2021年北京房山区农村宅基地及建房政策来了。2021年3月1日，北京市房山区人民政府印发了《房山区农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）》（房政发〔2021〕5号），本管理办法自印发之日起施行。那么，房山区农村宅基地申请资格和条件有哪些？申请审批流程是怎样的？用地标准是多少？

房山区农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）

第一章总则

第一条为进一步加强我区农村宅基地及房屋建设管理,落实户有所居，保障村民安居乐业和乡村振兴战略实施，根据《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》、《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）和《北京市农业农村局北京市规划和自然资源委员会北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范农村宅基地及建房审批管理的通知》（京政农函〔2020〕59号）等政策规定，结合我区实际，制定本管理办法。

第二条本管理办法适用于我区农村宅基地及利用宅基地新建、改建、扩建及翻建房屋的申请、审批和建设管理等相关工作。

第三条本管理办法所称房屋是指农村村民（以下简称村民）利用宅基地所建住房以及与居住生活有关的附属用房。

第二章规划管控

第四条各乡镇政府要依据国家和本市相关规定，编制村庄规划，为农村宅基地及房屋建设管理提供依据。在编制村庄规划时，应本着节约集约利用土地和保护耕地的原则，统筹考虑生态控制线、城市开发边界和城乡建设用地总量（分区）控制目标，合理安排宅基地用地。

第五条村民建设住宅应当符合村庄规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地，并按规定程序申报，获得批准后方可建设。村庄规划应当对村民住宅建设布局、建筑风貌、房屋间距、房屋层数以及基底面积和高度等作出规范。

第六条宅基地涉及文物保护单位保护范围及其他各类建设控制地带的，应当按照有关规定报相关部门审批。农村宅基地上建房应当本着安全、适用、经济、绿色、美观的原则，遵守村规民约，方便村民生活，体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌。

第七条区政府相关部门、各乡镇政府要结合实际情况，在尊重村民意愿的基础上，可以通过以下四种途径落实村民户有所居。

（一）对已经在城镇稳定就业并纳入城镇职工社会保障体系的村民，可通过纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。无宅基地但已享受保障性住房的村民，村集体不得再为其提供宅基地；已有宅基地再申请保障性住房的村民，应当按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得为其提供保障性住房。

（二）对具备条件且村民有积极性的乡镇、村，可统一规划，在充分尊重村民意愿的基础上，通过集中建设村民公寓、村民住宅小区或纳入本区居民住房保障体系等多种方式，引导村民集中居住，实现户有所居，申请集中居住的应当是无宅基地的村民或自愿退出原有宅基地村民。

（三）对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经乡镇政府审批，通过在原有宅基地上适当增加建筑面积缓解住房紧张，实现户有所居。

（四）对无法通过上述三种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。

第三章宅基地申请资格和条件

第八条农村宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地。

（一）本户内有两个(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照相关规定用地标准无法分户扩建的；

（二）因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；

（三）经村委会同意，确因交通不便、饮水困难、地质灾害威胁等原因不适宜居住申请村内易地搬迁的；

（四）国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；

（五）其他符合法律法规规定的情形。

第九条村民一户只能拥有一处宅基地并应严格按照批准面积和建房标准建设住房。每户宅基地用地标准，人多地少的地区最高不得超过167平方米，其他地区最高不得超过200平方米，具体地区分类情况由乡镇政府按照实际情况报区政府审批后确定。禁止未批先建和超面积、超高度建房。对于因历史问题或因继承、赠与、转让等原因形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，应按照有关规定分类进行妥善处置。对按照统一规划批准易地建设住宅或集中居住的，应严格按照“建新拆旧”的要求，依据相关规定退出原有宅基地。

第四章宅基地申请审批流程

第十条村民申请

依据村庄规划村内有供地空间且符合本管理办法中规定的宅基地申请条件的村民，应当持下列材料以户为单位向村委会提出申请：

1.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

2.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；

3.《农村宅基地使用承诺书》（附件2）；

4.法律、法规规定应提交的其他材料。

第十一条村委会审核

1.核实审议。村委会接到村民申请后，要及时核实情况并召开村民会议或村民代表会议进行审议。

2.公开公示。审议通过后，要及时将申请宅基地村民的共同居住家庭成员人数、申请理由、拟用地位置和面积、拟用地建房是否符合村庄规划等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。

3.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案，对修改后的分配方案需再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

4.上报乡镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料报送所在乡镇政府。

第十二条乡镇政府审批

1.到场核实。乡镇政府要会同村委会实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合村庄规划和用途管制要求等。

2.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）中签署意见。审批表至少一式两份，由乡镇政府、村委会各存档一份。

3.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅基地批准书》（附件4）并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》（附件5）并加盖骑缝章。由村委会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民，审批文书存根由乡镇政府留存。

4.到场钉桩放线。批准用地后，乡镇政府要会同村委会到现场实地钉桩放线，丈量批放宅基地，确定新建房屋的位置和基底高度。

乡镇政府要在收到申请材料后20个工作日内完成现场核实、签署意见等审核程序，20个工作日内不能作出决定的，经乡镇政府负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

第五章宅基地建房审批和管理

第十三条依法、合理取得农村宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（以下简称村民建房，包括住房和附属用房）的，要严格依据村庄规划对房屋间距、层数和高度，基底面积和高度等规范的标准执行。

第十四条在村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对建房相关标准没有作出规范的情况下，由乡镇政府按照实际情况并参照下列标准结合辖区实际报区政府审批后确定。

（一）村民建房的基底面积占宅基地面积不得超过75%，建筑层数不得超过二层，不得建设三层及以上建筑和地下二层。其中：单层住宅平屋顶不超过3.6米，坡屋顶檐口不超过3.6米，坡屋顶屋脊不超过6.6米；两层住宅平屋顶不超过7.2米，坡屋顶檐口不超过7.2米，坡屋顶屋脊不超过9米。建筑高度计算起点为房屋基底上平面起计算。

（二）屋顶设置楼梯间（电梯间）的，应以满足房屋检修需要为主，建筑面积应控制在8平方米以内，层高应控制在2.7米以内，方便检修工具运送为准，不得以建设楼梯间（电梯间）为由，变相建设局部3层房屋。

（三）房屋四至（含滴水）垂直下落投影、院墙、台阶等住宅建筑物均不得超出自家宅基地范围内，平房后檐滴水一般不小于0.4米，房山和围墙滴水一般不小于0.2米；两层楼房后檐滴水一般不小于0.8米（如采用雨落管等方式排水的可不小于0.4米），房山滴水一般不小于0.3米。

（四）村庄整体风貌控制另有规定的，按照规定执行。第十五条村民应按照村庄规划设计的风貌进行建设。新建房屋依照相关规定进行户厕改造，户厕改造的化粪池和空气源室外机等相关生活设施应当控制在宅基地范围内，村民应当遵守污水处理管理规定，庭院内应当考虑植树和绿化美化，着力改善人居环境，推进美丽乡村建设；村民住宅建设不得乱堆乱放建筑材料，不得妨碍他人通行、通风、采光、排水，不得损害公共利益和他人的合法权益。

第十六条村民建房申请审批流程

（一）村民申请

村民建房应当征询相邻土地使用权人意见，并持下列材料向村委会提出申请：

1.依法取得的宅基地批准文件（权属证书）或村委会出具的权属证明材料；

2.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

3.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

4.《农村宅基地使用承诺书》；

5.选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图;

6.法律、法规规定应提交的其他材料。

（二）村委会审核

1.核实审议。村委会接到申请后，要及时入户核实情况并召开村委会会议进行审议，其中，相邻土地使用权人意见不一致的，由村委会会议形成是否同意其建房的决议并在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中相应位置注明。

2.公开公示。审议通过后，要及时将申请建房村民的家庭成员人数、建房位置、宅基地和房屋占地面积及建设方案等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。

3.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改建房方案，对修改后的建房方案需再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

4.上报乡镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料报送所在乡镇政府。

（三）乡镇政府审批

1.到场核实。乡镇政府要会同村委会实地审查申请人是否符合条件、现有宅基地及房屋情况、是否征询四邻意见等，现场确定建房位置和基底高度。

2.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见。审批表至少一式两份，由乡镇政府、村委会各存档一份。

3.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅基地建房批准书》（附件6）并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》并加盖骑缝章。由村委会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民，审批文书存根由乡镇政府留存。

乡镇政府要在收到申请材料后20个工作日内完成现场核实、签署意见等审核程序，20个工作日内不能作出决定的，经乡镇政府负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

（四）乡镇政府验收

1.到场验收。村民经批准建房完工后，乡镇政府要组织村委会、村民、设计、施工等各方人员到现场进行验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至、基底高度等要求使用宅基地，是否按照批准和规划要求建设房屋等情况。

2.制作并发放验收文书。依据验收情况，填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7）。验收意见表至少一式三份，其中，一份发放给村民，另外两份分别由乡镇政府、村委会存档。

第十七条村民建房应当严格按照建房批复进行，建筑质量与安全应符合国家和本市相关标准及农村住宅抗震设防等相关要求。施工过程中，应当遵守国家和本市建筑安全、消防安全等有关要求，便于消防取水和消防车辆通行，形成施工记录；村民要对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。各乡镇政府和村委会要加强施工全过程监管和服务，督促落实抗震设防和绿色节能发展等措施。

第十八条乡镇政府、村委会对宅基地管理工作中形成的文书、照片、影音等资料应当及时归档，实行“一户一档”管理并建立台账。乡镇政府要及时汇总村民宅基地审批结果，填写《农村宅基地审批结果备案表》（附件8）,按季度分别报送区农业农村局、市规划自然资源委房山分局备案。同时每半年对村民建房验收结果进行汇总,填写《农村宅基地建房验收结果统计表》（附件9），于每年6月底和12月底前报送区住房城乡建设委。

第十九条村民建房不得占用永久基本农田,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲建设用地,确需占用农用地的,在依照法定程序办理农用地转为建设用地审批手续后,由市规划自然资源委房山分局核发《乡村建设规划许可证》（附件10）。

第二十条公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》（市政府令第254号）规定，根据建房批复等受理编制门牌，并为不动产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。经合法审批建设且符合建设要求的村民住宅，可依据本市有关规定申请办理确权登记手续。

第六章建立宅基地有偿流转机制

第二十一条稳慎处理宅基地历史遗留问题。对1982年以前划定的或因转让、赠与、房屋继承等原因形成的超出现行规定标准面积占用的宅基地，要稳慎处理。超占面积达到现行规定标准且具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，应当依法逐步进行整治。

第二十二条建立宅基地有偿退出和转让机制。

（一）在落实户有所居的前提下，通过多种方式，多渠道筹集资金，鼓励进城落户村民及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体补偿标准由本集体经济组织成员民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地。

（二）乡镇政府要加强对村集体经济组织工作进行指导，保障转让双方按照依法、自愿、有偿的原则，规范签订宅基地使用权、住房所有权转让协议，明确约定产权归属和各项权利义务。同时，乡镇政府和村委会要建立健全登记制度，做好集体内部宅基地有偿转让管理服务相关工作，协助农民做好权属变更登记。

（三）严格禁止城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。

第七章加强闲置宅基地及住宅盘活利用管理

第二十三条在落实户有所居、保障本村村民居住需求的前提下，村集体经济组织及其成员可以依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿、文化体验和休闲健康养老等产业。盘活利用的闲置住宅应当是在合法宅基地上已经闲置且预期继续闲置2年以上的住宅，原则上应以现有集体建设用地（宅基地）使用权证及市规划自然资源委房山分局、区住房城乡建设委或乡镇政府核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有依据的可由村委会出具证明。在确保村民合法权益的前提下，要兼顾集体与个人利益，规范引导村集体经济组织及其成员采取自营、出租、合作等多种方式进行盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，禁止违法群租。

第二十四条鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营；对成员经村集体同意后开展经营的，村集体要切实加强管理。村集体可通过统一组织、提供公共设施和服务等方式，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。在尊重农民的意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益应惠及集体经济组织全体成员，村民易地搬迁节省出的宅基地指标应优先用于村集体发展产业。

第二十五条盘活利用闲置宅基地及闲置住宅，应当严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作。享受过政策性搬迁的旧村址，应当严格按照调整后的规划执行，已经调整为非集体建设用地的，必须复垦复绿；仍规划为集体建设用地的，在消除安全隐患前不得开展盘活利用工作。禁止社会资本利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆；禁止借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

第二十六条盘活利用的村民闲置住宅，应当符合抗震设防与绿色发展要求。开展经营活动过程中要严防火灾，存在消防安全隐患的，应当依据相关标准进行整改，村委会和村集体经济组织应加强安全监管，杜绝治安、消防、卫生等安全隐患。

第八章加强组织保障

第二十七条各级党组织要加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和本市宅基地及房屋建设管理相关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

第二十八条建立区级主导、乡镇政府主责、村级主体的农村宅基地及房屋建设管理体制机制，各乡镇政府应积极做好农村宅基地统计调查、宅基地和农房利用现状调查等基础性工作，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地及房屋建设基础数据和管理信息系统，推进宅基地及房屋建设规范化、信息化管理。

第二十九条对于宅基地及房屋建设管理工作，区直各职能部门要加大支持力度，完善工作机构，充实人员力量，落实工作经费，改善工作条件，全面加强监督管理。区农业农村局负责本区农村宅基地改革和管理工作，指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用以及责令退还村民建住宅非法占用的土地等工作。市规划自然资源委房山分局负责指导村庄规划编制及宅基地合理布局、宅基地建房审核报批、房地一体确权登记颁证、标准建筑图集编制发放以及违法建设认定等工作。区住房城乡建设委负责宅基地上房屋建设的指导和技术服务等工作。区政府相关部门按照各自职责，共同做好宅基地及房屋建设管理相关工作。

第三十条乡镇政府对本辖区内农村宅基地及房屋建设管理工作负主责，负责组织村庄规划编制，合理安排宅基地用地、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理，宅基地及建房审批、建房施工监管、指导和服务、违法违规建房的制止和查处、矛盾纠纷调处等工作。探索建立宅基地及建房统一管理机制，建立联审联办制度，为村民提供便捷高效服务。应当定期开展农村宅基地、建房和安全隐患动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地的各类违法违规行为，防止产生新的违法违规占地现象。对于未经批准使用宅基地进行住宅建设的，符合村庄规划的，责令其补办审批手续，不符合村庄规划的，责令限期拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。

第三十一条村委会应对宅基地及建房监督管理和日常服务发挥主体作用，应当依法组织和完善宅基地村民自治管理程序，具体负责村内宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、纠纷调解处置、宅基地退出处置和村民宅基地违法用地的劝阻、报告等工作；同时配合村集体经济组织做好闲置宅基地及闲置住宅利用等相关工作。村集体经济组织负责配合村委会做好集体经济组织成员资格认定和宅基地管理使用等工作。对本村以外的个人或单位使用本集体宅基地的，由村集体经济组织收取相关费用。村委会应当加强日常巡查，发现违反治安、消防、卫生、房屋安全等管理规定的违法行为，须及时制止并同时上报乡镇政府或区政府相关部门进行处置。

第九章附则

第三十二条申请人对所提交的申请材料真实性承担法律责任，如有弄虚作假，由相关责任人承担责任。

第三十三条我区拱辰街道、西潞街道、城关街道三个涉农街道，按照本单位职责权限参照本管理办法执行。

第三十四条本管理办法由区农业农村局会同区政府相关部门负责解释。

第三十五条本管理办法自印发之日起施行。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4.农村宅基地批准书

5.农村宅基地和建房不予批准通知书

6.农村宅基地建房批准书

7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

8.农村宅基地审批结果备案表

9.农村宅基地建房验收结果统计表

10.乡村建设规划许可证

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