2020年12月8日，四川省甘孜藏族自治州九龙县人民政府办公室印发了《九龙县规范农村宅基地审批管理和住房建设管理实施细则》（九府办发〔2020〕19号），本细则自发布之日起施行。

九龙县规范农村宅基地审批管理和住房建设管理的实施细则（暂行）

为贯彻党和国家机构改革精神，落实新修订的《土地管理法》有关要求，深化“放管服”改革，按照《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）精神，现结合我县实际，修订本实施细则。

一、切实履行部门职责

农村宅基地用地建房审批管理事关广大农民居住权益，涉及农牧农村和科技局、自然资源局、住房和城乡建设局等部门。各部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求，在县委、县政府的统一领导下，切实履行各自职责，建立部门协调机制，做好信息共享互通，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。

农牧部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，参照原甘孜州国土资源局《关于印发<甘孜州农村宅基地管理暂行办法>的通知》（甘国土资发〔2014〕125号）和甘孜藏族自治州乡村规划建设管理办法（政府令40号）等相关文件，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报同级自然资源部门（做好统计与预测，在每年年底将第二年的需求量预测数据报送同级自然资源部门）；参与编制国土空间规划和村规划。牵头指导宅基地改革工作。

自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续。

住房和城乡建设部门负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。

乡（镇）人民政府统一明确乡村振兴办公室或农牧综合工作机构（以下简称乡镇农牧部门），承担农村宅基地管理和改革工作，接受县级农牧部门、自然资源部门、住房和城乡建设部门工作指导。村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）要建立村级宅基地协管员制度，在村级组织负责人中明确1人兼任村级宅基地协管员，协助开展农村宅基地和建房管理。

二、农村宅基地相关法律法规和政策规定

(一)农村宅基地是指农村村民在本集体经济组织内经依法批准，用于建造住宅的集体所有土地。农村宅基地包括:正房、厨房、厕所、圈棚、院坝等附属设施的永久用地。

(二)农村村民建房，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和城乡建设规划，遵循节约集约利用土地，切实保护耕地的基本国策，充分利用村内空闲地、旧宅基地以及荒坡地、废弃地和其他未利用土地，严格控制利用耕地建房，严禁占用基本农田建房。

(三)农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地的面积标准为：河谷地带每人30-40平方米、半高山以上每人40-50平方米。四人以下户按四人计算，五人户按五人计算，六人以上户按6人计算。

(四)农村村民因迁居、地质灾害搬迁、牧民定居、彝家新寨、农转非、家庭人口换代(原旧宅无人继承或无法定条件继承)等原因，空出的旧宅基地由原所属集体经济组织(原土地所有者)收回，并统一安排使用，能复耕的必须复耕。

(五)农村村民房屋买卖交易，只能在本集体经济组织成员内发生，严禁城镇居民在农村购买农房或购置宅基地建房。

(六)农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予审批。

(七)农村村民建房严禁在国家建设(公路建设、市政建设、乡镇建设)、资源开发(水电、矿产、旅游)、重点项目等规划区内选址建设。

(八)农村村民申请建房必须确保选址四至界限清楚，土地权属无争议，地类明确，施工安全措施到位，无地质灾害及其它安全隐患。

(九)严禁农村村民建房未批先建、批少占多、批甲占乙、边报边建、骗取批准。

(十)经依法批准，正式办理《农村宅基地许可证》后八个月内未动工的，原来已批准办理的相关建房手续自动废止，确需修建的，须重新依法办理并取得宅基地审批手续后方可动工。

三、依法规范农村宅基地审批和建房规划许可管理农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批手续。乡镇人民政府要切实履行属地责任，优化审批流程，提高审批效率，加强事中事后监管，组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作，为农民提供便捷高效的服务。

（一）明确申请审查程序

符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请。对“户”的认定原则上应按以下方式处理:夫妻双方共同申请;未成年人与监护人共同申请;被赡养对象与赡养人之一共同申请。特殊情况由乡(镇)人民政府提出意见并报县农牧农村和科技局审定。申请应当载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）、签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2）和提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。

村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间为5个工作日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，已编制村规划的核实是否符合村规划，审查时限为5个工作日。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）人民政府审核。

没有分设村民小组的，宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村民代表会议讨论通过并在本村村务公开栏进行公示，公示期限为5个工作日；公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送乡（镇）人民政府。村级组织审查和公示时间合并不超过10个工作日。

(二)农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地和建房

1.因婚嫁等原因分户确实没有宅基地或原有宅基地不能满足分户需要的;

2.因实施国家或集体建设项目，或因地质灾害、自然灾害等需要搬迁房屋的;

3.原有住房破旧、存在安全隐患需要改造原拆原建不超过原审批面积，且在原址建设符合乡(镇)村规划相关规定的;

4.经县级以上或当地政府和村级组织批准回原籍落户或外迁入户且在本集体经济组织从事生产经营活动，享受集体资产分配并承担相应义务的家庭定居，确无住房的;

5.法律、法规和政策规定的其它情形。

(三)有下列情形之一的，申请宅基地和建房不予批准

1.不符合土地利用总体规划、城市建设规划和乡(镇)村规划等空间规划的、不符合县、乡、村三级国土空间规划等的;

2.原有宅基地面积已达到规定标准满足居住的;

3.原有住宅出卖、出租、赠与他人的;

4.家庭人口全系城镇居民的;

5.选址点有地质灾害、山洪灾害等安全隐患的;

6.拆旧建新不拆除旧房并不将原宅基地退还集体经济组织的;

7.有违法建房行为未经处理结案的;

8.不符合铁路、公路、高速公路、河道、水利设施以及水电油气、视讯等安全距离的。

9.法律、法规和政策规定的其它情形。

（四）宅基地收税标准及优惠政策

根据《中华人民共和国耕地占用税法》《中华人民共和国耕地占用税法实施办法》《四川省财政厅国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模纳税人减征相关税费的通知》(川财规[2019]1号)和《四川省人民代表大会常务委员会关于耕占用税适用税额的决定》规定，农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税(即16元/平米);2019年1月1日至2021年12月31日期间，可以叠加享受优惠政策(即8元/平米)。政策如有变化，按最新政策执行。凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件申报办理农村宅基地审批手续。

（五）完善审核批准机制

乡（镇）人民政府要建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和申请要件，印制办事指南，方便农民群众办事。乡（镇）人民政府受理窗口受理后，即日转交乡（镇）人民政府。农牧部门具体负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等内容，并及时将申请材料和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）报送自然资源等部门进行审查和签署意见。自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，其中涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》（附件4）；在乡、村规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的，按有关要求办理规划许可。涉及交通、公安、交通、林草、水利、电力等部门的，农牧农村部门要及时征求有关部门意见，有关部门原则上应在10个工作日内签署意见；对法律法规政策规定明确、乡镇能够承担的审查事项，尽量委托乡镇有关部门审查。农牧农村部门综合有关方面意见，提出审批建议，报乡（镇）人民政府审批。

乡（镇）人民政府根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，一并核发放《乡村建设规划许可证》（附件4）、《农村宅基地批准书》（附件5），并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公布。从乡（镇）人民政府同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过30个工作日;需要办理农用地转用审批手续的，自然资源部门按有关规定确定办理时限。乡镇要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，每季度末将审批情况报县级农牧农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。

（六）严格用地建房全过程管理

全面落实“三到场”要求。收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡（镇）人民政府要及时组织农牧农村部门、自然资源部门实地审查申请农户是否符合条件、拟用地是否符合规划和土地类别等。经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）人民政府或授权的牵头部门申请划定宅基地用地范围，乡（镇）人民政府在收到申请5个工作日内组织农牧农村、自然资源等部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地。农户建房完工后，要及时向乡（镇）人民政府申请进行验收，乡（镇）人民政府在收到申请10个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否符合我省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》（附件6）。

经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房；住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过乡（镇）人民政府验收后90天内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

（七）加强动态巡查监管

乡（镇）人民政府建立动态巡查机制，依法组织开展农村用地建房动态巡查，每次动态巡查做好相关记录，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。村级宅基地协管员负责开展日常监管，及时收集掌握农村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。

积极探索将存在未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为的纳入社会征信系统，将相关失信行为记入其个人信用记录，并依法依规予以惩戒和查处。

四、加大工作保障力度

各部门要高度重视农村宅基地审批管理工作，切实加强领导，精心组织，周密部署，确保农村住宅建设用地供应、宅基地分配、农民建房规划管理等工作的连续性、稳定性。

（一）加强组织领导

按照州级指导、县级主导、乡镇主责、村级主体的要求，各地要建立健全农村宅基地管理机制。州、县人民政府要统筹组织协调相关部门、乡镇政府、村级组织依法履行职责。县级农牧农村、自然资源、住房城乡建设等部门要加强对宅基地审批和建房规划许可有关工作的指导，要主动入位，加强制度建设，完善相关政策，指导和督促基层开展工作。

（二）保障工作条件

各乡（镇）人民政府要加强组织领导，强化责任落实，完善工作流程，切实承担起宅基地审批和管理职责，切实履行好农村宅基地属地管理责任，统筹专业人员充实工作力量，建立部门联动审批机制，落实工作经费、技术装备和办公条件。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。加快信息化建设，逐步实现宅基地用地和建房规划许可数字化管理。

（三）强化工作考核

要把农村宅基地审批管理工作纳入县级人民政府重点工作督查考核事项，确保宅基地申请审查、审核批准、执法监督等各环节履职到位、管理到位。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法严肃追责。

（四）制定实施办法

各乡镇可根据本细则精神，进一步细化本地区规范农村宅基地审批和住房建设管理的相关规定。结合本地实际，制定出台规范农村宅基地审批和住房建设管理的实施办法或细则，进一步规范申报材料，细化优化审批流程、审批时限和办事指南。乡镇出台实施办法或细则后，于11月底以前报县农牧农村部门备案。不能按时出台实施办法或细则的地方，要专门报告说明原因。

本细则自发布之日起施行。

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