第一章 总 则

第一条 为进一步加强我区农村宅基地和住房管理，规范农村住房建设行为，节约利用土地资源，保护耕地，促进乡村振兴，建设美丽娄星，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府令第299号）、《娄底市人民政府关于进一步加强和规范农村住房建设管理工作意见》（娄政发〔2020〕9号）等有关法律法规的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于娄星区行政区域内城镇规划区以外农村宅基地和住房建设规划、选址、申请、审批、建设及管理活动。

本办法所称农村宅基地是指农村村民用于建造住房及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房、庭院等用地。

本办法所称农村住房建设，是指具有本集体经济组织成员资格的村民申请农村宅基地新建、改建、扩建住房的活动。集体经济组织成员身份确认，按照相关法律法规和政策性文件规定办理。

第三条 农村宅基地和住房建设管理遵循“规划先行、先批后建、一户一宅、节约用地、坚守底线、严格监督”的原则，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条 区人民政府负责组织领导农村宅基地和村民住房建设管理工作。村庄规划和农村住房建设图集编制、集体居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助、农村宅基地监督检查和执法等经费纳入本级财政预算。

区农业农村局负责农村住房建设的宅基地监督管理服务工作，具体业务工作由区农村经营事务中心承担。

区自然资源局负责农村住房建设的规划、农用地转用、房屋权属登记等监督管理服务工作。

区住房和城乡建设局负责农村住房建设的设计、施工等监督管理服务工作。

区公安、财政、司法、民政、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门按照各自职能职责，负责农村宅基地的相关管理服务工作。

第五条 乡镇人民政府具体负责实施农村宅基地和住房建设管理、监督和服务工作。根据法律、法规授权和区有关部门委托，开展农村宅基地和住房建设有关行政审批和综合执法工作。

各乡镇人民政府要依托农业农村（农村经营管理）部门，统筹自然资源（林业）、住房和城乡建设、交通运输、公路、水利、生态环境、电力等部门站所（中心）职责，建立“一个窗口对外受理、多部门内部联动运行”的农村宅基地和住房建设乡镇联审联办机制，为村民提供便捷高效的服务。

第六条 村民委员会协助乡镇人民政府开展农村宅基地和住房建设监督管理服务工作；制定有关农村宅基地和住房建设的村规民约；指导村民办理农村宅基地审批手续和依法建设住房；开展日常巡查，对村民违法建设行为予以劝阻，及时向乡镇人民政府报告，并协助开展执法活动。

第二章　规划与选址

第七条 农村住房建设，应当符合国土空间规划、土地利用总体规划、村庄规划和相关专项规划。

区自然资源部门指导乡镇人民政府组织编制村庄规划。编制村庄规划要统筹考虑农村生产生活的实际需求，广泛征求村民意见，统筹安排宅基地用地，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和配套设施。经批准的村庄规划，应当严格执行，不得擅自修改。确需修改的，经原审批机关批准后，依照法定程序组织修改。

村庄规划编制前，区自然资源部门应当指导乡镇人民政府合理划定村民住房建设用地范围。

第八条　农村住房建设，位于自然保护区、风景名胜区、文物保护单位、历史文化名村、传统村落等区域的，还应当符合相关保护规划。建房选址应当尽量使用原有宅基地、废弃宅基地和空闲地。农村建设住房，应当避开山洪地质灾害易发地段、地下采空、地震断裂带等危险区域，严格控制切坡建房。确因选址困难需切坡的，应当在乡镇人民政府指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

鼓励有条件的行政村按照城乡规划统一安排，结合集镇建设、新农村建设、农村土地综合整治工作统建联建农村住房，实现村民新建住房适度有序集中。

第九条　禁止在下列区域建设住房：

（一）永久基本农田区域；

（二）饮用水水源一级保护区；

（三）一级国家级公益林和Ⅰ级保护林地；

（四）公路、铁路两侧和机场周边建筑控制区；

（五）供水、供电、供气和通信等设施管理范围；

（六）河道、湖泊和水利工程管理范围；

（七）法律、法规禁止建设住房的其他区域。

第十条　在公路沿线安排宅基地建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。天然气管道线路中心两侧各5米地域范围内禁止建房及修建其它建筑物、构筑物。在高速公路沿线安排宅基地建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围、机场周边安排宅基地建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

第十一条　村民一户只能拥有一处宅基地。多子女家庭父母应与其中一个子女共同拥有一处宅基地，独生子女家庭不得分户另行申请宅基地。

（一）村民建房，使用耕地的不超过130平方米；使用荒山荒地的不超过210平方米；使用其他土地的不超过180平方米。

（二）村民建房，鼓励农村宅基地建房统一风格、统一户型、统一房屋外立面。建筑层次原则上不超过三层。村庄规划另有规定的按照村庄规划的间距、层数和高度执行。

第三章 申请与审批

第十二条 乡镇人民政府应当公开农村宅基地和住房建设的申请条件、申请资料目录、申请受理机关、审批机关、审批程序、审批时限等，并及时公布审批情况。乡镇人民政府实行一个窗口对外受理，受理后应当向申请村民开具受理回执单。

第十三条 符合下列条件之一的村民，可以以户为单位，向村民委员会申请使用宅基地：

（一）具备分户条件，确需另立户建设住宅的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的；

（五）自愿退出原有宅基地到集中居住区新建住房的；

（六）因实施规划或者保护文物、古建筑等原因，原有住房已经被依法处理未予安置的；

（七）依法可以申请建设住房的其他情形。

第十四条 村民申请建设住房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划，或者不符合划定的住房建设用地范围要求的；

（三）不符合宅基地选址要求、用地面积标准的；

（四）不符合一户一宅规定的；

（五）原有房屋出售、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（六）原有住房被征收或者因扶贫搬迁等原因已经按照有关规定予以安置的；

（七）已经另行立户，但分户前的宅基地面积超过标准，且超过的面积达到新立户宅基地面积标准的；

（八）所申请的宅基地存在权属争议的；

（九）有农村住房违法建设尚未办结的；

（十）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第十五条 村民申请宅基地建设住房，应当向村民委员会提出申请，并提供下列材料：

（一）农村宅基地和建房申请书（申请书要载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、建筑高度和建筑面积）；

（二）申请人身份证、户口簿等有关证明；

（三）住宅建设工程设计方案或者政府免费提供的设计图；

拆旧异地新建房屋的，需提供原宅基地使用权证明和同意自愿退出原宅基地、按规定复垦并交由集体经济组织调剂处理的承诺书。

第十六条 村民委员会审查程序：

（一）征求村民小组意见：村民建房需征求拟建住房相邻权利人和本集体经济组织成员意见。建房村民申请，村民小组会讨论，认可方式有两种：一是召开本村民小组户主会议进行讨论，形成会议记录。会议应当有本村民小组户主（或十八周岁以上委托代理人）的三分之二以上参加，所作决定应当经到会人员过半数同意。二是户主会议不方便及时召开的，须本村民小组三分之二以上户主（或十八周岁以上委托代理人）在建房户申请报告上签字同意。

（二）村民委员会初审：村民委员会收到申请后，应当及时对申请人的申请材料进行审查并安排人员现场察看。重点审查是否符合申请条件，提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求相邻权利人意见等。

（三）指导填写表格和承诺书：初审合格后，村民委员会向申请建房村民发放并指导填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》。

（四）公示：表格及承诺书填写后，将村民申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层数、建筑高度和建筑面积等情况，在村务公开栏和所属村民小组进行公示，公示期不少于7天。

（五）签署意见：公示期满无异议或异议不成立的自公示期满5日内，村民委员会负责人应在相关表格上签署意见，并将村民申报资料、村民小组会议记录或签字报告、各类表格和公示图表等材料报送乡镇人民政府受理窗口审批。

未通过村民委员会审查，或者公示期有异议且经村民委员会调查核实不具备申请条件的，应将申请材料退回建房申请人，并书面告知原因。

第十七条 乡镇人民政府审批程序：

（一）乡镇部门审核。乡镇人民政府自收到村民建房相关材料之日起5个工作日内，应及时组织相关单位和人员进行现场核查，核查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合地类性质和规划要求。经审查符合条件的，发放《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》，绘制宅基地坐落平面位置图。乡镇交通运输、公路、水利、林业、生态环保、电力等部门站所（中心）负责人须根据选址情况签署审查意见。

（二）乡镇人民政府批准。乡镇人民政府收到签署联审意见的《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》之日起5个工作日内，由乡镇长签署审批意见，然后办理《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》。涉及农用地转用的，需先报区自然资源局办理农用地转用手续后，核发乡村建设规划许可证。

对不予批准的，应当退回申请材料，并将不予批准的理由以书面形式告知建房申请人和村民委员会。

第四章 施工与监管

第十八条 建房申请人办理完毕建设规划和用地审批手续后，应当申请定位放线。乡镇人民政府自收到申请之日起5个工作日内，会同村民委员会负责人到现场实地丈量和定位放线，确定建房位置。

第十九条 未经批准和定位放线，村民不得建设住房。

未经批准建设住房的，供水、供电、供气单位不得提供用水、用电、用气服务。

第二十条 建房村民按定位放线完成三通一平，开挖基槽后，乡镇、村需再次派人到现场对建房位置进行基槽核验。

第二十一条 村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工，并签订书面施工合同，明确双方权利和义务，约定住房保修期限和责任。

鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。

区住房和城乡建设部门应当对农村建筑工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。

第二十二条 农村建筑工匠或者建筑施工企业应当严格按照建筑规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。

农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、宅基地审批或者违反规划许可、宅基地审批规定的村民进行住房建设。

第二十三条 村民建房，应当使用符合标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。农村建筑工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术，采用装配式建筑。

村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，农村建筑工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第二十四条 建房村民、建筑工匠或者建筑施工企业应当向本村村民委员会或者乡镇人民政府指定地点及时清运施工过程中产生的建筑垃圾，不得擅自倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾。

第二十五条 房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知或经由村民委员会告知乡镇人民政府，乡镇人民政府应当在收到验收申请之日起5个工作日内，及时组织相关部门和人员到场进行竣工验收，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准的建房层数高度、面积和规划要求建设住房。验收合格的，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

通过验收的建房村民，可持《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》等相关资料，向不动产登记部门申请办理不动产登记。利用原宅基地改建和异地新建的，一并办理原有宅基地使用权注销登记。

第二十六条 乡镇人民政府对村民建房应加强监管，会同村民委员会或村宅基地协管员开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、农村建筑工匠和建筑施工企业应当配合区住房和城乡建设部门、乡镇依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第五章 管理机制

第二十七条 农村宅基地管理按照“区级主导、乡镇主责、村级主体”的要求，实行“属地管理”责任机制。

在具体审批工作中，乡镇农业农村（农村经营管理）部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村民委员会审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。乡镇自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制（地类性质）要求，其中涉及占用农用地的，应上报区自然资源局办理农用地转用和乡村建设规划许可证。乡镇住房和城乡建设部门负责审查宅基地建房设计方案。涉及交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门的要及时征求意见。审批结果要以适当方式公开。

第二十八条 乡镇人民政府要充实宅基地管理力量，切实承担起宅基地审批和管理职责。村级组织要健全宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正；要建立“建新拆旧”管理机制，确保异地新建村民将原宅基地交还村集体。

第二十九条 乡镇人民政府、村民委员会要严格落实宅基地审批监管“四到场”，即选址踏勘到场、定位放线到场、基槽验收到场、竣工验收到场。

第三十条 按照“谁审批、谁管理”的原则，乡镇人民政府要建立农村用地建房动态巡查等制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为。

（一）受理群众举报。乡镇人民政府对外公布宅基地违法举报电话，及时受理群众举报，对村民未经审批违规建房的举报信息，应及时组织执法人员现场查证，及时制止。

（二）开展动态巡查。乡镇人民政府按照网格化管理要求组织开展农村宅基地巡查监管，对宅基地违法行为做到早发现、早制止，同时做好巡查记录。

（三）设立宅基地协管员。全区统一明确由村民委员会负责人兼任宅基地协管员，负责宅基地日常巡查监管，做到早发现、早报告、早劝阻。

（四）建立管理台账。乡镇人民政府应当建立宅基地和建房审批管理台账。对每宗宅基地审批资料逐宗建立档案，分村组有序妥善保存，并建立收存登记簿。同时，建立宅基地信息化管理平台，切实加强农村宅基地动态管理，每月底将辖区内的农村宅基地现状和管理情况，报区农村经营事务中心和区自然资源局。

第三十一条 区农业农村局、区农村经营事务中心、区自然资源局、区住房和城乡建设局等有关主管部门，要建立部门协调机制，推进管理重心下沉，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作，及时查处宅基地建设违法行为。

建立与公安、交通运输、公路、林业、水利、生态环境、电力等部门的沟通协调和信息共享机制，共同做好农村宅基地的综合执法工作。

第六章 法律责任

第三十二条 非法转让宅基地或者非法转让土地建设住宅的，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定予以处罚。

第三十三条 承担。

第三十四条 违反本办法第二十二条、第二十三条规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业有下列情形之一的，由区住房和城乡建设部门责令限期改正；情节严重的，处两千元以上一万元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理。

（一）未按照定位放线位置、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构(配)件和设备的。

第三十五条 违反本办法规定，建房村民、农村建筑工匠、建筑施工企业未及时清运建筑垃圾，或者随意倾倒、抛撒、堆放建筑垃圾，破坏农村环境卫生的，由区农业农村主管部门或者其委托的乡镇人民政府责令改正；拒不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。

第三十六条 村民原址重建住房的，除保留施工期间必需的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应当在新房建成3个月内拆除。异地新建住房的，应当按承诺书（新房建成6个月内）拆除原有建筑物并退出原有宅基地。不按照承诺和规定拆除原有建筑物的，由乡镇人民政府责令限期拆除，期满未自行拆除的，依法组织拆除。

第三十七条 在实施农村宅基地管理工作中，阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行职务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十八条 违反本办法规定的其他行为，法律法规已有规定的，从其规定。

第七章 附则

第三十九条　街道办事处履行本办法对乡镇人民政府规定的农村宅基地和住房建设监督管理服务职责。

第四十条　本办法自发布之日起施行。以往规定与本办法不一致的，以本办法为准。

附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2．农村宅基地使用承诺书

3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4．乡村建设规划许可证

5．农村宅基地批准书

6．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

7．娄星区农村村民住房建设管理流程图

>>如有湖南省、娄星区农村产权交易问题，请咨询湖南省农村产权交易所、娄星区农村产权交易所