各镇人民政府，县政府直属各单位：

《乐东黎族自治县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

乐东黎族自治县人民政府办公室

2020年8月1日

乐东黎族自治县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章 总则

第一条 为规范农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，根据《海南省统筹推进农村土地制度改革试点实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省自然资源和规划厅关于印发<海南省集体经营性建设用地入市试点办法><海南省农村土地征收试点办法><海南省农村宅基地管理试点办法>的通知》（琼自然资改〔2019〕8号）、《乐东黎族自治县农村土地制度改革试点工作实施方案》（乐办发〔2019〕63号）精神，制定本办法。

第二条 本办法所称农村集体经营性建设用地,是指乐东县总体规划划定为建设用地、控制性详细规划以及村庄规划确定为工矿仓储、商服、租赁性住房及自建住房等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指在集体经营性建设用地所有权不变的前提下，使用权按照依法、自愿、公平、公开的原则，以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易的行为。

第四条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织均可依照本规定取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营，但法律法规另有规定的除外。

第五条 县自然资源和规划局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的农村集体经营性建设用地入市工作。

县农业农村、发改、科工信、民政、财政、税务、人社、住建、林业、生态环境、市场监管、金融办、人民银行等相关部门配合做好有关工作。

第二章 入市途径和范围

第六条 依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可直接入市。

第七条 农村零星、分散的农村集体经营性建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下,经县人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本县辖区内的适宜地区入市。

第八条 异地调整地块涉及不同集体经济组织的，可相互调换土地所有权。土地所有权调换应按以下程序办理：

（一）集体经济组织之间自愿协商，形成调换土地所有权方案，并经双方集体经济组织三分之二以上成员或村民代表会议表决同意，签订调换土地协议；

（二）调换土地所有权的相关事项需经所属镇人民政府审批后报县人民政府批准；

（三）集体经济组织向县自然资源和规划局提供调换土地协议、会议决议、镇人民政府及县人民政府批准文件等资料，并申请所有权转移登记。

第九条 历史形成的城中村集体建设用地，可以按照城镇规划统一进行整治、基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。

第十条 农村集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合乐东县总体规划、控制性详细规划或村庄规划、相关产业规划以及环保要求；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第三章 入市主体

第十一条 农村集体经营性建设用地入市主体是代表农村集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。

第十二条 农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格专门从事土地业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

第十三条 农村集体经营性建设用地分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织作为入市主体，代表集体行使所有权。各农村集体经济组织可以通过履行民主程序，以入股方式组建具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第十四条 农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，由镇资产经营公司等镇全资下属公司或其代理机构作为入市实施主体。

第四章  入市方式

第十五条 农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）最高年限按以下用途确定：

（一）住宅用地70年；

（二）工矿、仓储用地50年；

（三）商服、旅游等用地40年。

农村集体经营性建设用地使用权的出租年限可根据具体项目需要确定，但最长不得超过20年。

第十六条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第十七条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第十八条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指代表其所有权的农民集体，根据有关规定及约定将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权评估作价,与他人以合作、联营等形式共同兴办企业的行为。

第十九条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股），应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。

未经公开入市交易或者未经批准入市交易的，农民集体与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议。

第五章 入市程序

第二十条 农村集体经营性建设用地出让、出租和作价出资（入股）入市交易形式实行招标、拍卖和挂牌等方式。

第二十一条 农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定, 并形成《农村集体经营性建设用地入市决议》。

（一）农村集体经营性建设用地属村集体经济组织的，应当按《村民委员会组织法》、《海南省农村社区合作经济组织暂行规定》、《乐东黎族自治县村级组织事务管理监督暂行办法》规定，由村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意入市事项；

（二）农村集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，应当按《村民委员会组织法》、《海南省农村社区合作经济组织暂行规定》、《乐东黎族自治县村级组织事务管理监督暂行办法》规定，由村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意入市事项；

（三）农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，由镇党政联席会议或镇长办公会议集体研究决定入市事项。

第二十二条 《农村集体经营性建设用地入市决议》包括：

（一）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；

（二）农村集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（三）农村集体经营性建设用地入市交易形式；

（四）农村集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须设置底价；

（五）农村集体经营性建设用地入市地价款支付方式；

（六）农村集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权收回及地上建筑物的处置办法等；

（七）其他需要集体决策的内容。

第二十三条 农村集体经营性建设用地入市须经村委会初审同意并报所在镇人民政府审查同意，并经相关部门审核确认。

（一）镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见；

（二）县自然资源和规划局审核总体规划、详细规划或村庄规划要求，并出具规划条件，同时确认土地所有权；

（三）县生态环境局审核环保准入要求。

第二十四条 农村集体经营性建设用地使用权入市地价须经有资质的评估机构评估,地价评估报告须经县自然资源和规划管理部门审查备案。

（一）对审查同意入市的宗地，由入市主体委托有资质的单位进行地价评估，并拟定入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、土地评估价格、配置方式（出让、出租或作价出资）、入市交易方式（招标、拍卖、挂牌）、土壤污染状况调查情况等内容。

（二）农村集体经营性建设用地入市地价按乐东黎族自治县集体建设用地统一的基准地价体系执行，统一的农村集体建设用地基准地价体系未建立前，按《农村集体土地价格评估技术指引》执行。

（三）县自然资源和规划局应会同入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策初步确定底价，并报县人民政府批准。底价不得低于入市成本，也不得低于国家规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

第二十五条 入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并形成表决材料。农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，入市方案应当经镇党政联席会议或镇长办公会议集体研究决定。

第二十六条 入市方案经表决通过后，由入市主体提交给县自然资源和规划局审查后，报请县人民政府批准。

第二十七条 农民集体经营性建设用地使用权出让、出租和作价出资（入股）应纳入公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

由入市主体委托县自然资源和规划局在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。

第二十八条 土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

第二十九条 受委托实施土地交易活动的机构参照《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》和《海南省物价局关于核定土地使用权和矿业交易服务收费标准及有关问题的通知》（琼价费管〔2016〕157号）文件规定收费。

第三十条 土地交易结束之日起20个工作日内,农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《乐东黎族自治县农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）合同》（以下简称《合同》）。

《合同》应当包括土地位置、土地用途、土地面积、土地使用年限、投资额、土地使用条件、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、土地使用权收回、违约责任等内容。

第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易应缴纳土地增值收益调节金，并由受让人（承租人）按现行税收规定履行纳税义务。

土地增值收益调节金缴纳，按照入市成交总价扣除土地取得成本及土地测绘费、地价评估费等前期合理投入（以上成本，由入市主体整理汇总，报属地镇政府审核后上报县政府审批）后的净收益按用地性质分级确定土地增值收益调节金的计提比例：

（一）住宅用地的提取比例为30%；

（二）商服用地的提取比例为25%；

（三）工业用地的提取比例为20%；

（四）其他用地的提取比例为20%。

第三十二条 受让人（承租人）按照本办法的规定，代入市主体向县自然资源和规划局指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体。

第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，应办理土地登记；有地上建筑物的，同时应申请房屋的不动产登记。办理土地登记时，应向县不动产登记中心提交如下资料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）《成交确认书》；

（四）《合同》；

（五）不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

（六）地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明；

（七）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他资料。

第三十四条 按出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，承租人未按《合同》约定按时足额交纳土地租金的，农村集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第三十五条 农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省有关规定使用，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。

自然资源和规划、发改、科工信、住建、市场监督、环保等相关部门应加强农村对集体经营性建设用地开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用土地。

第六章 转让、转租和抵押

第三十六条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租、作价出资（入股）方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租、作价出资（入股）和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第三十七条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租需经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第三十八条 通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同或作价出（入股）协议确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第三十九条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第四十条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租,应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议的约定,履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

（三）按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议及动工开发协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

第四十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，应当办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第四十二条 有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权不得转让及抵押：

（一）农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的；

（二）农村集体经营性建设用地使用权人开发建设面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的。

已投资额、总投资：均不含集体经营性建设用地使用权土地价款、土地租金和向国家缴纳的相关税费。

第七章  收益管理

第四十三条 农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本，向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。农村集体经营性建设用地使用权发生出让、出租、作价出资（入股）和转让等交易行为的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。

第四十四条 土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政，实行收支两条线管理。

第四十五条 农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，纳入农村集体资产统一管理，严格按规定分配使用。其中：

（一）属村内其他集体经济组织入市的，由该集体经济组织集体讨论制定方案进行分配；

（二）属镇集体经济组织入市的，其获得的收益应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第四十六条 集体经营性建设用地出让收益的资金使用情况，应向本集体经济组织成员公开，并接受镇人民政府监督。

第八章 开发管理

第四十七条 依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同或作价出资（入股）协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第四十八条 因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

第四十九条 改变土地用途和提高容积率的，土地使用权人应当委托具有地价评估资质的机构，按《农村集体土地价格评估技术指引》进行地价评估。

第五十条 改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第三十一条的规定确定。将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第五十一条 农村集体经营性建设用地土地使用权人，未按照出让、出租合同或作价出资（入股）协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同县自然资源和规划主管部门参照国有闲置土地的认定标准，认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的，由县自然资源和规划主管部门指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置的，农村集体经济组织报经县人民政府批准，可以无偿收回土地使用权。

第五十二条 农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经县人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第五十三条 因公共利益需要征收农村集体经营性建设用地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。土地所有权人和使用权人应当服从。收回农村集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第九章 法律责任

第五十四条 违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。县自然资源和规划管理部门不得为其办理建设用地规划、用地和不动产登记手续。

第五十五条 土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由县自然资源和规划等主管部门依法查处。

第五十六条 国家工作人员或在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第五十七条 农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章 附则

第五十八条 本办法由县自然资源和规划局负责解释。

第五十九条 本办法自印发之日起三十日后实施。

>>相关链接：乐东黎族自治县农村产权交易中心；海南省农村产权交易中心