2021年北京昌平区农村宅基地房屋新政来了。2021年3月29日，北京市昌平区人民政府印发《农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）》（昌政发〔2021〕5号），一共四十三条，主要内容为总则、宅基地申请审批、房屋建设申请审批、宅基地使用权有偿退出和转让、闲置宅基地和闲置住宅盘活利用、监督管理、附则。

农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）

第一章  总则

第一条  为规范本区农村宅基地及房屋建设，推进乡村振兴战略实施，加快美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《北京市城乡规划条例》《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》等法律法规及政策性文件,结合本区实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于本行政区域内宅基地及宅基地建房的申请、审批、使用、流转、纠纷调处等管理活动。

第三条  宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

第四条  农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权人依法对农民集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。未经村集体经济组织同意任何人不得擅自转让宅基地使用权。

实施村镇规划需要调整宅基地的，宅基地使用权人应当服从调整。

第五条  农村宅基地及房屋建设实行审批管理，各镇政府负责宅基地及房屋建设的审批、监督、验收等管理工作。

第六条  农村村民一户只能拥有一处宅基地，且面积不得超过本区规定的标准。

对于1982年以前划定的或因转让及房屋继承、赠与等形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。

第七条  按照“户有所居”的原则，对人均土地少、文物保护或规划管控等原因导致不能保证一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重村民意愿的基础上,镇政府可依据规划建设村民公寓、村民住宅小区或纳入本区居民住房保障体系实现户有所居。对于符合申请条件又无宅基地可批的村民，经镇政府审批，在符合村庄规划的前提下，可在原有宅基地上适当增加建筑面积实现户有所居。

第八条  已经享受村民公寓或其它保障性住房的村民，申请宅基地的，不予审批。已经取得宅基地使用权的村民，申请享受村民公寓或其他保障性住房的，应当处置地上房屋并退出原宅基地。

第九条  对无法通过本办法第七条、第八条实现村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间。

第十条  对因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划和批准易地建造住宅以及集中建设村民住宅的，应按照“建新拆旧”的要求交还原有宅基地，由村民委员会收回原宅基地使用证并办理注销事宜。

第十一条  依法编制村庄规划，合理安排宅基地用地，并将宅基地进行合理规划落图。严格控制新增宅基地占用农用地，不得占用永久基本农田；涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转为建设用地审批手续。

第十二条  村民建房要符合规划要求，按程序申报，获得批准后方可建设。禁止未批先建和超面积、超高度建房。

第二章  宅基地申请审批

第十三条  新申请宅基地面积每户不得超过167平方米(0.25亩)。村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅。

第十四条  宅基地申请主体应当是具有本村集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地:

（一）本户内有两名（含）以上子女（户口及居住在同一宗宅基地）,除一名和父母共同居住的子女外,其他子女达到法定结婚年龄,无房分居的且现有宅基地按照区规定用地标准无法分户扩建的;

（二）因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；

（三）因交通不便、饮水困难等原因申请村内易地搬迁的；

（四）因国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；

（五）其他符合法律法规规定的情形。

第十五条  申请人应以户为单位向村民委员会提交以下材料：

（一）申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

（二）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（三）《农村宅基地使用承诺书》；

（四）原建设用地使用权证或者村民委员会开具的相关证明。

第十六条  村民委员会接到村民申请后，要及时入户核实情况并依法召开村民会议或村民会议授权的村民代表会议进行审议。

审议通过后，要及时将申请宅基地村民的共同居住家庭成员人数、申请理由、拟用地位置和面积、拟用地建房是否符合村庄规划等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。

张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村民委员会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案，对修改后的分配方案需再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，村民委员会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

村民委员会要将签署同意意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料及时报送所在镇政府。

第十七条  镇政府负责组织村民委员会及相关人员，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合村庄规划和用途管制要求等。

根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，一式两份，分别由镇政府、村民委员会留存。

对符合审批条件的，制作《农村宅基地批准书》并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》并加盖骑缝章。由村民委员会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民，公示期不少于7天。审批文书存根由镇政府留存。

批准用地后，镇政府负责组织村民委员会及相关人员到现场实地钉桩放线，确定新建房屋位置和基底高度（地基磉高），四至坐标等测绘数据要准确。

村民新申请宅基地用于建房的，宅基地审批手续与房屋建设审批手续合并办理，同步出具宅基地批复和建房批复。

第三章  房屋建设申请审批

第十八条  依法、合理取得农村宅基地使用权的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（以下简称村民建房，包括住房和附属用房）,要严格按照村庄规划进行,并符合用途、风貌等管控要求，村民建房的基底面积不能超过宅基地认定面积的75%,建筑层数不能超过二层。单层住宅檐口高度不超过3.6米;两层住宅檐口高度不超过7.2米（以房屋基底上平面起计算）。房屋四至（含滴水）垂直投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内。基底高度（地基磉高）根据地形地貌由村民委员会征得相邻土地使用权人（以下简称四邻）意见后确定。

第十九条  依法、合理取得农村宅基地使用权的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋，应当征询四邻意见，并向村民委员会提交以下材料：

（一）依法取得的宅基地批准文件（权属证书）或村民委员会出具的权属证明材料；

（二）申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

（三）《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

（四）《农村宅基地使用承诺书》；

（五）选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图。

第二十条  村民委员会接到申请后，要及时入户核实情况并依法召开村民委员会会议进行审议。四邻意见不一致的或无四邻的，可由村民委员会会议形成是否同意其建房的决议并在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中相应位置注明。

审议通过后，要及时将申请建房村民的家庭成员人数、建房位置、宅基地和房屋占地面积及建筑方案等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。

张榜公示期间，本村村民有异议的，村民委员会应该召开村民会议或村民会议授权的村民代表会议进行民主决策。本村村民未提出异议或异议不成立的，村民委员会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

村民委员会要及时将签署意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料报送所在镇政府。

第二十一条  镇政府要会同村民委员会实地审查申请人是否符合条件、现有宅基地及房屋情况、是否征询四邻意见等，现场确定建房位置和基底高度（地基磉高）。

根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，一式两份，分别由镇政府、村民委员会留存。

对符合审批条件的，制作《农村宅基地建房批准书》并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》并加盖骑缝章。由村民委员会将审批结果张榜公示，公示期不少于7天，公示后将审批文书及时发放给村民。审批文书存根由镇政府留存。

第二十二条  村民经批准建房完工后，镇政府负责组织村民委员会及相关人员进行检查验收。

实地检查是否按照批准面积、四至范围、基底高度（地基磉高）等要求使用宅基地；是否按照批准建筑层数、面积以及规划、设计、房屋质量等相关要求建设房屋；是否落实拆除旧房退还宅基地等情况。

验收通过的项目，填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》，一式三份，分别由申请人、村民委员会和镇政府留存；验收不通过的项目，由镇政府组织进行整改。

第二十三条  公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》规定，根据镇政府核发的建房批复和《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等所需材料受理编制门牌，并为不动产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。不动产登记部门依据本市农村宅基地使用权确权登记颁证的有关规定，依申请办理房地一体确权登记手续。

第二十四条  各镇政府对村民宅基地及建房管理工作中形成的文书、照片、影音等资料均要及时归档，实行“一户一档”管理，并建立台账。

第二十五条  各镇政府要按月对村民宅基地审批结果进行汇总，填写《农村宅基地审批结果备案表》，并于每季度第一周内将上季度的《农村宅基地审批结果备案表》分别报送区农业农村局、市规自委昌平分局备案。每半年对村民建房验收结果进行汇总，填写《农村宅基地建房验收结果统计表》，并于每年6月底和12月底前将《农村宅基地建房验收结果统计表》报送区住房城乡建设委。

第四章  宅基地使用权有偿退出和转让

第二十六条  稳慎处理因历史原因超标准占用宅基地等问题。对于1982年以前划定的或因转让及房屋继承、赠与等原因形成的超出现行规定面积标准占用的宅基地，超占面积达到现行规定标准且户内具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，要依法逐步进行整治。

第二十七条  鼓励进城落户和“一户多宅”的村民,自愿有偿退出宅基地，补偿标准由本村集体经济组织成员民主决策确定。

鼓励农村村民在征得本村集体经济组织同意的前提下,向本村集体经济组织内符合宅基地申请条件的村民转让宅基地并依法签订转让合同。转让合同生效后及时办理宅基地使用权变更手续。

禁止城镇居民购买农村宅基地和宅基地上房屋。除法律法规规定情形外，严禁城镇居民将非农业户口转为农业户口，严禁城镇居民户籍向农村转移，严格管理农村间的户籍易地迁移。

第五章  闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

第二十八条  在落实户有所居、保障村民居住需求的前提下，村集体经济组织及其成员可以通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。村集体经济组织盘活利用闲置住宅应当在合法宅基地上已经闲置且继续闲置2年以上的住宅，原则上应以现有集体建设用地（宅基地）使用权证及规划、建设部门或镇政府核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有证明依据的，可由村民委员会出具证明。在确保村民合法权益的前提下,要兼顾集体利益与个人利益，规范引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。出租用于居住或经营的，应符合《中华人民共和国民法典》有关规定。

第二十九条  鼓励和支持村集体统一组织，通过自营、合作对外出租等方式开展经营；村集体通过加强管理、提供公共设施服务等，获取合理的经营收益和管理费用,并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用，产生的收益应惠及村集体经济组织全体成员。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展宅基地整治,整治出的土地及村民易地搬迁节省出的宅基地指标应优先用于符合宅基地申请条件的村民使用。

第三十条  盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,要严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及已经列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作。享受过政策性搬迁的旧村址，要严格执行调整后的规划，已经调整为非集体建设用地的，必须复垦；仍规划为集体建设用地的，在消除安全隐患前不得开展盘活利用工作。严禁社会资产利用宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

第三十一条  盘活利用的闲置住宅,应当符合本市抗震设防和绿色发展要求。开展经营活动过程中要严防火灾,存在消防安全隐患的,必须依据相关标准进行整改。村民委员会和村集体经济组织要加强安全监督管理，通过纳入村规民约、加强日常监督检查等方式，杜绝治安、消防、卫生等安全隐患。

第六章 监督管理

第三十二条  宅基地涉及风景名胜区、文物保护区、古村落保护村等建设控制地带的,应严格遵守相关法律法规规定。

第三十三条  加强村民建房的风貌管控。建筑风格和外墙色彩应本着安全适用、经济、绿色、美观的原则,在尊重村规民约和村民生活习惯,体现当地历史文化、地区特色和乡村风貌的基础上按照镇村规划要求建设。

建筑质量与安全应符合国家和北京市相关标准及农村住宅抗震设防和绿色发展等相关要求。

第三十四条  凡是经过批准进行易地建房的村民，应当在新房竣工后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物和其他附着物，并将原宅基地退还村集体经济组织，否则对新建房屋不予通过验收。

第三十五条  村民存在超出宅基地四至范围或者未经批准、骗取批准非法占用土地建设住宅等违法违规行为，未进行整改或者未承诺结合翻建房屋进行整改的，村民委员会不得受理其建房申请。对村民未经批准使用宅基地进行住宅建设，符合村庄规划的，由镇政府责令依法依规补办审批手续；对村民未经批准使用宅基地进行住宅建设且不符合村庄规划的，由镇政府责令限期拆除在非法占用土地上新建的房屋。

第三十六条  村民对建设房屋的质量安全和施工安全负责。镇政府会同村民委员会组织人员进行开工查验，开展农村宅基地建房动态巡查，加强施工期间安全管理，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房过程中存在的各类违法违规行为。

第七章  明确职责

第三十七条  建立区级统筹、部门协作、镇街主责、村级主体的宅基地及房屋建设管理机制。区政府建立宅基地改革和管理工作专班，通过联席会议开展工作，各级各部门要依法履行职责，加强监督管理，形成齐抓共管的工作合力。

区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地及闲置住宅盘活利用以及责令退还村民建房非法占用的宅基地等。

市规自委昌平分局负责指导村庄规划编制及宅基地合理布局、房地一体确权登记颁证、标准建筑图集发放以及违法建设认定等。

区住房城乡建设委负责农村宅基地上房屋建设的指导和技术服务，负责农民住房保障体系建设。

市公安局昌平分局、区民政局、区司法局、区生态环境局、区水务局、区文化旅游局、昌平消防救援支队等部门按照各自职责，做好农村宅基地及建房管理相关工作。

第三十八条  镇政府对本辖区内农村宅基地及建房管理工作负主责，负责组织村庄规划编制，合理安排宅基地用地，闲置宅基地及闲置住宅盘活利用管理，宅基地及建房审批，建房施工监管、验收、指导和服务、矛盾纠纷调处、违法违规建房制止和查处等。建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的宅基地及建房联审联办工作机制。

第三十九条  村民委员会是本村宅基地及建房的日常服务和监督管理主体，具体负责村内宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解以及宅基地违法用地的劝阻、报告等，同时配合本村集体经济组织开展闲置宅基地及闲置住宅的盘活利用等工作。

第八章  附则

第四十条  各镇政府根据本办法可结合实际制定实施细则，并报区政府备案。

第四十一条  本区行政区划范围内街道办事处所辖农村宅基地及房屋建设管理、申请、审批、验收等，适用本办法关于镇政府的规定。

第四十二条  本办法由区农业农村局负责解释。

第四十三条  本办法自公布之日起施行。（农交网是面向全国省、市、县各级农村产权交易中心的全国性农村产权交易平台，可为农村产权交易中心提供软件平台及建设运营等服务，有意向合作的可点击咨询农交网合作页面！）