海宁市人民政府办公室关于印发海宁市农村集体产权交易管理办法的通知

各镇人民政府、街道办事处，市政府有关部门、直属有关单位：

《海宁市农村集体产权交易管理办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

海宁市人民政府办公室

2018年11月4日

海宁市农村集体产权交易管理办法

第一章　总则

第一条　为规范农村集体产权交易行为，有序推进农村集体产权交易市场建设，积极践行“最多跑一次”改革，提高农村集体“三资”管理规范化水平，促进农村集体资产保值增值，根据《中华人民共和国物权法》、《浙江省村经济合作社组织条例》、《浙江省农村集体资产管理条例》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）等有关法律法规和规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内农村集体产权的转让、租赁等交易行为。法律法规和政策对农村集体产权交易另有规定的，从其规定。

第三条　农村集体产权交易是指农村集体经济组织将其拥有的集体资产，在履行相关民主决策程序和相关审核、审批程序后，通过农村产权交易平台发布信息，按照规定程序在交易平台公开进行有偿转让、租赁给企业法人、自然人经营或使用，并订立合同确定双方当事人权利和义务的一种经济活动。

第四条　农村集体产权交易应当遵守有关法律、法规和规范性文件规定，以服务“三农”为根本宗旨，以农村集体资产保值增值为目标，并遵循下列原则：

（一）坚持依法、诚信和公开、公平、公正的原则；

（二）坚持统筹城乡发展，盘活集体资源要素的原则；

（三）坚持农民自主、村民自治、等价有偿的原则；

（四）坚持保护农村集体经济组织和农民对农村集体资产的占有、使用、收益等合法权益的原则；

（五）坚持不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益的原则。

第二章　组织机构及职责

第五条　农村集体产权交易实行“管办分离、规范交易、统一监管”，形成监管、操作相分离的组织架构。海宁市农业经济局负责监督、指导、协调、规范全市农村集体产权交易工作。镇（街道）作为本辖区内农村集体资产管理的监督责任主体，负责所辖农村集体经济组织农村集体产权交易的监督、管理工作。海宁市公共资源交易管理委员会办公室负责对全市农村集体产权交易的日常管理和协调工作。

第六条　浙江江南要素交易中心有限公司是市级农村产权交易平台，负责交易标的金额（标的按交易总金额计算，下同）20万元及以上农村集体产权的交易，受理交易申请、交易信息发布、编制交易文件、提供交易场所、组织完成交易等工作。

第七条　镇（街道）农村产权交易中心负责交易标的金额20万元以下农村集体产权的交易工作。

第八条　村（社区）原则上不得自行开展农村集体产权交易。

第三章　交易项目

第九条　农村集体产权交易项目包括：

（一）农村集体经济组织所有的耕地、水面、林地等自然资源的使用权和经营权，采取委托流转方式的农户承包土地经营权；

（二）农村集体经济组织所有的房屋等建筑物以及依法取得的建设用地使用权；

（三）农村集体经济组织所有的农业生产设施设备以及小型水利设施使用权；

（四）暂由农村集体经济组织保管的股份经济合作社股权；

（五）农村集体经济组织拥有的专利权、商标权等无形资产；

（六）其他依法属于农村集体经济组织可以交易的相关产权。

第十条　有下列情形之一的，禁止交易：

（一）直接影响农村集体经济组织成员利益的公益性资产；

（二）农村集体资产产权存在争议的；

（三）未经本集体经济组织成员大会或者成员大会授权的成员代表大会应到成员三分之二以上通过、并经镇（街道）审核同意的；

（四）尚在合法有效合同履行期限内的；

（五）法律法规规定的其他禁止交易事项。

第十一条　在农村集体产权交易活动中，禁止下列行为：

（一）操纵交易市场或者扰乱正常交易秩序的；

（二）有损转让方、受让方进行公平交易的；

（三）法律法规及政策禁止的其他行为。

第四章　交易方式

第十二条　农村集体产权交易可以以下方式进行：

（一）公开竞价；

（二）公开招投标；

（三）公开协商；

（四）公开拍卖；

（五）法律法规和规范性文件规定的其他方式。

第十三条　农村集体产权交易设置交易起始价和保留价。

农村集体产权交易起始价按照不低于各镇（街道）出台的农村集体资产资源租赁最低限价，由集体经济组织集体决策确定。

根据相关法律、法规需进行资产评估的，应当委托具有相关资质的评估机构进行，评估机构确定应当经集体经济组织成员（股东）代表会议表决通过。评估结果应向村集体经济组织成员公示，公示时间不少于十五日。

第十四条　首次租赁或转让的农村集体产权应具备交易条件后提出交易申请，且应当采用公开竞价、公开招投标或公开拍卖方式进行。非首次租赁或转让的农村集体产权，原则上采用公开竞价、公开招投标或公开拍卖方式进行；经镇（街道）同意也可采用公开协商方式交易。

农村集体产权采取公开竞价交易的，设置交易起始价。交易有2个及以上受让申请人的，采用“保底挂牌、价高者得”原则进行竞价，若应标价格与条件相同的，采取抽签或其他方式确定最终竞得人。只有1个受让申请人的，以不低于交易起始价成交。

农村集体产权采取公开协商交易的，设置保留价。农村集体产权交易保留价原则上以原合同租金上浮不低于10%的幅度，由集体经济组织集体决策确定。原承租方需在合同到期前三个月提出续租书面申请，经本集体经济组织成员大会或者成员大会授权的成员代表大会应到成员三分之二以上通过、并经镇（街道）审核同意后，进行公开协商。

农村集体产权采取拍卖方式交易的，应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。

农村集体产权采取公开招投标方式交易的，应当按照《中华人民共和国招标投标法》及有关规定组织实施。

第五章　交易程序

第十五条　交易申请。村集体经济组织（以下简称“转让方”）应按照相关法律法规政策及股份经济合作社章程要求进行民主决策，形成农村集体产权交易方案，经镇（街道）审核同意后在村务公开栏进行公示；召开集体经济组织成员（股东）代表会议对项目交易方案进行表决，表决事项须经本集体经济组织成员大会或者成员大会授权的成员代表大会应到成员三分之二以上同意通过。通过后的实施方案应当报镇（街道）备案。

交易申请实行网上申请、审核、递交。转让方申请农村集体产权交易时，应提交下列材料：

1.海宁市农村集体产权交易申请表；

2.集体经济组织成员（股东）代表会议决议；

3.交易标的如涉及相关权利人优先购买权的，需提供相关权利人是否行使优先购买权的有效书面文件；

4.公开协商交易的，需提供海宁市农村集体产权公开协商交易方案审批表；

5.按规定应提交的其他资料。

第十六条　审核受理。市、镇（街道）农村集体产权交易管理部门应当在3个工作日内对农村集体经济组织提请申请交易资料的齐全性、规范性进行审核。通过审核的，按规定递交市、镇（街道）两级交易机构进行交易（以下简称“交易机构”）；未通过审核的，应当将审核意见告知转让方或要求转让方及时补正。

第十七条　信息发布。农村集体产权交易信息和《交易文件》统一在浙江江南要素交易中心网站进行发布，同时转让方应在村务公开栏和标的物所在地同时发布交易信息。信息发布时间一般不少于5个工作日。

交易信息在发布期限内，未经市、镇（街道）农村集体产权交易管理部门同意，不得撤回；转让方如需变更交易信息的，应在交易日3天前以书面形式向市、镇（街道）农村集体产权交易管理部门提出申请。变更信息的，应自内容变更之日起重新计算信息发布期限。

第十八条　报名。受让申请人应根据交易文件的规定，通过现场或网上两种方式报名。

（一）采用现场报名方式的，受让申请人应在规定的时间内向交易机构或转让方缴纳交易保证金，并向交易机构提交以下资料：

1.农村集体产权交易受让申请表；

2.申请人为法人的，提交营业执照原件及复印件（加盖单位公章）和法定代表人身份证复印件；申请人为自然人的，提交身份证原件及复印件；

3.委托代理的，需提交授权委托书及受托人身份证原件及复印件；

4.交易保证金的缴纳凭证；

5.交易机构要求提交的其他材料。

交易机构即时对受让申请人的报名资料进行齐全性、符合性审核，通过审核取得竞买资格的为竞买人，交易机构向竞买人出具《竞买资格确认书》。

（二）采用网上报名方式的，受让申请人应在规定时间内通过江南要素交易竞价系统的电脑端或手机端完成报名，并缴纳交易保证金。采用网上报名方式的项目，实行项目资格后审。

第十九条　交易保证金。农村集体产权交易保证金和履约保证金的设置不得低于合同总金额的6%。竞得人的交易保证金在缴纳履约保证金并签订合同后返还（不计息），或其交易保证金直接转作履约保证金；未成交竞买人的交易保证金在竞价会结束后5个工作日内返还（不计息）。竞得人缴纳的履约保证金待合同履行完毕后返还（不计息）。

受让申请被退回或受让资格未被确认的竞买人交纳的交易保证金，交易机构应当在作出退回申请或不确认资格决定之日起3个工作日内退还（不计息）。涉及交易中止或终结的，交易保证金的退还参照《国有产权交易操作细则》相关规定处理。

竞买人有下列情形之一的，交易保证金不予返还：

1.提供虚假、失实材料的；

2.通过获取转让方的商业秘密，侵害转让方合法权益的；

3.相互串通，影响公平竞争的；

4.成交后放弃受让的；

5.未在规定时间内缴纳履约保证金的；

6.拒绝签订合同的；

7.其他违反法律法规或相关规定给转让方造成损失的。

第二十条　组织交易。交易信息发布期满后，由交易机构根据交易文件约定的交易方案组织现场或网上交易。采取现场交易的项目，所在镇（街道）、村级集体经济组织安排人员进行现场监督。

1.交易机构按照《交易文件》规定的竞价时间和成交原则组织实施交易活动，确定最高有效报价为成交价。

2.确认优先购买权。交易标的涉及相关权利人优先购买权的，按《交易文件》规定的办法处理。

3.确认保留价。转让方对交易标的设有保留价的，应当在竞价会开始前向交易机构密封递交《保留价设定单》。

4.签署成交确认书。受让方在竞价会结束后，对成交的交易标的按成交规则的规定与交易机构签署《成交确认书》。

5.交易结果公告。交易机构、转让方在交易信息发布的媒介同时发布交易结果公告。

6.首次交易未成交的标的，由转让方向交易机构出具再次交易通知书，交易机构按转让方通知书要求进行二次或多次交易，二次交易起始价经市、镇（街道）农村产权交易主管部门同意可下调5%；多次交易未成交的，最终交易起始价不得低于首次交易起始价的90%。再次交易改变交易方式或起始价的，应重新填报《海宁市农村集体产权交易申请表》并办理相关审批手续。

第二十一条　签订合同。成交确认后，交易双方应根据《交易文件》和《成交确认书》在5个工作日内缴纳履约保证金、签订交易合同，并到所在镇（街道）办理合同备案等手续。交易合同不得改变交易文件实质性条款。

未在规定时间内缴纳履约保证金或拒签交易合同的，违约方应按《交易文件》的规定和有关法律规定承担相应的法律责任。

第二十二条　资金结算。交易资金包括交易保证金、履约保证金和交易价款，以人民币结算。交易资金由转让方和受让方按合同约定结算。

交易机构免收交易双方交易服务费。采用公开拍卖、公开招标方式需要委托中介机构的，参照国有产权交易有关标准由转让方与中介机构以合同形式约定。

第二十三条　资料归档。交易机构和转让方做好资料整理归档工作。交易机构自出具交易凭证之日起５个工作日内将该交易项目的文件资料整理归档，交易项目归档资料两套，一套存交易机构、一套移交转让方。转让方做好交易申请、审批等过程性资料和交易机构移交资料的整理归档和合同备案工作。

第六章　交易的中止和终止

第二十四条　农村集体产权交易过程中，有下列情形之一的，应中止交易：

（一）转让双方或与农村集体资产产权有直接关系的第三方提出正当理由，并经所在镇（街道）审核同意的；

（二）因不可抗力因素致使产权交易活动不能按约定的期限和程序进行的；

（三）其他依法应当中止交易的情形。

当引起中止的情形解除后，交易机构应及时恢复交易。

第二十五条　农村集体产权交易过程中，出现下列情形之一的，应终止交易：

（一）中止期限届满后，仍未能消除影响交易中止的因素，导致交易无法继续进行的；

（二）转让双方或与农村集体资产产权有直接关系的第三方向产权所在镇（街道）提出终止交易书面申请，并被审核同意的；

（三）人民法院依法作出的与终止交易有关的生效法律文书的；

（四）其他依法应当终止交易的情形。

第七章　交易的纠纷处置

第二十六条　在农村集体产权交易过程中，发生产权交易纠纷的，当事人可向所在镇（街道）或村（社区）申请调解。当事人对调解不满的可依据合同约定申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第八章　见证与监督

第二十七条　农村集体产权现场交易时，应当有下列人员在场见证监督，镇（街道）农经、交易机构等部门相关工作人员，村干部、村监委会成员、村民（股东）代表等，一般不少于3人。

第二十八条　对农村集体经济组织经营管理人员违反本办法，无正当理由隐瞒集体资产、暗箱操作不公开处置集体资产、资源或未履行相关民主决策程序的，由镇（街道）责令限期整改，由市农业经济局依据《浙江省农村集体资产管理条例》的规定，对相关经营管理人员进行处理。

第九章　附则

第二十九条　法律法规另有规定的，从其规定。

第三十条　本办法自2018年12月5日起实行。

>>如有嘉兴市海宁市农村产权交易问题，请咨询海宁市农村产权交易中心。