海宁市人民政府办公室关于加强和改进农村村民住房建设用地管理的通知（2020年修订）

各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、直属各单位：

2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》对政府机构部分土地管理职能作了修改调整，为进一步推进土地管理改革工作的落实，明确各部门在农村村民住房建设用地管理过程中的职责，建立我市农村村民建房多部门管理的协作配合机制，结合我市农村村民建房实际情况，经十五届市政府第53次常务会议审议通过，经市政府同意，现对原《关于加强和改进农村居民住房建设用地管理的通知》（海政办发〔2014〕206号）进行相应修订。

一、遵循原则

（一）符合规划原则。村民建房必须符合国土空间规划和村庄规划，规划区外一律不准新建住房。

（二）节约集约原则。严格控制宅基地面积，鼓励建造公寓式住宅进行安置。

（三）“一户一宅”原则。农村集体经济组织成员一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。

（四）分级管理原则。村民建房按照“农户申请、村级审查、镇级审批、部门备案”的分级管理模式严格管理。

二、强化规划空间编制管理

科学编制村庄布点规划，合理确定村庄的数量、布局和用地规模；推进村民建房向新市镇、新社区集聚，鼓励集中统建或联建公寓式住宅。对传统自然村落和特色村落内的村民建房，应按规划要求进行建设，保持传统自然村落和特色村落的风貌特征。

村庄布点规划确定后，镇人民政府、街道办事处应当及时编制相关规划，属城镇开发边界内的编制修建性详细规划，报市自然资源和规划局审查同意后组织实施；属城镇开发边界外的编制村庄规划，报市人民政府批准同意后组织实施。

修建性详细规划、村庄规划应严格控制户均用地面积，户均用地原则上应控制在0.5亩以内。

三、保障村民建房用地需求

各镇（街道）要切实做好本辖区范围内农村村民建房现状和用地需求调查摸底工作，科学编报年度宅基地用地需求计划，用地原则上通过农村全域土地综合整治项目获取增减挂钩周转指标予以解决。对确实无法通过增减挂钩周转指标解决的，市政府每年统筹安排不少于10%的新增建设用地计划指标，专项用于危房户、无房户、住房困难户等刚需建房新增建设用地需求，实行“计划单列、专项管理”。

四、规范村民住房建设用地标准

（一）严格农户宅基地申请。

各村（社区）和各镇（街道）要加强对农户申请宅基地资格条件审查，对不符合宅基地申请条件的，不得受理和报批宅基地。

1.符合下列情形之一的，可以申请取得农村宅基地：

（1）现有住房属危房或旧房，确需建造的；

（2）因土地征收和项目建设，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

（3）因实施农村土地综合整治，原有住房需要搬迁且选择自建房方式安置的；

（4）符合我市村民建房分户条件，确需分户建房且选择自建房方式的；

（5）法律、法规、规章和上级文件规定的其他情形。

2.有下列情形之一的，申请宅基地不予受理和报批：

（1）已拥有一处宅基地的；出租、出卖、赠与或以其他形式转让住房后，再申请宅基地的；

（2）在农村有合法房屋，但不属于房屋所在村的农村集体经济组织成员的；

（3）已将农村宅基地置换公寓房或享受货币安置，自愿放弃宅基地的；

（4）已完成整村整组征地拆迁的，以分户等要求再建房的；

（5）不符合法律、法规、规章规定的其他情形。

符合建房条件但因违法占地、违规建房尚未处理结案的，暂缓申请受理和报批，暂缓期限至处理结案止。

（二）严格村民“建房户”认定。

1.农村村民申请建住房必须以家庭居民户为参考，还应同时具备以下条件：

（1）申请建房户主须为经村级集体经济组织确认的本村（社区）农村集体经济组织成员；

（2）申请建房必须以家庭所有农村集体经济组织成员为单位提出，户口新迁入人员需迁出地（村镇两级）未曾作为户主审批过宅基地的;

（3）夫妻双方因离婚而分户，须有一方已再婚且再婚登记已满2年，如双方均未再婚登记的须离婚已满5年。

2.有下列情形之一的农村村民，不得分户单独申请宅基地：

（1）夫妻之间；

（2）有农村集体经济组织成员资格子女的父母。

（三）严控建房用地标准。

农村村民一户只能拥有一处不超过我市规定面积标准的宅基地，同时严格按照国土空间规划实行分区管控和差别化管理。允许各镇（街道）在不超过市定限额标准的前提下，结合各地实际确定各自宅基地具体标准，并报市人民政府同意后实施。

1.“1+X”两新优化点。严格控制双联排比例，不再安排临时生产用房，每户建筑占地不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米。

2.保留提升点（Y点）。允许按每户建筑占地（包括附属生活用房，不包括临时生产用房）不超过105平方米、垂直投影不超过120平方米进行易地新建或原基改建，从严控制临时生产用房改建。

（四）规范住房建设标准。

农村村民建房应当按照修建性详细规划或村庄规划进行建设和管理。

1.农房的建设层数和高度标准。联排房及单体独栋层数控制在三层以内，建筑檐口高度不得超过10.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计）。“1+X”两新优化点中，联排房占地面积控制在85平方米以内的、垂直投影不超过100平方米的，层数控制在四层以内，建筑檐口高度不得超过13.2米（建筑高度按室外地坪至檐口顶计)。

2.农房建筑间距控制标准。建筑南北间距不小于1:1.2且不大于1:1.3。

五、改革农村村民建房用地审批

按照“农户申请、村级审查、镇（街道）审批、市管转用核销”的模式，改革村民建房规划用地审批，推进审批简政放权，实现管理重心下移，保障村民建房及时落地。

（一）涉及存量建设用地。

农村村民建住房申请使用规划区内原宅基地等存量建设用地的，按照以下程序办理审批：

1.农户申请。农村居民户向所属农村集体经济组织（或村民委）提出建房书面申请；

2.村级审查。所属农村集体经济组织（或村民委）应严格依照《中华人民共和国村民委员会组织法》等有关规定，召开农村集体经济组织成员会议（村民会议）或者农村集体经济组织成员代表会议（村民代表会议）等形式进行集体讨论确定，并将申请宅基地的户主名单、家庭人员明细、建房用地面积、层次、坐落四至等情况在村务公开栏公示不少于7个工作日，公示期满无异议后于3个工作日内签署审查同意书面意见，并将申请使用宅基地的相关材料，报所在镇（街道）村民建房工作专班审核。

3.镇（街道）审批。所在镇（街道）村民建房工作专班依据修建性详细规划、村庄规划，在3个工作日内对原有房屋和建房选址情况进行现场踏勘，对符合规划许可审批条件的，在3个工作日内出具审查书面意见并经镇（街道）分管领导审核、报主要领导审批，自批准之日起2个工作日内核发《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》。批准结果由村集体经济组织或者村民委员会在村务公开栏进行公布，同时由镇（街道）负责在各自门户网站上进行公开，并将相关审批材料在10个工作日内分别报市农业农村局和市自然资源和规划局备案存档。

（二）涉及新增建设用地。

农村村民建住房涉及规划区内农用地或者未利用土地的，由镇（街道）向市自然资源和规划局申请办理农用地转为建设用地的审批手续，涉及集体土地征收的一并申请办理。在转征用报经批准后，涉及整宗新村点用地的，由镇（街道）国有公司或村级集体经济组织申请供地，报经市政府批准后由市自然资源和规划局负责监管系统核销，由镇（街道）参照存量建设用地办理农村村民建住房审批到户相关手续。

六、健全村民住宅用地监督管理

（一）建立村民建房共管责任机制。

建立健全和有效落实“市级指导、镇街主导、村级自治、联合执法、部门参与”的村民建房共管责任机制。

市农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局，指导农村集体经济组织成员资格审查，将农民建房新增建设用地需求通报市自然资源和规划局；参与编制国土空间规划、修建性详细规划和村庄规划等工作。

市自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划的编制和管理；牵头指导修建性详细规划和村庄规划的编制和监督管理工作；委托和指导镇人民政府、街道办事处实施农村村民建房的《建设工程规划许可证》和《乡村建设规划许可证》的审批核发；负责新增建设用地农用地转用的报批、农村住房不动产确权登记发证等工作。

市住房和城乡建设局负责组织农村住房设计通用图集的编制；指导农村住房建设、安全及危房改造等工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好村民建房的相关管理工作。

镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内村民建房用地审批和在委托范围内实施建房规划许可有关工作，成立由村镇建设办、自然资源所、农业农村办等部门组成的村民建房工作专班，做好常态化管理和监督检查工作。

村股份经济合作社抓好村集体经济组织成员资格认定和管理；村民委员会负责农村村民建房申请受理、审核公示、现场监管等工作。制定有关农村村民建房内容的村规民约，经村民会议讨论通过后实施。

村民委员会可以为农村村民提供农村住房建设有关审批、验收手续等事项的代办服务，指导农村村民依法实施农村住房建设活动。

（二）落实村民建房综合监管措施。

各镇（街道）在农村村民建房审批管理工作中应严格做到“五公开、四到场、一监督”（即公开建房信息、申请条件、审批程序、指标安排、审批结果；做到建筑放样到场、开挖夯沟到场、施工过程到场、竣工验收到场；主动接受群众监督）。

建立动态巡查制度。镇（街道）、村两级要落实专人，开展村民建房的日常巡查，对违法用地、违法建设的行为，应及时制止并依法处理。

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由市农业农村局依法处置。

（三）严格村民建房审批监管考核。

将农村宅基地和村民建房审批管理工作，纳入市政府对镇（街道）年度目标责任考核内容，确保农村宅基地和村民建房审批管理工作任务全面落实和各项政策措施执行到位。并与年度考核相挂钩，对辖区范围内“建新不拆旧”多发或违法建设处置不及时、处理不到位的，严格追究有关领导和相关人员的责任。

本文件自2020年10月10日起施行。《关于加强和改进农村居民住房建设用地管理的通知》（海政办发〔2014〕206号）同时废止。

附件：村民建房办理流程图点击下载

海宁市人民政府办公室

2020年9月8日

>>如有嘉兴市海宁市农村产权交易问题，请咨询海宁市农村产权交易中心。