2020年7月29日，四川省泸州市纳溪区人民政府印发了《泸州市纳溪区农村宅基地审批和住房建设管理实施细则》（泸纳府发〔2020〕59号），本实施细则自2020年9月1日起施行，有效期三年。

泸州市纳溪区农村宅基地审批和住房建设管理实施细则

第一章 总 则

第一条 目的和依据

宅基地是保障农村村民安居乐业和农村社会稳定的重要基础。为推进农村美丽乡村建设和实施乡村振兴战略发展，深化“放管服”改革，进一步规范纳溪区农村宅基地审批和住房建设管理工作，维护宅基地使用人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）和《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》(川农〔2020〕43号)及中央省市其他相关文件制定。

第二条 适用范围

本实施细则适用于全区范围内农村村民集体所有的土地上农村村民新建、改建、扩建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条 本实施细则中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区农业户口的农村集体经济组织成员。

（二）农户建房，是指农村村民以户为单位自行申请宅基地建造住房的活动。

（三）集体建房，是指村民委员会或者镇、村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

（四）宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第四条 管理部门

（一）区农业农村部门负责全区农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报区自然资源和规划部门；参与编制国土空间规划和村规划。牵头指导农村宅基地改革工作。

（二）区自然资源和规划部门负责全区国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和建房规划许可等相关手续，并对各镇的规划审核发证工作进行监管，对建房审批项目定期进行检查。

（三）区住建部门负责指导全区农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。

（四）各镇人民政府农业农村工作办公室（以下简称镇农业农村办）牵头具体负责农村宅基地监管和改革工作，接受区级农业农村部门工作指导和监督检查，负责制定村民建房的开工查验、竣工验收、审批操作流程等，并进行过程监管。各镇农村住房建设管理工作机构，接受区住建部门工作指导和监督检查，负责制定村民住房的修缮标准，负责建房质量和安全监管。各镇自然资源和规划工作机构受理、审核、发放农户建房的乡村建设规划许可证。农村宅基地管理的牵头部门，负责宅基地日常管理工作，其他相关工作机构责任人协同参与农户建房的开工查验和竣工验收工作。

（五）村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）建立村级宅基地协管员制度，村级组织（支部委员会、村民委员会、村务监督委员会、村集体经济组织）的负责人中至少1人以上兼任村级宅基地协管员，具体负责本村范围内的宅基地和建房活动的日常监管。

（六）区级交通、公安、林业、水利、电力、生态环境、旅游及其他有关部门在区政府的领导下，切实履行各自职责，协同实施本实施细则。

第五条 基本原则

农村村民实施建房活动，必须在法律框架下，不触碰法律红线，坚持“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，其宅基地的面积不得超过省、市规定的相应标准。做到符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌。

农村村民建房的管理和技术服务，应当尊重村规民约和村民生活习惯，坚持安全、经济、实用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现历史文化和乡村风貌。

第六条 分类引导

农村村民应在乡村建设规划的指定范围内申请建房，在不触碰法律红线的前提下，依法依规新建、改建和扩建住房。

乡村建设规划范围以外的农户，需引导选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房。

第七条 技术规范和规划编制

区住建部门会同区自然资源和规划、生态环境等部门编制村民建房的规划技术标准、住宅设计标准、配套设施设置规范和乡村风貌规范，并认真组织落实。

区自然资源和规划部门负责编制区国土空间总体规划，并指导各镇编制所辖区域的国土空间规划和村规划，合理确定本区村民建房的布点、范围和用地规模。

区住建部门和各镇应加大宣传力度，向农村村民普及建房技术与质量安全知识。

第八条 建房方式

引导村民建房向规划确定的农村居民点集中。在符合规划且条件允许的情况下，各镇可组织实施集体建房。

第九条 风貌管控

区住建部门应当建立符合本区实际的农村住房建设方案图和施工图库，在90-180㎡范围内应分别针对不同面积的户型至少提供三种户型风貌图，其每种户型至少应有四种不同的建设方案图和施工图。各镇结合自然、传统文化和建筑风貌元素等，在区住建部门公布的风貌图库中免费选择1-2种外观风貌施行。提倡每村或每镇实行统一的一种外观风貌，按川南民居风格建设。提倡通过专业设计引导村民建房和集中建房。

第十条 用地计划

区自然资源和规划部门应当根据各镇提出的建房需求确定村民建房的年度用地计划指标，统筹分析后分解下达到各镇。各镇审核宅基地建房申请，应当符合区自然资源和规划部门分解下达的村民建房年度用地计划指标要求。

第十一条 公开办事制度

区农业农村、自然资源和规划、住建部门和各镇应当实行公开办事制度，将农户建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公开。

第十二条 宅基地的使用规范

农户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。

农户按规划异地实施建房的，应当在新房验收后90日内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。参加新村居民点集中建房的，应当在新房分配后90日内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由农村集体经济组织依法收回，并由镇人民政府或者区自然资源和规划部门及时组织整理或者复垦。

镇人民政府在核发宅基地批准文件时，应注明新房竣工后限时退回原有宅基地的内容，并负责监督实施。

第十三条 宅基地自愿有偿退出

鼓励宅基地使用权人自愿有偿退出合法取得的宅基地，具体按照相关法律法规政策执行。

第二章 农户建房

第十四条 申请主体

符合以下条件之一的村集体经济组织成员，需要申请宅基地建房的，应以户为单位提出申请：

（一）属本区农村居民户口的；

（二）子女结婚等原因需分户而现有的宅基地低于分户标准的；

（三）法律、法规规定的其他情形。

第十五条 分户处理

同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户，且符合规定的分户条件的，可进行分户处理，以保障其居住权。具体分户条件和操作细则由公安部门和镇人民政府确定，报区农业农村部门备案。

第十六条 建房条件

符合下列条件之一的农户，可以对已有住房按照本细则规定进行改建、扩建或者异地新建：

（一）具有本村农村居民户籍而尚无住房的；

（二）按照镇村规划调整宅基地，需要异址新建的；

（三）原有住房属于危险住房需要拆除的；

（四）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；

（五）对现住房进行原基改建的；

（六）其他符合条件的情形。

第十七条 禁止建房的情形

具有以下情形之一的农户，不得申请宅基地新建住房，不得对原有住房进行改建或者扩建：

（一）拥有两处及以上宅基地的；

（二）农户已有宅基地存在违法用地、违法建筑等情形，未按照相关规定完成整改的；

（三）农户将原有住房出售、赠与他人，或者未经有关部门许可将原有住房改为经营场所的；

（四）夫妻离婚时，自愿放弃法定应得的住房权利，而以无房为由申请建房的；

（五）已享受动迁补偿安置的，或者已参加集体建房的；

（六）拟建房的土地权属不清的；

（七）未达到法定结婚年龄要求分户建房的；

（八）法律法规规定不予批准的其他情形。

第十八条 《乡村建设规划许可证》申请办理流程

（一）使用原有农村住房宅基地进行农村住房建设的，经村民会议或者村民代表大会讨论通过后，申请人持以下资料向镇人民政府提出书面申请，由镇人民政府审核合格后核发乡村建设规划许可证。

1. 原有宅基地批准文件或者宅基地使用证明；

2. 居民户口簿和居民身份证；

3. 符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；

4. 村集体经济组织或者村民委员会的书面意见。

（二）占用农用地或者未利用地作为宅基地建设农村住房的，申请人的建房申请经村民会议或者村民代表大会讨论通过后，持以下资料向所在镇自然资源和规划部门提出书面申请，经区自然资源和规划部门审核合格后核发乡村建设规划许可证。

1. 居民户口簿和居民身份证；

2. 符合要求的农村住房建设方案图或者施工图；

3. 村集体经济组织或者村民委员会的书面意见；

4. 需占用农用地的，提供村集体经济组织或者村民委员会出具的拟占用农用地的情况说明；

5. 建新拆旧的，应提交原宅基地恢复为耕（林）地的承诺书。

（三）核发乡村建设规划许可证后，依法办理用地审批手续。

（四）区自然资源和规划部门实行“先章后办”的，原则授权委托镇人民政府核发乡村建设规划许可证。

第十九条 村民建房申报审批流程

（一）符合建房条件的村民向村民委员会或村集体经济组织提交书面申请；

（二）村民委员会或村集体经济组织召集2/3以上村民代表会议讨论，经到会代表1/2同意，重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，并提出审查意见；

（三）镇人民政府经办人员现场踏勘选址（“一到场”），审查申请用地村民所提交的身份证、户口簿，核实人口数量；

（四）申请建房的农村村民填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》和提交身份证明、农房设计图等相关申请要件，由村民小组在公示栏或人口集聚区域张榜公示5日。村级组织审查和公示时间合并不超过10个工作日；

（五）镇人民政府经办人员收集整理资料，签署意见，分别送交本镇自然资源和规划、住建、交通、公安、林业、水利、电力、生态环境、旅游等部门联审，联审时限不超过10个工作日；

（六）镇人民政府根据各部门联审结果，审批核发《农村村民建房使用宅基地通知书》和《乡村建设规划许可证》。从镇人民政府同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日。需要办理农用地转用审批手续的，自然资源和规划部门按有关规定确定办理时限；

（七）村民委员会或村集体经济组织张榜公示审批结果；

（八）镇人民政府经办人员下发《农村村民建房使用宅基地通知书》和《乡村建设规划许可证》，并会同村组干部放线定界（“二到场”）；

（九）农村村民房屋竣工后，经农户申请，镇人民政府经办人员复核验收（“三到场”）；

（十）建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报区农业农村、区自然资源和规划等部门备案；

（十一）农村村民建房已验收合格，且原宅基地房屋已按期拆除的，填写相关不动产登记资料，向区不动产登记机构申请办理不动产权证书；

（十二）发放《不动产权登记证书》。

第二十条 分类管理

（一）城市规划区内农村村民建房用地的管理

1. 城市规划区内利用集体土地建房必须依照《中华人民共和国城乡规划法》的要求，申请建房户必须先行取得规划批准手续。处于近期城市规划区范围内的，禁止审批新建、扩建农房用地，防止形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。

2. 对城市规划区内现有农房的维修加固审批。若经危房鉴定机构鉴定确实存在安全隐患的危房户，且该户仅此一处住宅的，经所在镇人民政府审定，可以在不改变层数、面积和风貌的前提下经审批后维修加固使用。

（二）城市规划区外农村村民建房用地的管理

1. 城市规划区外且在土地利用总体规划确定的城镇建设扩展区外的农村村民建房，应引导和鼓励农户由散居向适度集中居住、由一般村向中心村、由小自然村向大自然村集聚。切实改进农村建房模式，促进集约节约利用土地，全面推行“统一规划选址、统一建筑风貌、统一建设管理”的建房模式，严格控制独立式住宅建设。

2. 偏远区域的农村村民住宅建设用地的，在符合规划的条件下，可以实行零星建房用地单宗审批。

（三）公路两侧农村村民建房用地选址的管理

1. 严格执行《中华人民共和国公路法》《四川省公路路政管理条例》的规定，把握原则，并经市交通路政管理部门出具选址意见后，方可办理农村宅基地审批手续。

2. 高速公路及连接线，从道路两侧边沟外缘线起30米和立交桥通道边缘50米内属禁止建房区域。

3. 其余公路沿线农房建设用地选址在公路水沟外边缘控制标准为：国道20米外；省道15米外；县道10米外；乡道5米外；村、组道3米外。其中G546国道沿线的宅基地审批按照《G546竹林风景线管理办法》执行，G546竹林风景线沿线可视范围100米内属于管控区域，20米以内属于严管控区域。

（四）特殊区域农村村民建房用地管理

1. 河道两岸。在河道管理范围内原则上不选址布局农房建设，确需选址建设的须经河道主管机关审批。

2. 水库。在水库管理范围内新建、改建、扩建农房的，应当事先征得水利工程管理单位同意，并报有管辖权的水行政主管部门审批。工程竣工后，水行政主管部门应当参加验收，未经验收或者验收不合格的不得投入使用。

3. 重要设施及烟花爆竹等易燃易爆危险物品生产、仓库规定的安全距离及隔离带500米内，禁止选址布局农房建设。

4. 电力线路保护区。架空电力线路保护区为导线边线外侧延伸所形成的两平行线内的区域。在一般各级电压导线的边线延伸距离为：1-10千伏为5米；35-110千伏为10米；154-330千伏15米；500千伏为20米。

5. 石油、天然气保护范围

①天然气气源区。气井井口距民宅不低于100m，输气管道、天然气净化厂等距民宅的安全距离依照相关法律规定或标准执行。

②汽车加油加气站。汽车加油加气站及附属设施区域外50米内，禁止选址布局中心村、新村建设点；汽车加油站自加油机算起30米范围内，禁止选址布局农房建设。

③石油、天然气管道中心线两侧及附属设施区外各30米内，禁止选址布局中心村、新村建设点；石油、天然气管道中心线两侧各10米范围内，禁止选址布局农房建设。

6. 各种保护区及其他。自然保护地、自然湿地等核心区内，不再新审批宅基地建房。处于核心区外且在一般控制区内的，在不扩大原有建设用地范围且不对保护地空气、水源和土壤环境造成污染或影响的情况下，允许修缮。在饮用水水源地保护区内，禁止选址布局农房建设。在旅游规划区范围内农村村民建房的选址、建筑设计方案（外观风貌）和竣工验收应征得有关旅游管理单位同意。

（五）林地。不得占用公益林和Ⅰ级保护林地建房，不得借建房名义采伐保护植物。申请宅基地建房涉及占用林地的，须征得林业主管部门审核同意。

（六）通信线路、广播电视线路保护范围。按《广播电视设施保护条例》的规定，禁止在中波天线周围250米、短波天线前方500米范围内建筑施工，禁止在功率300千瓦以上的定向天线前方1000米范围内建筑施工，禁止在标志埋设地下传输线两侧各5米和传输线路塔桅（杆）、拉线周围1米范围内挖沙、取土。工程建设应尽量避开广播电视设施。重大项目确实无法避开而需要搬迁广播电视设施的，以及确需在已有广播电视信号空中专用传输通路内布局建设工程的，应征得有关广播电视行政管理部门同意。

（七）文化遗产及文物保护。农村宅基地选址不得违反自然村落保护区、非物质文化遗产保护区、当地历史文化街区及村镇保护规划，不得损坏古树名木，在文物保护单位的保护范围内，不得进行其他建设工程或者爆破、钻探、挖掘等作业。在宅基地建设过程中，如发现地下文物古墓等，应及时向当地政府及文物主管部门申报。

（八）地质灾害隐患及易发区。在地质灾害隐患点、易发区域不得选址布局农村宅基地。已在该区域内建成农房的，应按有关规定逐步搬迁。

（九）国防、军事设施范围及邻近区域的宅基地审批和建设，严格按国家有关法律法规执行。

第二十一条 宅基地范围划定和开工查验

全面落实“三到场”要求。经批准用地建房的农户，应当在开工前向镇人民政府或授权的牵头部门申请其宅基地用地范围划线。各镇在收到申请5个工作日内组织农业农村、自然资源和规划等部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地。实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、高度、风貌以及无害化卫生厕所等配套附属设施。农户应当严格按照用地批准文件、乡村建设规划许可证和施工图纸的要求进行施工。

第二十二条 施工图纸

农户建造三层或者三层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核符合相应技术规范、设计标准以及乡村风貌的施工图纸，或者免费使用区住建部门推荐的通用图纸，或者由市级以上认定的乡村建筑师为农户提供服务。

第二十三条 施工队伍

农户建房应当选择具有相应专业能力的施工队伍。达到建筑面积300平方米及以上、三层及以上、跨度6米及以上条件之一的农村住房建设应由有资质的建筑施工企业、劳务分包企业承建，并向镇人民政府申报，纳入工程质量监督。

第二十四条 质量和安全监督

农户应当与施工队伍签订建房协议，并约定质量和安全责任。

镇人民政府应当落实质量安全专管人员对农户建房质量和安全实施监督，也可以委托符合条件的第三方质量安全管理机构实施质量和安全监督。

第二十五条 竣工验收

农户建房完工后，应及时向镇人民政府申请进行验收，镇人民政府在收到申请10个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，是否按要求建设无害化卫生厕所等配套附属设施，是否符合我省农村住房竣工验收管理指导意见要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）验收意见表》。

经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房。住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过镇人民政府验收后90日内拆除旧房，原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕，占用林地的应恢复为林地。通过验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体后，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记。

第三章 监督管理

第二十六条 保障条件

区级相关部门和各镇履行农村宅基地属地管理责任，统筹专业人员充实工作力量，建立部门联动审批机制，落实工作经费、技术装备和办公条件，强化责任落实，完善工作流程，切实承担起宅基地审批和管理职责。健全村级宅基地申请审核有关制度，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。健全区级财政保障村级宅基地协管员经费补助保障（具体补助标准另行研究）。加快信息化建设，逐步实现宅基地用地和建房规划许可数字化管理。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。相关部门应严格新建农房关键要素保障管制，对未取得审批手续或未经验收合格的农村住房，一律不得为其供水、供电、供气。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法严肃追责。

第二十七条 动态巡查

村级宅基地协管员负责开展本村宅基地的日常监管，及时收集掌握本村宅基地使用、农房建设施工等状况，对违法违规行为做到早发现、早报告。

镇人民政府作为区域范围内农村村民建房活动的日常监督管理实施主体，应当加强对本区域内农户建房活动和已建房屋的日常管理和监督检查。发现有违反本细则规定行为的，应当立即予以劝阻、制止，并即时执法处理。无法进行执法处理或执法处理不到位的，应上报区级相关执法部门处理。

由区农业农村部门牵头，会同区自然资源和规划、区住建等相关部门和所在镇人民政府联合建立动态巡查机制，依法组织开展农村宅基地和建房动态巡查，切实做到对涉及宅基地使用、建房规划、建设施工等违法违规行为早发现、早制止、早报告、早查处。

第二十八条 征信惩戒

将未批先建、骗取批准、违建超占和建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统，违法主体的相关失信行为记入其个人失信记录。探索建立由村委会代收新建农房建设保证金制度的收取和退还机制，确保拆旧建新落实。

第四章 法律责任

第二十九条 农村村民非法占地建房的处罚

农村村民未经批准或者采取欺骗手段等方式获得批准，非法占用土地建设住宅的，由区农业农村部门依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

超过本省规定的标准，多占的土地按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第三十条 违反规划管理的处理

未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府依据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，责令停止建设、限期改正。逾期不改正的，可以拆除。

第三十一条 违反质量和安全要求的处罚

实施集体建房的村民委员会或村集体经济组织和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

农村集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由相关执法部门依法予以处罚。

第三十二条 行政复议和诉讼

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第三十三条 执法者违法违规行为的追究

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章 相关标准

第三十四条 用地面积标准

农户建房的用地面积按照下列规定计算：每人20至30平方米；3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。新建住宅全部使用农用地（含林地）以外的土地的，用地面积可以适当增加，增加部分每户最多不得超过30平方米。上述用地面积标准如遇法律政策调整的，从其规定。

第三十五条 用地人数的计算方法

农户申请建房用地的人数按照下列规定计算：

（一）本户内实有农村居民户籍人口；

（二）本户内已在他处计入批准建房用地人数的人员，或者因宅基地征收或拆迁已享受补偿安置的人员，不得计入用地人数。

第三十六条 用地程序和标准

原址改建、扩建住房或者按规划异地新建住房的，均应当办理用地手续，并按本实施细则规定的用地标准执行。

第三十七条 间距、层数和高度标准

农户建房的间距、层数、高度和配套附属设施标准有相关规定的从其规定。

第六章 附 则

第三十八条 本实施细则实施期间，如遇上级法律法规政策调整的，从其规定。

第三十九条 各街道办事处按有关法律法规政策参照执行。

第四十条 本实施细则由泸州市纳溪区农业农村局负责解释。

第四十一条 本实施细则自2020年9月1日起施行，有效期三年。（注：本实施细则生效前，过渡期内发生的农户申请宅基地审批情况，请各镇（街道）视具体情况处理。）

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