为加强和规范县城区内村民建房管理，提升县城品质，集约利用土地，保障县城规划实施和城区集体土地村民的建房安居，促使村民建房依规有序进行，根据《湖南省农村住房建设管理办法》《永兴县城规划区内村民建房管理暂行办法》和《永兴县县城总体规划（2012-2030）》等文件规定，制定本实施细则。

一、规划管理

（一）县城规划区是指《永兴县县城总体规划（2012-2030）》确定的县城城镇开发边界内区域，两新园区规划控制区，永兴大道、银都大道两厢200米范围区域和郴永大道两厢500米范围区域。

（二）县城区规划范围内村民建房和村庄建设必须严格按照《永兴县城规划区内村民建房管理暂行办法》和县人民政府批复的村庄规划布局点建设，不得超标准超规划建设，不得在规划村庄点外建房。

（三）县城规划区内村民建房管理从规划、用地、建设三个维度，按I级、II级、Ⅲ级三个级别统筹管理。I级管理区：龙山湖路、银都大道、新湾路、环城西路围合形成的区域；II级管理区：县城规划建设区域（不含边界外弹性建设区域）除I级管理区外的区域，银都大道、郴永大道两厢各200米的范围，西至西河、北至老永安公路、东至高矿棚户区、南至银都大道的湘阴渡集镇区；Ⅲ级管理区是指县城开发边界线以内除Ⅰ级、Ⅱ级外的区域，高新园区、两新园区规划控制区，银都大道、郴永大道两厢200米-500米的范围。

（四）如分别在I级、II级、Ⅲ级管理区边界弹性建设区域保留村庄，以批准的村庄规划和修建性详规的要求管理。

（五）村庄规划编制由村级按照“四议两公开”的原则，确定具备规划编制资质的规划单位编制，费用由村、组先行支付，再由县财政分批次拨付给村、组。

（六）已编制好的村庄规划方案，因重大项目或公益事业建设需另行选址，由便江街道办牵头，会同村、组进行修编，修编规划单位的确定和费用由县自然资源局或项目业主统筹安排。

二、用地管理

（七）坚持集约节约用地原则

1.县城规划区内集中建房点村民建房，保留村庄内村民异地新建住房用地，I、II级管理区原则上按照4户联建多层建筑模式控制。宅基地用地控制标准：I级管理区和II级管理区规模每户面积不超过60平方米；Ⅲ级管理区、Ⅱ级管理区郴永大道、银都大道200米以外的保留村庄，每户面积不超过120平方米。村民建房建筑面积控制标准：每户建筑面积不超过360平方米。

2.保留村庄内符合规划的村民拆旧建新或新建住房鼓励相邻住户按照4户联建或多层建筑模式建设；4户联建多层建筑模式建设用地每户面积原则不得超过60平方米，建筑面积原则不得超过360平方米；单户拆旧原址新建用地面积不得超过120平方米，建筑面积不得超过360平方米。

3.县城规划区内非保留村庄严禁改建、扩建、新建等建房行为。村民唯一住房是C、D级房屋，且无经济能力建房的，可申请公租房或廉租房（符合廉租房资格条件）解决住房安全。

4.提高集中建房点的土地利用率。鼓励通过多户联建的模式集约用地，集约的土地办理农转征后，相关村、组可以申请以招拍挂的形式进行土地利用，县政府对招拍挂产生的土地收益，以“一事一议”的方式确定返还比例，用于建房点和村组其他基础设施建设。

（八）县城规划区内按照村庄规划确定的集中建房点的农转用手续、占用林地手续由县自然资源局、县林业局按程序批量上报用地指标，由各村民建房理事会或村委会负责统一办理并代缴相关税费。县城规划区内保留村庄村民单户建房用地农转用手续按照《永兴县农村村民建房管理办法》相关规定办理。

（九）集中建房点以村、组为单位成立建房理事会，主要职责包括：1.办理国土、规划、林业等相关手续；2.制定建设实施方案（含建设规模、建设模式、宅基地和房屋分配原则、“三通一平”及建设工程款的筹集和管理、工程质量监管、建设周期、物业管理等）。

（十）坚持一户ー宅、建新必须拆旧原则。一户村民只能拥有一处宅基地，村民申请宅基地建设应符合宅基地建房审批条件。异地新建、原址重建的，应先拆除所有旧房(包括旱厕、杂房等)方可开工建设；如村民旧房与其他未建房人房屋同墙共垛，暂时不能拆除的，应与街道办签订协议，承诺新房建成后旧房交村组集体管理，并向村集体缴纳旧房拆除费用，待拆除条件成熟时，由村、组组织拆除，宅基地收归村组集体所有。

三、审批管理

（十一）严格村民建房资格审查。公安部门审查是否为本村户籍或达到法定婚龄分户条件，协议离婚当事人或经法院判决调解的离婚当事人或房产纠纷当事人有房屋居住权，且确实在此居住的；农经部门审查是否是本村组集体经济成员；自然资源部门审查是否符合一户一宅。

符合下列条件之一的村民，可申请建房：

1.具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

2.因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

3.因自然灾害、突发性事件、社会公益事业建设或实施村镇规划、土地整理等需要异地安置的；

4.原有住房因灾毁需要重建的；

5.法律、法规、规章规定的其他情形。

有下列情形之一的，村民申请建房不予批准：

1.不是本集体经济组织成员的；

2.不符合村庄规划和土地利用总体规划的；

3.不符合一户一宅规定的；

4.原有住房出卖、出租、赠予他人或者改作生产经营用途的；

5.所申请的宅基地存在权属争议的；

6.村、组用地经济技术指标严重违背村庄规划、修建性详细规划的；

7.申请主体在原批准的宅基地以外有违章建筑未拆除的；

8.申请主体已实行征地拆迁安置的；

9.永久基本农田区域；

10.饮水水源一级保护区；

11.河道湖泊管理范围；

12.公路两侧建筑控制区；

13.法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

（十二）严格执行村庄规划和用地管理：

1.村民必须在保留村庄范围内进行拆旧建新或新建。

2.非保留村庄村民建房必须到集中建房点或其他保留村庄内建房；因住房为C、D级危房的，原有户主和分户户主必须到集中建房点或其他保留村庄内建房；符合条件申请公租房或廉租房解决住房安全的，其原有旧房必须无条件拆除，宅基地收归村或组集体所有。

3.已达到分户条件（C、D级危房除外），现有住房面积超过360平方米未达到720平方米的，按两户户主建房计算，不再审批建房。

4.跨组建房用地采用货币置换或土地置换方式审批。

5.征地拆迁户必须到集中建房点进行安置建房，拆迁户在集体土地上有两处以上住房，对拆迁房屋实行征购安置；如需实行建房安置，待其他住房自行拆除后，再予以建房安置审批。

Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级管理区村民集中建房审批由县自然资源局核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，县住建局办理《建筑工程施工许可》，街道办办理《城乡个人建房使用土地批复》(详见附件1)。

城区Ⅲ级管理区村民单独建房、城区规划区外村民建房由街道办办理《乡村建设规划许可证》和《城乡个人建房使用土地批复》（详见附件2）。

四、日常监管

（十四）强化街道办、自然资源部门、村严格按照相关规定，加强村民建房事前、事中、事后监管，做到批前选址到场、建时放样到场、地基开挖到场、关键部位到场、竣工验收到场“五到场”，确保村民建房按规划实施。

（十五）履行巡查监管职责。街道办和自然资源部门、农业农村部门要定期和不定期开展巡查，发现违法违规用地应及时制止，下达停工通知书，并告知支村两委监管到位。支村两委要切实履行国土及村民建房监管职责，明确专门规划建设协管员，建立分片包干责任制度，每周至少开展两次巡查，按要求上报巡查情况，及时发现并制止村民违规建房行为，力争在问题初发阶段进行处置整改，配合街道办及相关部门打击性质严重影响恶劣的村民违规建房行为（详见附件3）。

（十六）严抓建房安全管理。街道、住建部门要指导支村两委及村级建房理事会抓实村民在建房屋安全生产工作，责任落实到人，全程跟踪监管，严防出现建筑安全生产事故。

（十七）街道综合执法大队、县综合执法部门要根据日常监管情况及村里上报违规建设线索及时查处、制止违反规划和用地行为，无法处置到位的及时上报县政府调度开展联合执法。

五、责任追究

（一）县城规划区村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，依《中华人民共和国土地管理法》77条规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。否则，由县人民政府组织相关部门强制拆除。县城规划区村民建房未取得乡村规划许可证或未按照乡村规划许可证的规定进行建设的，依据湖南省实施《中华人民共和国城乡规划法》第四十八条规定：I级、Ⅱ级管理区由城市综合执法部门牵头会同街道办责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除；Ⅲ级管理区由街道办责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

（二）根据《湖南省农村住房建设管理办法》第二十七条之规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由县住建部门或街道办责令限期改正；情节严重的，处以2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

1.未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

2.未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

3.偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的。

（三）对于符合村庄规划和用地审批条件的未批先建的违法行为，由相关职能部门会同街道办予以行政执法，限定其五个工作日到相关部门？办审批手续。未在规定时间内办理建房审批手续的，由县人民政府土地行政管理部门申请人民法院强制拆除。

六、本实施细则自印发之日起施行。由县自然资源局、县农业农村局、县住建局负责牵头商相关部门解释。法律法规规章及上级相关文件另有规定的，从其规定。

附件：1.Ⅰ、Ⅱ级管理区村民集中建房审批流程

2.城区Ⅲ级管理区村民单独建房、城区规划区外村民建房审批流程

3.日常巡查表

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