数和建筑高度，按照乡镇、村庄规划执行，但层数垂直分户的不超过3层，水平分户的不超过4层。

第十五条　农村宅基地使用农用地实行年度计划管理，不得超过计划报批。每年年初，市农业农村局会商市自然资源局后下达宅基地农用地计划指标给乡镇，由乡镇人民政府统筹调配使用。

第三章　宅基地的申请与审批

第十六条　符合下列条件之一的本集体经济组织成员，可以以户为单位在本集体经济组织内申请使用宅基地：

（一）农村无住房的；

（二）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（四）现有住房因灾毁需要重建的；

（五）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十七条　农户申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合一户一宅规定的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）原有住房被征收或者因扶贫搬迁等原因已经按照有关规定予以安置的；

（七）不符合宅基地选址要求、用地面积标准的；

（八）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十八条　村民建设住房应当向村民委员会提出申请并提供下列材料：

（一）农村宅基地建房申请书；

（二）农村宅基地和住房《规划许可》申请表；

（三）申请人身份证和户口簿；

（四）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图；

（五）拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦和入住新房后六个月内拆除原有住房并将宅基地交还集体经济组织调剂处理和农村宅基地使用承诺书。

第十九条　村民委员会收到村民书面申请宅基地建房材料后，应当及时安排人员到现场查看，征求拟建住房相邻权利人和集体土地所有者意见。并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数高度和面积等情况公示七日。符合条件的，村民委员会应当自公示期满之日起五日内签署意见，报送乡（镇）人民政府审批；不符合条件的，村民委员会应当书面说明理由。申请人对村民委员会不予同意的意见不服的，可以自收到意见之日起十日内向乡（镇）人民政府申请复核，乡（镇）人民政府应当自收到村民复核申请之日起十个工作日内予以书面答复。

第二十条　乡镇审核批准程序与办理时限：

（一）乡（镇）人民政府审批。乡镇部门联合受理窗口或宅基地管理中心收到申请农户的申请材料之日起5个工作日内，由农村经营管理部门牵头，组织相关部门人员进行现场核查，并签署部门联审意见。乡镇人民政府收到部门联审意见之日起十五个工作日内依法作出审批规定。经审查符合条件的，核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。对不符合条件的，作出不予批准决定，并书面说明理由。申请人对不予批准决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。需占用农用地的，应当报市自然资源部门依程序办理农用地转用审批手续。村民在城市、镇区、集镇的规划建设用地范围内进行住宅建设的，须报市自然资源部门，核定规划设计条件，办理《建设工程规划许可证》。

（二）现场定位放线。乡镇人民政府在宅基地建房申请人办理完毕建房规划和用地审批手续后5个工作日内，组织农村经营管理、自然资源、住建等部门人员，会同村级组织负责人或村宅基地协管员，到现场进行定位放线。定位放线后，村民住房建设方可开工，电力部门方可为项目提供临时供电。

（三）现场竣工验收。宅基地建房完工后，建房农户应当及时提出、或通过村级组织、村宅基地协管员提出用地和规划验收申请。乡镇人民政府自收到验收申请之日起，5个工作日内，组织农村经营管理、自然资源、住建等部门人员进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准的建房层数高度、面积和规划要求建设住房，经验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收合格的建房农户，可持《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（四）档案管理。乡镇人民政府应建立宅基地和建房审批管理台帐。对每宗宅基地审批资料逐宗建立档案，分村组有序妥善保存，并建立收存登记薄。同时，建立宅基地信息化管理平台，切实加强农村宅基地动态管理，并及时将管理情况和审批情况报市农业农村局、市自然资源局等部门备案。

第四章　农村建房管理

第二十一条　村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。住房和城乡建设主管部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。

第二十二条　农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建筑规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、宅基地审批或者违反规划许可、宅基地审批规定的农村村民进行住房建设。

第二十三条　村民建房，应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第二十四条　乡镇人民政府对村民建房应加强监管，会同村民委员会或村宅基地协管员开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合市住房和城乡建设主管部门、乡镇人民政府依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第二十五条　房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或者经由村民委员会告知乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实证明。建房村民收到核实证明后，负责组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。竣工验收不合格的，不得入住。竣工验收合格的，建房村民应当将建房资料在15日内报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档，并按照规定申请办理不动产登记。

第五章　闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

第二十六条　经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体，由村集体经济组织统一调剂处理。

第二十七条　开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作，要突出服务乡村振兴。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

第二十八条　鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地要素保障。

第二十九条　在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作、委托等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。

第六章　宅基地管理责任机制

第三十条　农村宅基地管理按照“县级主导、乡镇主责、村级主体”的要求，实行“属地管理”责任机制。

第三十一条　市乡政府要强化组织领导，切实加强基层农村经营管理体系建设，加大支持力度，充实力量。乡镇人民政府要切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；要建立“建新拆旧”管理机制，确保异地新建农户将原宅基地交还村集体。

第三十二条　乡镇、村要严格落实宅基地审批监管“三到场”，即申请实地审查到场、批准后实地定位放线到场、竣工后实地验收到场，强化审批执法管理。在具体审批工作中，乡镇农村经营管理部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发乡村建设规划许可证。住房和城乡建设部门负责审查宅基地建房设计方案。涉及林业、水利、公路、电力等部门的要及时征求意见。审批结果要以适当方式公开。

第三十三条　乡镇人民政府要依法组织开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，引导村民规范建房。要建立拆违控违工作机制，接到宅基地建房违法行为报告后，应在3天内组织有关部门对违法用地建设进行制止，责令限期改正到位。村民委员会要充分发挥村民自治作用，加强村民自我管理、监督和约束，对宅基地建房违法行为早发现、早制止。如村内出现宅基地建房违法行为，3天内得不到发现或发现后24小时内未向乡镇人民政府报告，则追究村主要负责人的责任，解聘宅基地协管员。

第三十四条　市农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局等有关主管部门，要建立部门协调机制，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作，及时有效查处宅基地建设违法行为，切实加强农村宅基地管理。要加强与公安、财政、交通运输、水利、林业、生态环境等部门的沟通协调，逐步建立多部门协调配合、信息共享、管理有序的宅基地管理体制机制，共同做好农村宅基地管理工作。要加强调查研究，摸清宅基地管理现状底数，对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置，做到“存量心中有数、增量严格管控”。

第三十五条　要建立完善违反农村宅基地和住房建设管理规定行为责任追究办法，压实各级各部门和各责任人责任，坚持从源头防范各类农村宅基地建设违法行为。市人民政府将农村宅基地管理纳入对乡镇及市直有关部门年度绩效评估考核范围，促进管理责任落实和管理长效机制建立。

第七章　法律责任

第三十六条　违反本办法第十二条规定在禁止建房区域建房、未经批准或采取欺骗手段骗取批准、非法占用土地建住宅的，由市人民政府农业农村部门或其委托的乡（镇）人民政府责令限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除。超过省规定的标准，多占的土地以非法占用土地处理。

第三十七条　违反《土地管理法》规定，擅自在耕地上建房的，由市自然资源部门、农业农村部门按照职责责令限期改正或治理，可以并处罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十八条　违反本办法第二十二条、第二十三条规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由市住房和城乡建设主管部门或者其委托的乡（镇）人民政府责令限期改正；情节严重的，处以2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

第三十九条　依照本办法规定，责令限期拆除在非法占用土地上新建建筑物和其他设施的，建房农户必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建房农户对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第四十条　在实施农村宅基地管理工作中，阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依法严肃处理。

第四十一条　农村宅基地管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等违反规定审批的宅基地，依法撤销批准文件。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用土地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。非法批准、使用的土地予以收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地处理。

第四十二条　违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。

第八章　附则

第四十三条　街道办事处履行本《办法》对乡（镇）人民政府规定的农村宅基地住房建设监督管理服务职责。居民委员会履行本《办法》对村民委员会规定的农村宅基地住房建设监督管理服务职责。

第四十四条　本办法自2021年3月8日起施行。

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