2021年5月11日，四川省乐山市井研县人民政府办公室印发了《井研县城镇老旧小区改造推进工作方案》。经摸排，全县需要改造的老旧小区共598个，通过五年改造，力争到2025年底全面完成老旧小区改造任务。

井研县城镇老旧小区改造推进工作方案

为加快推进全县城镇老旧小区改造工作，按照《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号）和《乐山市人民政府办公室关于印发乐山市城镇老旧小区改造实施方案的通知》（乐府办发〔2021〕12号）精神，结合我县实际，特制定本工作方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，把城镇老旧小区改造工作作为重大的民生工程和发展工程，结合城镇低效用地再开发，补齐城市配套设施和人居环境短板，打造配套完善、环境整洁、安全有序、管理规范、特色宜居的美丽家园，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

二、基本原则

（一）政府引导，居民主体。坚持“先自治后改造”原则，将小区自治组织建立作为启动老旧小区改造的前置条件，拟改造小区必须以小区为单位，在社区指导下成立改造委员会，且同意改造的居民不低于90%方可纳入。既发挥政府的组织引导作用，又坚持以人民群众为主体，充分调动居民参与老旧小区改造的积极性，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

（二）突出重点，回应需求。坚持将补短板、惠民生作为老旧小区改造的出发点和落脚点，既要充分尊重群众意愿，变“要我改”为“我要改”，充分调动受益群众积极性，又要突出重点，解决群众反映迫切的严重影响居住安全和居住功能的突出问题，对小区建筑物本体和周边环境进行适度改造提升。

（三）因地制宜，稳步推进。根据各小区不同情况，量身定制并优化改造方案，坚持“一区一策”“一楼一策”，力求改造精细化、品质化。对片区内邻近但分属不同管理主体的老旧小区，可根据实际打破小区分割，实施统一设计、统一改造、统一管理，进行集中连片改造。

（四）多方筹资，落实保障。坚持政府引导、企业和群众为主体、社会各界共同参与的模式，建立健全可持续的改造资金筹措方式。积极发挥财政资金的引导作用，利用各类投融资渠道平台，多方面吸纳社会资本投入。

（五）创新机制，治管并举。充分发挥属地管理职能，结合老旧小区改造，促进构建“纵向到底、横向到边、协商共治”基层治理体系，推进小区后续管理常态化、专业化，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

三、改造范围

城镇老旧小区是指2000年12月31日前在井研县城区国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。2000年以后修建的小区确需实施改造的，经住户申请，社区、街道审核并报县住建局同意后，可纳入改造范围，但原则上控制在改造总量的15%以内。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区范畴。

四、改造方式

（一）基础类改造。满足居民安全需要和基本生活需求，主要改造小区内部及与小区相关的安防、消防、道路、供排水、照明、供电、供气、生活垃圾分类、光纤通讯等基础设施，以及建筑物修缮、屋面防水、管线规整等，重点解决基础设施老化、环境脏乱差等问题。

（二）完善类改造。满足居民生活便利需要和改善型生活需求，主要拆除违建，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍设施、社区和物业用房、停车场、充电桩、智能信包箱、文化休闲、体育健身、5G网络等配套设施，以及建筑节能改造、加装电梯等建筑功能提升。

（三）提升类改造。丰富社区服务供给，立足小区及周边实际条件提升居民生活品质，主要改造或建设小区及周边社区综合服务设施，以及社区养老、托幼、医疗、家政保洁、助餐、便民市场、便民服务点、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

五、改造内容

（一）实施小区管网改造。对小区供水、供电、供气、通信、排污排水等管线管网进行功能提升，及时更换老旧线网，解决线网乱布、雨污混排、内涝严重等问题。对需要改造的供水、供电、供气、通信网络、有线电视等专业经营设施，鼓励和引导专营单位出资改造，与老旧小区改造同步设计、同步实施，并在改造后做好维护管理。

（二）整治美化墙面屋面路面。理顺小区内电力、通信、燃气、路灯、消防等空中管线，及时更换老旧线网。对有瓷砖脱落现象的小区墙面进行修补，对“花脸”的小区墙面和楼道进行清洁粉刷。对屋面进行防水处理或进行风貌统一。对小区内公共道路进行黑化，解决路面坑洼不平、开裂、沉陷等问题，确保小区道路平整、通车有序，并达到降噪降尘效果。

（三）小区环境综合整治。对小区院内和屋顶占用公共空间的违章建筑进行拆除，完善小区消防设施和消防水源，整治占用或堵塞消防通道的现象。增设监控、门禁系统等相应安防设施。有条件的小区建设物管用房或公共用房。按照生活垃圾分类要求，设置可回收垃圾、有毒有害垃圾、餐厨垃圾、其他垃圾收集桶等设备设施。

（四）提升绿化、亮化和停车场、市场等配套服务设施建设。清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施，打造“绿秀井研”。修复和安装楼道灯、庭院路灯。根据小区非机动车数量，在适当位置修建规范的非机动车停车棚，停车棚应包含电瓶车充电设施或智能充电桩。有条件的小区可在小区内建造立体停车场，可以完善市场、医疗室、物流配送中心、社区综合服务站等小区周边配套服务设施建设。社区可在辖区内小地块的闲置土地上修建休闲绿地或引进社会资本共建共享立体停车场。

（五）增加文化、体育配套设施和加装电梯等。在小区内部适当位置打造文化墙或背景墙，内容涵盖本土文化、小区历史沿革、社会主义核心价值观等。配建体育场地，对有条件的小区配备体育健身器材，满足小区居民健康生活多种需要。符合条件的小区可以加装电梯，增设无障碍设施，提升老年人生活便捷化水平。

（六）实施智慧小区建设。充分利用物联网、云计算、大数据、人工智能等新一代信息技术，打造智慧小区前置端和中心端管理平台，主要建设人脸识别、视频监控、智能门禁、车辆识别等智能设施，实现小区自动、实时、精准、可信的平安治理，形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。

（七）规范物业管理服务。将治理能力建设作为巩固老旧小区改造成果的重要抓手，构建协商共治、共同参与的治理模式，确保一次改造、长期保持。鼓励社区探索对辖区内住户较少的小区采用街区或连片模式聘请物业管理公司，统一实行规范物业管理，提升管理水平。实施改造的小区居民按照现行的政策标准缴纳住房专项维修资金，存入专户，用于改造后小区的长效管理维护。

六、实施流程

（一）明确责任主体。县政府是老旧小区改造的责任主体，统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作。县住建局依法开展城镇老旧小区改造项目的立项、报建、设计、招投标、工程管理等工作，对改造工程质量和安全负首要责任。研城街道办事处负责组织协调实施老旧小区改造。研城街道相关社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作，推进小区物业长效管理。

（二）成立自治组织。研城街道办事处和相关社区要引导老旧小区居民按照“先自治后改造”的原则，根据《四川省物业管理条例》相关规定，成立老旧小区改造业主委员会或自改委员会等基层组织或议事协调组织，负责收集、整理老旧小区居民对改造方案的意见和建议，配合相关部门进行摸底调查；负责宣传老旧小区改造政策，做好对拟改造小区居民的思想疏通工作，引导居民积极支持和配合老旧小区改造工作；负责做好老旧小区改造的监督工作，并及时向社区和街道办事处反馈相关情况。

（三）开展民意调查。研城街道办事处牵头，组织各相关社区、小区自治组织或议事协调组织对小区居民的改造意愿进行调查，同意改造的小区居民达三分之二以上，方可启动制定小区改造方案。对符合改造条件的小区，由社区报研城街道办事处和井研县城市更新（老旧小区）改造指挥部批准。

（四）编制专项改造规划。建设单位根据既有老旧小区的底数，建立项目储备库，实行数据化、台账化管理。科学编制城镇老旧小区专项改造规划，衔接国土空间规划，明确改造重点、实施措施等内容。切实评估财政承受能力，尽力而为、量力而行，科学确定改造内容，优先选择居民改造意愿强烈、参与积极性高的小区实施改造。

（五）制定改造方案。建设单位牵头，会同研城街道办事处和相关社区、规划设计单位、管线单位、小区业主代表组成工作专班，参照《四川省城镇老旧小区改造技术导则》，结合小区实际和居民需求，按照“一小区一方案”的原则，充分征求居民意见，形成具体改造项目清单，委托设计单位编制小区改造设计方案。改造设计方案在再次征询居民意见的基础上，进行汇总完善，并报相关部门审批后，在拟改造小区内公示7天。

（六）组织实施改造。老旧小区改造项目建设采用EPC工程总承包模式，由县住建局牵头组织实施项目方案设计、初步设计及概算编制等工作，委托四川研泰公司按程序公开招标项目EPC工程总承包单位。由中标的施工单位按照合同约定对工程项目的可行性研究、勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程承包，施工单位对所承包工程的质量、安全、工期、造价全面负责。小区自治组织、议事协调组织、业主代表参与改造项目的全程监督，并积极配合施工单位做好群众工作，保障工程顺利实施。

（七）工程竣工验收。项目竣工后，由县住建局组织相关部门、街道、社区以及设计、监理、施工单位，邀请小区自治组织、议事协调组织及业主代表参加竣工验收。竣工验收合格后，及时开展工程结算并移交工程档案资料，及时将改造后资产移交给小区的产权单位、小区自治组织、议事协调组织或其委托的物业管理公司。对于没有条件接收的，由社区代为接收并负责管理。

（八）实施物业管理。充分发挥街道、社区基层组织、老旧小区产权单位的主体责任，并兼顾居民需求，创新老旧小区自治管理模式。对改造前有物业管理的小区，改造后原则上由原物业企业继续管理；对已完成改造的“三无”小区，可采取引入物业管理、居民自治等多种模式；对有业委会或实施自治的小区，引导其自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式。

（九）建立房屋专项维修资金保障机制。对未建立房屋专项维修资金的老旧小区，通过本次改造，引导居民建立房屋专项维修资金，存入专户用于后期维护管理，具体标准和使用规则由小区居民共同确定。

七、目标任务及时间安排

按照“先易后难、分片实施”的原则，区分轻重缓急，统筹安排符合条件的老旧小区改造时序，科学制定年度改造计划。经摸排，全县需要改造的老旧小区共598个，涉及楼栋数1386栋，户数16014户，建筑面积约170万平方米。通过五年改造，力争到2025年底全面完成老旧小区改造任务，实现全县老旧小区房屋使用安全，建筑功能基本完善，基础设施完好，公共区域灯亮、路平、排水管网畅通，技防、物防、消防设施齐备有效，电力、供水、通讯、宽带、广电等管线布置合理有序，基本实现有门卫、有保洁、有秩序维护、有设施设备维修保养等物业管理，达到小区绿化、亮化、美化、净化、文化及文明安全、和谐幸福的总体要求。

（一）2021年1月至2021年12月：计划改造老旧小区309个，涉及楼栋数530栋，户数4688户，建筑面积约49.90万平方米。

（二）2022年1月至2022年12月：计划改造老旧小区99个，涉及楼栋数369栋，户数5050户，建筑面积约56.25万平方米。

（三）2023年1月至2023年12月：计划改造老旧小区33个，涉及楼栋数147栋，户数1620户，建筑面积约15.96万平方米。

（四）2024年1月至2024年12月：计划改造老旧小区65个，涉及楼栋数131栋，户数1710户，建筑面积约18.48万平方米。

（五）2025年1月至2025年12月：计划改造老旧小区92个，涉及楼栋数209栋，户数2946户，建筑面积约29.79万平方米。

八、保障措施

（一）强化组织保障。成立井研县城市更新（老旧小区）改造指挥部（附件1），负责老旧小区改造工作的统筹协调与组织推进，研究改造中的重大问题，明确目标要求，完善工作机制，压实工作责任。指挥部成员单位要严格老旧小区改造管理，确保项目设计、招标、施工、监督和验收等每一环节严谨规范。

（二）做好资金保障。统筹使用上级专项资金、专项债券等支持老旧小区改造提升。鼓励居民个人出资和社会资本参与老旧小区改造。鼓励水、电、气、通信等专业经营单位安排专项资金用于老旧小区改造。县住建、文体、民政、生态环境、自然资源等部门在使用有关资金时应向老旧小区改造工作倾斜。

（三）积极宣传引导。县城市更新（老旧小区）改造指挥部成员单位要有效扩大宣传覆盖面，全方位、多角度、宽领域宣传老旧小区改造的重要意义、步骤方法和改造成效，及时总结推广工作中的好经验好做法，曝光工作推进不力等突出问题，加快形成政府重视、社会联动、群众参与的浓厚氛围。

（四）巩固改造成果。要持续完善老旧小区长效管理机制，改造好的小区可通过公共房屋出租、停车计时收费等形式，盘活小区资源，为后期维护管理提供资金保障。同时，要加强老旧小区原始资料及改造、竣工资料的收集和存档，确保老旧小区改造工作全过程资料的完整性，便于后期维修和接受检查、审计。

井研县2021—2025年城镇老旧小区改造计划表

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