为深入贯彻落实2019年中央和省委一号文件的有关精神，依据《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）等文件要求，加快推进我县宅基地使用权及房屋所有权和集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称“房地一体”农村不动产登记发证工作），妥善解决农村不动产登记过程中历史遗留问题，有效保障农民、集体合法财产权益，结合我县实际，特制定本意见。

一、登记范围

县内集体土地范围内（含建制镇建成区内的集体土地）符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋（包括农民集中安置区），不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物、构筑物。重点征拆项目、拆旧复垦项目、已整村搬迁或已列入拆除范围的原旧村庄等，不纳入登记发证范围。城市居民非法购买农村宅基地及房屋、集体所有土地上开发的商品住房，一律不予登记。

二、申请登记主体

（一）宅基地使用权及房屋所有权申请登记发证的主体

宅基地使用权及房屋所有权申请登记发证的主体原则上以户为单位登记，由户主或者家庭成员共同书面授权确定的登记人申请登记，家庭成员作为不动产共有人，记载在不动产登记簿中，不动产权证书备注共有性质和共有人。

有下列情形之一且经该村集体经济组织或村民委员会认定的，也可按规定申请登记发证：

1、本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；

2、非本村村民因增减挂钩、拆迁安置、渔民上岸、集中居住、新农村建设等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；

3、已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的；

4、非农业户口居民（含华侨）合法取得宅基地使用权及房屋所有权且其权属未发生变化的。

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体

经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施的乡（镇）村办企事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体。

三、确权登记政策

按照有关法律法规政策规定，坚持“依法依规、尊重历史、便民利民”的原则，加快开展“房地一体”农村不动产登记发证工作。

（一）宅基地使用权及房屋所有权

1、有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照来源材料和规划许可手续予以登记。

2、有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未取得建设工程规划许可手续（或建房手续），已经竣工的，按以下原则办理：

（1）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，由所在村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府审核“三级确认”并公告15天无异议，按权属来源确定的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。

（2）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施时止，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建、但未能提供房屋符合规划或建设的相关材料，经“三级确认”并公告15天无异议，按房屋建设法定批准面积予以登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

（3）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施后，农民集体成员占用宅基地建房，应提供房屋符合规划或建设的相关材料。

3、无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋取得符合规划或建设条件且已经竣工的，按以下原则办理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面积标准，经“三级确认”并公告15天无异议，均按照实际使用面积予以登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施时起至2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前，农民集体成员占用宅基地建房且至今未翻、改、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权面积按照实际批准面积或登记面积认定。无合法的宅基地使用权来源材料的，经“三级确认”并公告15天无异议，予以确权登记，宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和法定批准面积的部分，在登记簿和证书附记栏中注明。

4、农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的，按照批准面积予以登记，建房实际占地面积少于批准面积的，按实际占地面积登记。因历史原因登记错误或漏登记的，经“三级确认”并公告15天无异议，予以登记。

5、宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，但符合我县分户建房条件未分户，未分开居住的，可以申请分户登记或者按共用宗地登记，申请登记的面积不得大于分户后的面积标准之和。

6、因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿和证书上；农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以登记。

7、已登记的农村宅基地及其地上建（构）筑物，遵循“不变不换”原则，但群众有换发不动产权证意愿的，可以申请换发房地一体的不动产权证书。农村不动产流转、抵押的，以及各类农村改革试验、试点地区，应办理房地一体的不动产登记。

8、不予确权登记的情形

（1）乱占耕地、违反生态保护红线管控要求建设的房屋；

（2）房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

（3）一户拥有两处及以上宅基地，且不愿按“一户一宅”登记的，依法继承的除外；

（4）城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法违规的；

（5）已享受过拆（搬）迁安置政策的；

（6）1993年以后建成的三层及以上单体建筑或建筑面积300平方米及以上，无合法手续的；

（7）宅基地使用权及其地上房屋所有权权属存在争议的；

（8）法律、法规规定的其他不予登记的情形。

（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权

1、有合法的集体建设用地使用权来源材料，地上建筑物、构筑物已取得建设工程规划许可手续（或建房手续）且竣工的，依法按照来源材料、规划许可手续和竣工材料予以登记。

2、1987年1月1日《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办镇村（居）公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府审核后，可依法对集体建设用地使用权予以确权登记。镇集体企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，报乡镇人民政府审核后，依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

3、1987年1月1日《土地管理法》实施后，镇村（居）公益事业和公共设施用地、镇集体企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级及以上人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。

4、对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村（居）集体经济组织或村（居）委会同意，经乡镇人民政府审核，公告15天无异议的，予以确权登记。

5、集体建设用地上的建（构）筑物应提供建设工程符合规划的材料和房屋已竣工的材料。无法提供的，仅确定集体建设用地使用权，暂不确定地上建（构）筑物所有权。

6、集体建设用地使用权及其地上建（构）筑物所有权权属存在争议的，不予确权登记。

四、本意见出台后，如上级文件有新规定的从其规定。

附件：1.宝应县房地一体农村不动产确权申请审核表

2.“三级确认”方法及流程

>>如有宝应县农村产权交易问题，请咨询宝应县农村产权交易中心