第一章  总则

第一条  为加强农村住房建设管理，规范农村住房建设活动，改善农村人居环境，推进美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《湖南省农村住房建设管理办法》《永州市乡村房屋建设管理条例》等有关法律法规规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条  本县行政区域内国土空间规划城镇开发边界（县城和建制镇规划区）以外集体土地上农村村民新建、改建、扩建农村住房的建设活动及其监督管理，适用本办法。

本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用，或经依法批准用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。

本办法所称农村住房，是指农村村民即农村集体经济组织成员在本集体经济组织集体建设用地上建设的住宅房屋。

本办法所称农村集体经济组织成员，是指户籍在本村（村民小组），享有本集体经济组织土地承包经营权和其他权益，履行本集体经济组织成员义务的农业人口。

第三条  农村住房建设应当遵循规划先行、一户一宅、因地制宜、生态环保的原则，符合安全适用、节约用地的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条  县农业农村主管部门负责农村住房建设的宅基地监督管理服务工作，指导宅基地分配、使用、流转、违法用地查处，完善宅基地用地标准，纠纷仲裁管理，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源主管部门。参与编制国土空间规划和村庄规划。

县自然资源主管部门负责农村住房建设的规划、用地计划、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务工作。

县住房和城乡建设主管部门负责农村住房建设的设计、施工等监督管理服务工作，承担农村住房建设的设计和施工标准、示范图集的推广、农村建筑工匠培训等职责。

县财政、交通运输、水利、生态环境、林业等有关部门按照各自职能职责，负责农村住房建设的相关管理服务工作。

第五条  乡镇人民政府具体负责农村住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律、法规授权，履行以下职责：

（一）开展依法用地建房的宣传教育，对村民建房情况进行日常巡查、监督管理，及时制止违法建房行为；

（二）依法办理村民建房的审批手续；

（三）对村民建房进行开工查验和竣工核实；

（四）指导村民委员会做好村民用地建房自治管理；

（五）有关法律、法规规定的其他职责。

第六条  村民委员会在乡镇人民政府指导下拟定有农村住房建设自治管理内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施；指导村民办理或者为村民代办农村住房建设审批手续，指导村民依法依规开展农村住房建设活动，将宅基地审批结果在村内公布；对农村住房建设中的违法行为及时劝阻，并向乡镇人民政府或县人民政府有关部门报告；在村民委员会成员中明确1名宅基地协管员。

第二章  规划与用地

第七条  乡镇人民政府应当组织编制村庄规划。编制村庄规划应当广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施，简明实用，符合村镇实际，体现当地特色。经批准的村庄规划应当予以公开并严格执行，不得擅自修改。确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。

第八条  农村住房建设，应当符合村庄规划。位于自然保护区、自然公园、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。建房选址，应当尽量利用原有宅基地、空闲地和其他未利用地，避开地质灾害、洪涝灾害、地下采空等危险区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米，村道的控制距离按村庄规划执行，原则上不少于3米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围、机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

第九条  农村住房建设新增建设用地实行计划管理。县自然资源主管部门报经县人民政府审定，每年公布全县农村村民住房建设新增建设用地计划指标，依法保障农村村民住房建设的用地需求。

第十条  乡镇人民政府应当积极组织开展农村集体建设用地整理，推动城乡建设用地增减挂钩。

鼓励结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作，实现村民新建住房适度有序集中。

第十一条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。

农村村民符合下列情形之一的，可以申请一处宅基地：

（一）农村村民无宅基地，且符合一户一宅的；

（二）农村村民符合分户条件，且已办理分户手续，确需宅基地的；

（三）原有宅基地被依法征收后需要安置的；

（四）集体建设或者实施乡镇、村庄建设规划以及进行乡镇、村（组）公共设施与公益事业建设需要安置的；

（五）受地质影响，居住环境危及生命财产安全确需迁建的；

（六）法律、法规、规章规定可以申请宅基地的其他情形。

第十二条  建立宅基地自愿有偿退出机制。对进城落户主动放弃已有的合法宅基地交还集体经济组织的，由村集体经济组织给予适当补偿，补偿标准由县人民政府另行制定。退出的宅基地优先用于满足本集体经济组织成员宅基地需求。

第十三条  强化耕地占补平衡管理。农村建房经批准占用耕地的，须按有关规定向县人民政府自然资源主管部门缴纳耕地开垦费，由村集体经济组织或村委会统一筹集，缴至县财政专户。

补充耕地由县人民政府自然资源主管部门统筹，乡镇人民政府具体组织实施，科学选址，实行先补后占，保持耕地占补平衡。农村村民自行复垦或开发的零星分散耕地，经县自然资源部门确认，纳入年度土地利用现状变更后，统筹安排专项用于村民建房占补平衡。

第十四条  严格控制农村村民建房用地面积，农村村民建房用地面积以4人户为基准，每户不超过130平方米，每增加一人增加40平方米。每户总用地面积标准为：使用耕地不得超过130平方米，使用荒山荒地不得超过210平方米，使用其他土地不得超过180平方米。

控制建筑层数和建筑高度，农村住房建设底层层高不得超过4.2米，其余楼层层高不得超过3.3米，原则上不得超过3层。

宅基地面积指主屋、附屋（单独的厨房、厕所等附属用房）等占用的面积。

第十五条  乡镇人民政府、村民委员会应当从县人民政府住房和城乡建设主管部门免费提供的住房建筑设计图中，选择当地大多数村民接受的示范图予以推广使用。鼓励村民新建住房时按照示范图建设施工，逐步形成符合地域特色的建筑风格。

第十六条  禁止在下列区域建房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区；

（三）河道湖泊管理范围；

（四）公路两侧建筑控制区；

（五）法律、法规规定的其他禁止建房区域。

第三章  建房审批

第十七条  乡镇人民政府应当通过政务大厅、村服务平台等公开农村建房的申请条件、申请资料目录、申请受理与审批部门、审批权限、审批程序、审批时限以及农村建房年度用地计划等，并定期公布审批情况。

村民应当按照审批要求建房。未经批准，不得建房。

第十八条  农村村民分户建房应当遵循以下基本原则：

（一）独生子女户为1个家庭户型，不得分户另行申请宅基地；有2个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且经公安机关登记分户，可作为2个以上家庭户型，但父母必须同其中1个农业户口子女共同拥有一处宅基地；

（二）夫妻关系存续期间分户的只能认定为1户。离婚1年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户；

（三）与父母共同生活的外嫁女及未成年子女不能和父母分户；

前款规定以外分户建房的其他情形，应提交村民委员会按“一事一议”集体讨论决定，经乡镇人民政府审核后公示认定。

第十九条  村民有符合下列情形之一的，可以申请建房：

（一）无住房的；

（二）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（三）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（四）原有住房因灾毁需要重建的；

（五）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

第二十条  村民申请建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合一户一宅规定或者分户建房条件的；

（四）虽符合分户条件，但现有住房用地面积已达到分户建房用地合计面积标准的；

（五）夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的；

（六）原有住房出卖、出租、赠与或者以其他方式转让给他人，或者改作生产经营用途的；

（七）所申请的宅基地存在权属争议的；

（八）申请异地新建住房未承诺退出原有宅基地的；

（九）申请人属于政府集中供养的孤寡老人、特困供养人员的；

（十）申请建房用地已列入规划改造、征迁范围的；

（十一）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第二十一条  村民申请建房，应当以户为单位向所在村民小组提出申请，提交村民小组会议讨论并经参加会议的半数以上村民同意，或者经本村民小组三分之二以上村民户书面同意并经村民小组签具意见后，将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高等情况在本小组范围内张榜公示5日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请书、村民小组意见等材料交村民委员会审查。

第二十二条  村民委员会重点审查提交的申请材料是否真实有效、建房申请人是否具备申请建房主体资格、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等事项。

审查通过的，村民委员会签署意见并指导农户填写《农村宅基地使用承诺书》和《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，连同申请人身份证和户口簿、住宅建设工程设计方案或选用的政府免费提供的设计图等资料，报送乡镇人民政府；审查未通过，或者公示期内有异议且经村民委员会调查核实不具备申请条件的，应将申请材料退回申请人。

第二十三条  乡镇人民政府应当建立一个窗口对外受理、多机构内部联动运行的农村住房建设联审联办制度，自收到村民申请建房材料之日起5个工作日内，组织进行初审和现场踏勘审查（第一次到场）。

乡镇人民政府在审批工作中，由承担农业农村（经管）事务的机构审查资料、资格、程序等；由承担自然资源事务的机构审查用地规划、用途管制要求等（其中涉及占用农用地、不符合规划的，须经县自然资源主管部门依法依程序办理农用地转用等手续）；由承担农村住房设计、施工监督管理服务事务的机构负责审查设计方案（含设计图）和施工方案，指导选择农村建筑工匠等；涉及林业、交通、水利、生态环境、电力、通信、燃气等相关内容的审查由乡镇承担相关事务的机构负责。

由乡镇承担农业农村（经管）事务的机构综合各有关机构意见，提出审批建议。乡镇人民政府组织相关机构联合会审，审批通过的，依法颁发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》，及时将审批情况报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。会审未通过的，出具告知书。

乡镇人民政府应在颁证后5个工作日内，组织相关机构工作人员到现场进行免费定线放线、监督砌基（第二次到场）。

第四章  建房管理

第二十四条  乡镇人民政府在房屋开工建设前，应当在施工现场设立建房监督牌，将土地审批面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、房屋建筑高度、房屋朝向等进行公示。

第二十五条  房屋竣工后，建房村民应当将竣工核实时间提前报告或者经由村民委员会报告乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起5个工作日内，组织相关机构进行竣工核实（第三次到场）。经核实，建房符合审批要求的，出具核实证明；不符合审批要求的，提出整改意见或移交执法部门处理。

建房村民收到核实证明后，应当组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。经验收房屋质量不合格的，不得入住。

第二十六条  竣工验收合格的，建房村民应当将建房资料在15日内报村民委员会，由村民委员会统一报乡镇人民政府存档。

建房村民申请办理不动产登记，应当提供乡镇人民政府出具的核实证明，否则，不动产登记机构不得为其办理权属登记手续。

第二十七条  申请拆除旧房异地新建住房的村民应当在竣工后6个月内，将旧房自行拆除。不主动拆除的，由乡镇人民政府指导村民委员会组织代为拆除，拆除费用由该村民负担，原宅基地必须交还本集体经济组织。

第二十八条  乡镇人民政府应当建立宅基地用地管理、建房审批管理、住房安全管理台账，将有关资料归档留存（含纸质档案和电子数据），一户一档。

第二十九条  县住房和城乡建设主管部门应当指导乡镇人民政府加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。？

乡镇人民政府应当会同村民委员会开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合县住房和城乡建设主管部门、乡镇人民政府依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第三十条  乡镇人民政府应当建立农村建筑工匠库，并报县住房和城乡建设主管部门备案。村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

鼓励建房村民为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。

第三十一条  农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。

农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。

第三十二条  村民建房应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第三十三条  在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村建房的，应当保护村庄的传统选址、格局、风貌以及自然和田园景观等整体空间形态与环境，全面保护文物古迹、历史建筑、传统民居等传统建筑。

在规模较大的中心村建房的，应当符合村庄发展方向，有序推进改造提升，保护保留乡村风貌。

因生存条件恶劣、生态环境脆弱、自然灾害频发、重大项目建设以及人口流失特别严重，拟实施搬迁撤并的村庄，应当严格限制建房活动。搬迁撤并后的村庄原址，应当复垦或者还绿。

第三十四条  乡镇人民政府应当按照规划统筹建设历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨、特色景观旅游名村、中心村和整体搬迁村等集中居住区供水、供电、供气、道路、通信、污水垃圾处理等配套设施和公共服务设施。

第三十五条  乡镇人民政府以及县住房和城乡建设、自然资源、农业农村等有关主管部门应当按照土地管理、城乡规划、建筑管理等有关法律法规规定，对已经在永久基本农田区域、饮用水水源一级保护区、河道湖泊管理范围、公路两侧建筑控制区以及法律法规规定的其他禁止建房区域违规建房的现象，依法予以整治。

第五章  法律责任

第三十六条  农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，违法占用土地建房的，由县农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。建房占用的土地超过规定的标准的，多占的土地以非法占用土地论处。

县自然资源、住房和城乡建设等主管部门及乡镇人民政府依照各自法定职责依法履行监督管理责任。

第三十七条  违法或违反本办法规定批准农村村民宅基地的，其批准文件无效，并依法依规审批机构的主要负责人、分管负责人及直接责任人员追究责任，依法收回违法或违反本办法规定批准使用的土地。

第三十八条  县农业农村主管部门应当会同乡镇人民政府加强农村住房建设管理动态巡查，并严格责任追究。

村民委员会及村民发现违法建房行为，应当及时向乡镇人民政府报告。乡镇人民政府接到报告后应及时对违法建房行为进行制止，督促违法行为人立即改正。拒不改正的，由乡镇人民政府会同县直有关主管部门依法查处。

对辖区内违法建房行为巡查、监管不力造成严重后果的，依法依规追究有关责任人的责任。

第三十九条  违反本办法第三十一、三十二条规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由县住房和城乡建设主管部门责令限期改正；情节严重的，处以2000元以上5000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（三）偷工减料或者使用不合格建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

第四十条  违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。

第六章  附则

第四十一条  县人民政府及其有关部门此前所发文件的内容与本办法规定不一致的，以本办法规定为准。本办法施行后，上级对农村建房另有规定的，从其规定。

第四十二条  本办法自2020年10月1日起施行，有效期2年。

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